Was ITBI ist und warum es nicht übersprungen werden darf

Die ITBI ist eine kommunale Steuer, die bei jeder Übertragung von Immobilienbesitz erhoben wird – in Rio de Janeiro wird sie von der Secretaria Municipal de Fazenda eingezogen. Im Gegensatz zu einigen Abschlusskosten Auch wenn diese zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar sind, ist die Zahlung der ITBI eine gesetzliche Voraussetzung: Der Notar wird die „Escritura“ nicht abschließen, und das „Cartório de Registro de Imóveis“ wird die Übertragung erst dann eintragen, wenn ein Zahlungsnachweis vorgelegt wird. Keine Zahlung, kein eingetragenes Eigentumsrecht – was auch bedeutet, dass kein Schutz besteht, sollte der Verkäufer später versuchen, dieselbe Immobilie erneut zu verkaufen.

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und den örtlichen Gepflogenheiten gilt, dass die Käufer ist für die Zahlung der ITBI verantwortlich, wobei es den Parteien freisteht, im Kaufvertrag selbst eine andere Aufteilung zu vereinbaren – diese private Vereinbarung ändert jedoch nichts daran, wen die Gemeinde haftbar macht, sollte die Zahlung ausbleiben.

Wie viel Sie tatsächlich bezahlen werden

Der ITBI-Satz in Rio de Janeiro beträgt pauschal 3% und wird auf den jeweils höheren der beiden folgenden Beträge angewandt: den im Kaufvertrag tatsächlich angegebenen Preis oder den von der Stadtverwaltung (Prefeitura) festgelegten Referenzwert (valor venal de referência) für diese Immobilie. Die Stadt kann den Wert nach oben korrigieren und tut dies auch, wenn sie der Ansicht ist, dass der angegebene Preis zu niedrig angesetzt ist – Sie haben eine Frist von 30 Tagen, um diesen festgesetzten Wert anzufechten, falls Sie damit nicht einverstanden sind.

Diese Zahlen dienen lediglich zur Veranschaulichung – bitte überprüfen Sie stets den aktuellen Referenzwert für die jeweilige Immobilie über das „Portal Carioca“ von Rio, bevor Sie einen endgültigen Betrag veranschlagen.

Wann die ITBI zu entrichten ist

Die Zahlung ist vor der Unterzeichnung oder Eintragung der Urkunde fällig – in der Praxis zahlen die meisten Käufer innerhalb von 30 Tagen nach Ausstellung der Zahlungsaufforderung („guia“) oder nach Unterzeichnung der Urkunde, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher eintritt. Es gibt eine bemerkenswerte Ausnahme: Bei Käufen, die über die brasilianischen Wohnungsfinanzierungssysteme SFH/SFI finanziert werden, gilt statt der üblichen Frist eine Frist von 90 Tagen ab der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Bei einem Barverkauf, wie er bei ausländischen Käufern üblich ist, sollten Sie darauf achten, dass die ITBI-Gebühr bezahlt ist und Sie den entsprechenden Nachweis bereits vor Ihrem Termin beim Notar zur Vertragsunterzeichnung vorliegen haben – nicht erst danach.

Ausnahmen und Sonderfälle

• Übertragungen von geringem Wert: Übertragungen im Wert von bis zu R$ 12.000 sind von der Steuer befreit (dies betrifft vor allem geringfügige Korrekturen oder Ersetzungen, nicht jedoch typische Käufe).
• Kommunale Wohnungsbauprogramme: Immobilien, die im Rahmen von Programmen wie „Minha Casa Minha Vida“ erworben wurden, kommen möglicherweise für einen ermäßigten Steuersatz oder eine Steuerbefreiung in Frage – bitte überprüfen Sie die aktuellen Voraussetzungen auf dem Portal Carioca, da sich die Programmregeln und Schwellenwerte ändern können.
• Keine allgemeine Befreiung für Erstkäufer: Im Gegensatz zu einigen anderen brasilianischen Gemeinden gewährt Rio de Janeiro keinen automatischen Preisnachlass allein aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen Erstkäufer handelt.

Was geschieht, wenn Sie zu spät kommen?

Bei verspäteter Zahlung fällt zusätzlich zur Steuer selbst ein gestaffelter Zuschlag an: 4% bei Zahlung bis zum Ende des Monats, in dem die Steuer fällig war, 8% im folgenden Monat und 12% ab dem zweiten Monat – zuzüglich monatlicher Zinsen in Höhe von 1%, die während der gesamten Laufzeit anfallen. Da die Urkunde ohnehin nicht ohne Zahlungsnachweis eingetragen werden kann, besteht das praktische Risiko einer Fristüberschreitung in der Regel nicht darin, dass man die Zahlung "vergisst" – vielmehr liegt es an einer verzögerten internationalen Überweisung oder einer Lücke in den Unterlagen, die die „Guia“ selbst aufhält. Sich einen Puffer von mindestens einigen Werktagen vor Ihrem angestrebten Abschlusstermin zu schaffen, ist der einfachste Weg, dies gänzlich zu vermeiden.

Wie sich die ITBI in Ihre Gesamtbeschaffungskosten einfügt

Die ITBI stellt in der Regel den mit Abstand größten Posten bei den Abschlusskosten eines Immobilienkaufs in Rio de Janeiro dar und liegt damit noch vor den Notar- und Eintragungsgebühren zusammen. Unsere Vollständige Aufschlüsselung der Kosten und des Zeitplans erläutert, wie sich die ITBI-Gebühr neben den Schreibgebühren, den Eintragungsgebühren und etwaigen Maklerprovisionen einordnet, damit Sie das Gesamtbild bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen können und nicht nur den reinen Kaufpreis.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die ITBI in Rio de Janeiro?

Die ITBI in Rio de Janeiro beträgt pauschal 3% und wird auf den jeweils höheren der beiden folgenden Beträge angewandt: den im Kaufvertrag angegebenen Preis oder den von der Stadt festgelegten Referenzwert für die Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 4.000.000 R$, der über dem Referenzwert liegt, beläuft sich die ITBI auf 120.000 R$.

Wer zahlt die ITBI – der Käufer oder der Verkäufer?

Der Käufer. Nach Gesetz und örtlichem Brauch ist der Käufer für die ITBI verantwortlich. Die Parteien können im Kaufvertrag eine andere Aufteilung vereinbaren; diese private Vereinbarung ändert jedoch nichts daran, wen die Gemeinde haftbar macht, falls die Steuer nicht entrichtet wird.

Wann muss die ITBI gezahlt werden?

Bevor die Urkunde unterzeichnet oder eingetragen wird. In der Praxis leisten die meisten Käufer die Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Ausstellung der Zahlungsanweisung oder nach Unterzeichnung der Urkunde, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher eintritt. Bei Käufen, die über die SFH/SFI-Wohnungsfinanzierungssysteme finanziert werden, beträgt die Zahlungsfrist 90 Tage ab Unterzeichnung der Urkunde.

Was geschieht, wenn die ITBI verspätet gezahlt wird?

Auf die Steuer wird ein Zuschlag erhoben: 4% bei Zahlung bis zum Ende des Monats, in dem die Steuer fällig war, 8% im folgenden Monat und 12% ab dem zweiten Monat, zuzüglich 1% monatlicher Zinsen. Die Urkunde kann ohne Zahlungsnachweis nicht eingetragen werden.

Gibt es in Rio de Janeiro Ausnahmen von der ITBI?

Übertragungen im Wert von bis zu 12.000 R$ sind von der Steuer befreit, und Immobilien, die im Rahmen kommunaler Wohnungsbauprogramme wie „Minha Casa Minha Vida“ erworben wurden, können möglicherweise in den Genuss eines ermäßigten Steuersatzes oder einer Steuerbefreiung kommen. In Rio de Janeiro gibt es keinen allgemeinen Steuerrabatt für Erstkäufer.