Comprar una propiedad en Río de Janeiro como comprador extranjero no es un proceso lento ni impredecible, pero sí sigue una secuencia legal específica que difiere de lo que está acostumbrado en su país. Desde el primer documento hasta que tenga las llaves en sus manos, el proceso suele tomar de 4 a 10 semanas, y el costo total, además del precio de compra, es de cerca del 5%. A continuación le explicamos exactamente cómo se desglosa.
Necesitará un número de identificación fiscal brasileño (CPF), preferiblemente una cuenta bancaria local, un abogado y un poder notarial en caso de que no pueda estar presente en persona.
CPF y compras a distanciaAmbas partes firman un contrato preliminar vinculante e irrevocable (Promessa). El comprador paga un depósito, que suele ser de 10%. Aún no se produce ninguna transferencia de propiedad.
≈ 20–25 días. El vendedor entrega el título de propiedad, los certificados de impuestos y deudas, así como el historial de propiedad. Su abogado revisa todo, con un plazo de subsanación para cualquier irregularidad que se detecte.
Por qué es importante este paso≈ 5 días. El comprador paga el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles de Brasil (ITBI, 3%) antes de la firma de la escritura definitiva.
≈ 30 días. Ambas partes firman la escritura definitiva, ya sea en persona o de manera virtual. Se abona el saldo restante de 90% y se entregan las llaves en el acto.
La compra se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que confirma la titularidad legal y formaliza la propiedad frente a terceros.
Los pasos 2 y 3 —el contrato preliminar y la verificación de documentos— quedan establecidos contractualmente una vez que usted firma la Promessa, por lo que esos plazos son bastante predecibles: por lo general, de 20 a 25 días para que el vendedor entregue la documentación completa y para que su abogado complete la diligencia debida. La segunda mitad del proceso depende de la rapidez con la que las autoridades fiscales brasileñas y la oficina del registro procesen la documentación, lo cual está realmente fuera del control de cualquiera. Diez semanas es un plazo máximo realista para una propiedad sencilla y bien documentada; las complicaciones en la etapa de verificación de documentos son la razón más común por la que una compra se prolonga.
El anticipo 10% que se paga al firmar el precontrato es un compromiso real, no una mera formalidad — Los precontratos brasileños (Promesa de compraventa) son vinculantes e irrevocables en el momento en que ambas partes los firman. Si usted se retira sin una razón legalmente reconocida, perderá el depósito. Si el vendedor se retira, deberá devolverle el doble del depósito. Es precisamente por eso que la etapa de verificación de documentos —y el plazo de subsanación que le otorga al vendedor para corregir cualquier problema detectado— es tan importante antes de llegar a este punto.
Hay dos cosas que sorprenden a la mayoría de los compradores extranjeros que adquieren una propiedad por primera vez aquí. En primer lugar, el vendedor paga la totalidad de la comisión 5%; se trata de una práctica habitual en Brasil y no se divide ni se cobra al comprador. En segundo lugar, la responsabilidad por las deudas de un inmueble puede recaer sobre el inmueble mismo, y no solo sobre el propietario anterior, en determinadas circunstancias —y es precisamente para detectar esto para lo que sirve la etapa de verificación de documentos en el paso 3—. Véase Propietarios en alerta: el Tribunal Supremo abre el debate sobre la responsabilidad por deudas anteriores para obtener más información sobre ese riesgo específico.
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