В период между согласованием цены и подписанием окончательного договора купли-продажи при покупке недвижимости в Бразилии почти всегда заключается «promessa de compra e venda» — предварительный договор, который фиксирует условия сделки на время проведения комплексной проверки, оформления финансирования и подготовки необходимых документов. Ниже разъясняется, какую роль он фактически играет и почему его регистрация имеет большее значение, чем это осознают большинство иностранных покупателей.
«Promessa de compra e venda» представляет собой имеющее юридическую силу обязательство о покупке и продаже конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях — цена, график платежей, дата передачи и прочие условия — без фактической передачи права собственности. Право собственности переходит к новому владельцу только позднее, когда стороны подписывают окончательный договор купли-продажи (escritura pública, в случае сделок на крупные суммы) и регистрируют его в Cartório de Registro de Imóveis. На практике практически каждая сделка по покупке недвижимости в Бразилии, оплата и завершение которой не происходят в один и тот же день, проходит по этой двухэтапной схеме: сначала заключается предварительный договор, а затем осуществляется окончательная передача права собственности.
Для иностранных покупателей период между этими двумя этапами зачастую оказывается более длительным, чем для местных покупателей — необходимо получить или подтвердить номер CPF, средства должны пройти международный перевод, а также провести проверку продавца и объекта недвижимости (см. нашу Руководство по проведению комплексной проверки) занимает некоторое время. Предварительный договор и защищает ваши интересы в этот промежуток времени.
Гражданский кодекс Бразилии (ст. 108) требует оформления публичного акта для сделки, которая фактически создаёт или передаёт право на недвижимое имущество, во всех случаях, когда стоимость этого имущества превышает 30-кратную величину национального минимального размера заработной платы — однако «promessa de compra e venda», являясь предварительным обязательством, а не самой передачей права, последовательно рассматривается бразильскими судами как действительный документ, оформленный в форме частного договора (contrato particular), независимо от стоимости недвижимости. Именно это делает подписание предварительного договора быстрым и несложным процессом даже в случае с элитной недвижимостью.
Подписанное, но незарегистрированное соглашение о купле-продаже представляет собой личное обязательство — имеющее юридическую силу между двумя сторонами, но невидимое для всех остальных. Регистрация данного документа в Карторио де Регистро де Имовеис по месту нахождения объекта недвижимости изменяет эту ситуацию. В соответствии со статьями 1417 и 1418 Гражданского кодекса зарегистрированный «промесса» создаёт «direito real à aquisição» — вещное право на приобретение недвижимости, а именно:
Большинство предварительных договоров предусматривают «аррас» (sinal) — залог, уплачиваемый при подписании договора. По бразильскому законодательству «аррас» по умолчанию рассматривается как подтверждающий залог: если покупатель отказывается от сделки, продавец удерживает залог; если от сделки отказывается продавец, он, как правило, обязан вернуть залог в двойном размере. Помимо залога, пострадавшая сторона, как правило, может выбрать между требованием принудительного исполнения обязательств (принудительным осуществлением сделки, в том числе посредством процедуры «adjudicação compulsória» в случае зарегистрированного предварительного договора) и расторжением договора с последующим взысканием убытков.
Именно поэтому формулировка предварительного договора имеет такое же значение, как и сам факт его наличия — расплывчатые сроки, неопределённые "условия" или отсутствие положений о штрафных санкциях превращают простое нарушение в затянувшийся спор о том, что на самом деле было согласовано.
Наш Руководство по финансированию и CPF в нем рассматриваются практические шаги — регистрация в системе CPF, перевод валюты и типичные сроки — на которые, как правило, необходимо ссылаться в условиях предварительного договора.
Компания Oabitat сотрудничает с юристами по недвижимости в Рио-де-Жанейро с целью правильного составления и регистрации предварительных договоров — особенно для покупателей, которые не смогут лично прибыть в Бразилию для подписания документов.
Забронировать брифингВ данной статье в информационных целях разъясняются общие правовые механизмы; она не является юридической консультацией. Условия, предшествующие заключению договора, требования к регистрации и доступные средства правовой защиты могут варьироваться в зависимости от конкретного случая — перед подписанием договора всегда обращайтесь к бразильскому юристу, специализирующемуся на недвижимости, для проверки вашего конкретного договора.
Последняя проверка: октябрь 2026 г. Общая информация, не юридическая консультация – поручите проверку договора бразильскому юристу по недвижимости.
Обязательный преддоговор, в котором продавец и покупатель берут на себя обязательства в отношении конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях — цена, график платежей, срок передачи, условия — без передачи права собственности на данный момент. Право собственности переходит позднее, после подписания окончательного договора купли-продажи (escritura) и его регистрации в Cartório de Registro de Imóveis.
Нет. Обещание о купле-продаже имеет юридическую силу в качестве частного документа при любой цене, в идеале с нотариально заверенными подписями (reconhecimento de firma). Нотариальный акт требуется только для окончательной передачи права собственности, если стоимость недвижимости превышает 30-кратную сумму минимальной заработной платы (ст. 108 Гражданского кодекса).
Yes. Registered at the property registry, it becomes a real right (Civil Code Arts. 1,417–1,418): it beats a later sale to someone else, later liens and the seller's creditors, and gives you adjudicação compulsória – a court can transfer title to you if the seller refuses to sign the deed. Unregistered, it is only enforceable between the two parties.
Залог (arras или sinal) по умолчанию носит подтверждающий характер: покупатель, отказавшийся от сделки, теряет его, а продавец, отказавшийся от сделки, возвращает его в двойном размере. Пострадавшая сторона может вместо этого потребовать исполнения обязательств в натуре или расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, в зависимости от формулировки договора.
Как правило, 10–20 % от цены, выплачиваемые при подписании промесса; точная сумма, а также то, является ли она конфирмационной или штрафной, оговариваются и фиксируются в договоре.
Yes, through a power of attorney issued at a Brazilian consulate or with an apostilled document, which is common for international buyers. Oabitat coordinates the drafting, signing and registration with real estate lawyers in Rio; see Приобретение недвижимости в Бразилии иностранцем.
Перед покупкой ознакомьтесь с пошаговой инструкцией по покупка недвижимости в Рио-де-Жанейро и ток квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро.
Закрытые и только что выставленные квартиры, пентхаусы и дома в Ипанеме, Леблоне, Копакабане и Южной зоне. Не чаще одного письма в неделю.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you