Entre o acordo sobre o preço e a assinatura da escritura definitiva, as compras de imóveis no Brasil são quase sempre precedidas por uma promessa de compra e venda — um pré-contrato que fixa as condições enquanto se realizam a due diligence, o financiamento e a tramitação da documentação. Veja a seguir qual é, de fato, a função desse documento e por que seu registro é mais importante do que a maioria dos compradores estrangeiros imagina.
A promessa de compra e venda é um compromisso vinculativo de comprar e vender um imóvel específico nos termos acordados — preço, cronograma de pagamento, data de entrega e condições — sem que haja, por si só, a transferência da propriedade. A propriedade só é transferida posteriormente, quando as partes assinam a escritura pública (para transações de valor mais elevado) e a registram no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, praticamente toda compra de imóvel no Brasil que não seja paga e concluída no mesmo dia segue essa estrutura em duas etapas: primeiro o pré-contrato, depois a transferência definitiva.
Para compradores estrangeiros, o intervalo entre as duas etapas costuma ser mais longo do que para um comprador local — é necessário obter ou confirmar um CPF, os fundos precisam ser creditados por meio de uma transferência internacional e é necessário realizar uma análise de due diligence sobre o vendedor e o imóvel (consulte nosso Guia de Due Diligence) leva tempo. O pré-contrato é o que protege a sua posição durante esse intervalo.
O Código Civil brasileiro (art. 108) exige a lavratura de escritura pública para a transação que efetivamente constitua ou transfira um direito real sobre um imóvel, sempre que o valor do imóvel exceda 30 vezes o salário mínimo nacional — mas a promessa de compra e venda, por se tratar de um compromisso preliminar e não da própria transferência, é sistematicamente considerada pelos tribunais brasileiros como válida por meio de instrumento particular (contrato particular), independentemente do valor do imóvel. É isso que torna a assinatura do pré-contrato rápida e sem complicações, mesmo no caso de um imóvel de luxo.
Uma promessa assinada, porém não registrada, constitui uma obrigação pessoal — exigível entre as duas partes, mas invisível para todos os demais. O seu registro no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está localizado altera essa situação. Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, uma promessa registrada cria um direito real à aquisição — ou seja:
A maioria dos pré-contratos inclui arras (sinal) — um depósito de garantia pago no momento da assinatura. A legislação brasileira trata as arras como confirmatórias por padrão: se o comprador desistir do negócio, o vendedor fica com o depósito; se o vendedor desistir, ele normalmente é obrigado a devolvê-lo em dobro. Além do sinal, a parte lesada pode, em geral, optar entre exigir o cumprimento específico (forçar a concretização da venda, inclusive por meio de adjudicação compulsória no caso de um pré-contrato registrado) ou rescindir o contrato e reivindicar indenização por danos.
É exatamente por isso que a redação do pré-contrato é tão importante quanto o próprio fato de ele existir — prazos vagos, "condições" indefinidas ou a ausência de cláusulas de penalidade transformam uma simples violação em uma longa disputa sobre o que realmente foi acordado.
Nosso Guia de Financiamento e CPF aborda as etapas práticas — registro no CPF, transferência de moeda e prazos habituais — que as condições precedentes de um pré-contrato geralmente precisam mencionar.
A Oabitat coordena, em conjunto com advogados especializados em direito imobiliário no Rio de Janeiro, a elaboração e o registro corretos dos pré-contratos — especialmente para compradores que não estarão no Brasil para assinar pessoalmente.
Agende uma reunião informativaEste artigo explica os aspectos jurídicos gerais a título informativo e não constitui aconselhamento jurídico. As cláusulas pré-contratuais, os requisitos de registro e os recursos disponíveis podem variar de acordo com cada caso — sempre solicite que um advogado brasileiro especializado em direito imobiliário analise seu contrato específico antes de assiná-lo.
Última revisão: outubro de 2026. Informação geral, não aconselhamento jurídico – peça a um advogado imobiliário brasileiro que reveja o seu contrato.
Um pré-contrato vinculativo no qual o vendedor e o comprador se comprometem com um imóvel específico nos termos acordados — preço, cronograma de pagamento, data de entrega, condições — sem que haja, ainda, a transferência da propriedade. A propriedade é transferida posteriormente, quando a escritura definitiva é assinada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Não. A promessa é válida como documento particular, independentemente do valor, de preferência com assinaturas reconhecidas em cartório (reconhecimento de firma). Apenas a transferência definitiva requer uma escritura pública quando o valor do imóvel for superior a 30 vezes o salário mínimo (art. 108 do Código Civil).
Yes. Registered at the property registry, it becomes a real right (Civil Code Arts. 1,417–1,418): it beats a later sale to someone else, later liens and the seller's creditors, and gives you adjudicação compulsória – a court can transfer title to you if the seller refuses to sign the deed. Unregistered, it is only enforceable between the two parties.
O depósito (arras ou sinal) é, por padrão, de natureza confirmatória: um comprador que desistir perde o valor depositado; um vendedor que desistir deve devolvê-lo em dobro. A parte lesada pode, em vez disso, exigir o cumprimento específico do contrato ou rescindi-lo e reivindicar indenização por danos, dependendo da redação do contrato.
Normalmente, 10 a 20 % do preço, pagos na assinatura da promessa; o valor exato e se se trata de uma cláusula confirmatória ou penitencial são negociados e constam no contrato.
Yes, through a power of attorney issued at a Brazilian consulate or with an apostilled document, which is common for international buyers. Oabitat coordinates the drafting, signing and registration with real estate lawyers in Rio; see compra de imóveis no Brasil por estrangeiros.
Antes de comprar, consulte o guia passo a passo para comprar imóvel no Rio de Janeiro e a corrente apartamentos à venda no Rio de Janeiro.
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