Что такое ITBI и почему его нельзя пропускать

ITBI — это муниципальный налог, взимаемый при каждой передаче права собственности на недвижимое имущество; в Рио-де-Жанейро его взимает Муниципальный департамент финансов (Secretaria Municipal de Fazenda). В отличие от некоторых расходы на оформление сделки Хотя условия уплаты этого налога могут быть согласованы между покупателем и продавцом, уплата налога на передачу недвижимости (ITBI) является обязательным юридическим условием: нотариус не оформит договор купли-продажи (escritura), а Реестр недвижимости (Cartório de Registro de Imóveis) не зарегистрирует передачу права собственности до тех пор, пока не будет представлено подтверждение об уплате налога. Без уплаты налога — нет регистрации права собственности, а это также означает отсутствие защиты в случае, если продавец впоследствии попытается повторно продать тот же объект недвижимости.

В соответствии с законом и местными традициями, покупатель обязан уплачивать налог ITBI, хотя ничто не мешает сторонам согласовать иное распределение обязательств непосредственно в договоре купли-продажи — однако такая частная договоренность не изменяет того, кого муниципалитет будет считать ответственным в случае неуплаты.

Сколько вы на самом деле заплатите

Ставка налога ITBI в Рио-де-Жанейро составляет фиксированные 3% и применяется к той из следующих сумм, которая выше: к цене, фактически указанной в договоре купли-продажи, либо к собственной эталонной стоимости (valor venal de referência), установленной муниципалитетом (Prefeitura) для данного объекта недвижимости. Городские власти имеют право и фактически повышают эту оценочную стоимость, если считают, что заявленная цена занижена — у вас есть 30-дневный срок, чтобы оспорить такую пересмотренную стоимость, если вы с ней не согласны.

Данные приведены в качестве примера — прежде чем формировать окончательную сумму бюджета, всегда уточняйте актуальные ориентировочные цены на конкретный объект недвижимости на портале Rio Portal Carioca.

Когда необходимо уплатить налог ITBI

Оплата должна быть произведена до подписания или регистрации договора купли-продажи — на практике большинство покупателей осуществляют оплату в течение 30 дней с момента выдачи платежного поручения (guia) или подписания договора купли-продажи, в зависимости от того, что наступит раньше. Существует одно заметное исключение: при покупках, финансируемых через бразильские системы жилищного кредитования SFH/SFI, предоставляется 90-дневный срок с момента оформления договора купли-продажи вместо стандартного срока. В случае покупки за наличные, что является распространенной практикой среди иностранных покупателей, позаботьтесь о том, чтобы налог ITBI был уплачен и подтверждающий документ находился у вас на руках до даты заключения сделки у нотариуса, а не после.

Исключения и особые случаи

• Переводы на небольшие суммы: Переводы на сумму до 12 000 R$ освобождаются от налогообложения (это касается в основном незначительных исправлений или замен, а не типичных покупок).
• Муниципальные программы жилищного строительства: Недвижимость, приобретённая в рамках таких программ, как «Minha Casa Minha Vida», может подпадать под льготную ставку или освобождение от уплаты налога — уточняйте актуальные критерии на портале Portal Carioca, поскольку правила и пороговые значения программ могут изменяться.
• Отсутствие общего исключения для покупателей, приобретающих недвижимость впервые: В отличие от некоторых других бразильских муниципалитетов, в Рио-де-Жанейро не предусмотрена автоматическая скидка только за то, что вы приобретаете жилье впервые.

Что произойдет, если вы опоздаете

Задержка с уплатой влечет за собой начисление нарастающей надбавки сверх суммы самого налога: 4% при уплате до конца того же месяца, в котором наступил срок уплаты, 8% — в следующем месяце и 12% — начиная со второго месяца, плюс ежемесячные проценты в размере 1%, начисляемые в течение всего периода. Поскольку договор в любом случае не может быть зарегистрирован без подтверждения оплаты, практический риск пропуска срока обычно заключается не в "забывчивости", а в задержке международного банковского перевода или отсутствии необходимых документов, задерживающих оформление самого guia. Создание запаса времени в размере как минимум нескольких рабочих дней до запланированной даты завершения сделки — это самый простой способ полностью избежать подобных ситуаций.

Какое место занимает ITBI в ваших совокупных затратах на закупку

ITBI, как правило, является самой крупной статьёй расходов при оформлении сделки по покупке недвижимости в Рио-де-Жанейро, превышая по сумме нотариальные и регистрационные сборы, взятые вместе. Наша подробная разбивка затрат и сроков в данной статье подробно объясняется, как налог ITBI соотносится со сборами за оформление договора купли-продажи, регистрационными сборами и комиссией риелтора, что позволит вам составить полный бюджет, а не ориентироваться только на основную покупную цену.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит ITBI в Рио-де-Жанейро?

Налог ITBI в Рио-де-Жанейро представляет собой фиксированную ставку в размере 3%, которая применяется к большей из следующих сумм: цене, указанной в договоре купли-продажи, или установленной городом эталонной стоимости объекта недвижимости. При покупке недвижимости стоимостью 4 000 000, превышающей эталонную стоимость, налог ITBI составит 120 000.

Кто уплачивает налог ITBI — покупатель или продавец?

Покупатель. В соответствии с законодательством и местной практикой ответственность за уплату налога ITBI несет покупатель. Стороны могут оговорить иное распределение обязательств в договоре купли-продажи, однако такая частная договоренность не изменяет того, на кого муниципалитет возлагает ответственность в случае неуплаты налога.

Когда необходимо уплатить налог ITBI?

До подписания или регистрации договора купли-продажи. На практике большинство покупателей производят оплату в течение 30 дней с момента выдачи платежного поручения или подписания договора купли-продажи, в зависимости от того, что наступит раньше. При покупке, финансируемой через системы жилищного кредитования SFH/SFI, предоставляется срок в 90 дней с момента оформления договора купли-продажи.

Что произойдет в случае несвоевременной уплаты взноса ITBI?

К сумме налога добавляется надбавка: 4% в случае уплаты до конца месяца, в котором налог подлежал уплате; 8% — в следующем месяце; 12% — начиная со второго месяца, плюс ежемесячные проценты в размере 1%. Документ не может быть зарегистрирован без подтверждения оплаты.

Предусмотрены ли в Рио-де-Жанейро исключения из уплаты налога ITBI?

Сделки на сумму до 12 000 R$ освобождаются от налога, а недвижимость, приобретенная в рамках муниципальных жилищных программ, таких как «Minha Casa Minha Vida», может претендовать на сниженную ставку налога или полное освобождение от него. В Рио-де-Жанейро не предусмотрена общая льгота для покупателей, приобретающих жилье впервые.