A Oabitat foi fundada por sócios franceses e alemães; portanto, os compradores franceses são, em sentido estrito, parte do motivo pelo qual essa empresa existe. A boa notícia especificamente para o senhor: a França é um dos países que, de fato, possui um tratado tributário em vigor com o Brasil, o que o coloca em uma posição substancialmente diferente daquela dos compradores cujos países de origem não possuem tal tratado. Este guia aborda o que esse tratado significa na prática, como o imposto sobre o patrimônio francês incide sobre um imóvel no Brasil, as opções realistas de financiamento e como funciona o processo de obtenção do visto de investidor.
Ao contrário de vários outros importantes parceiros comerciais do Brasil, a França e o Brasil mantêm em vigor, desde 1971, um tratado bilateral para evitar a dupla tributação, o qual permanecerá em vigor em 2026. Em termos gerais, os tratados baseados nesse modelo — e esse é o padrão internacional, não uma peculiaridade do Brasil e da França — tratam os ganhos decorrentes da venda de bens imóveis como tributáveis no país onde o imóvel está efetivamente localizado. No seu caso, isso significa que o Brasil detém o direito primário de tributar um ganho sobre um imóvel no Rio de Janeiro, cabendo à França, então, conceder isenção contra a dupla tributação em sua declaração de imposto de renda francesa pelo valor que você já tenha pago ao Brasil.
Vale a pena consultar um especialista: A mecânica exata de como o crédito ou a isenção é aplicado em sua declaração de imposto de renda na França — e como isso interage com as contribuições sociais CSG/CRDS que a França, por vezes, aplica sobre um crédito de imposto de renda — é o tipo de detalhe que varia de acordo com a sua situação pessoal. Recomendamos que um consultor tributário franco-brasileiro analise o texto do tratado em relação ao seu caso específico (residência, estrutura de propriedade, se o imóvel é detido pessoalmente ou por meio de uma empresa) antes da venda, e não depois.
Independentemente da nacionalidade ou do local de residência, o Brasil tributa o ganho na venda de um imóvel — a diferença entre o valor que o senhor pagou (mais os custos de aquisição e melhorias comprovados) e o valor pelo qual o senhor vende — e não o próprio preço de venda. A alíquota é diferenciada de acordo com o valor do ganho, e não com a sua faixa de renda:
Como o senhor é um vendedor não residente, as normas brasileiras exigem que procurador — um procurador no Brasil, detentor da sua procuração — para assinar a escritura, receber o valor da venda e providenciar o pagamento dos impostos em seu nome, antes que os fundos possam ser remetidos para o exterior. Essa procuração precisa abranger explicitamente a venda, a assinatura perante um tabelião e as diligências junto ao seu banco e à Receita Federal; uma procuração genérica, com redação vaga, é uma das causas mais comuns de atraso no fechamento do negócio.
Essa é a parte do quebra-cabeça que diz respeito especificamente aos residentes franceses e que não se aplica aos compradores da maioria dos outros países. Se o(a) senhor(a) for residente fiscal na França, a França… Imposto sobre o Patrimônio Imobiliário (IFI) tributa o seu em todo o mundo bens imobiliários, e não apenas os imóveis localizados na França — portanto, um apartamento no Rio de Janeiro é contabilizado na sua base tributável do IFI, juntamente com todos os demais bens que o senhor possui. O IFI só se aplica quando o seu patrimônio imobiliário líquido ultrapassar 1,3 milhão de euros a partir de 1º de janeiro do ano fiscal, e os residentes franceses recém-transferidos têm direito a um período de isenção parcial de cinco anos. As faixas de 2026, uma vez ultrapassado o limite, são:
Caso o senhor não seja residente fiscal na França, o IFI incide apenas sobre imóveis efetivamente localizados na França — seu imóvel no Brasil está totalmente fora do âmbito de aplicação desse imposto. Esse é mais um motivo pelo qual vale a pena refletir cuidadosamente sobre a situação de residência, em vez de deixar que ela seja definida por padrão.
A compra de imóveis é um dos caminhos reconhecidos para a obtenção de autorização de residência no Brasil, nos termos da Resolução Normativa nº 36/2018: um imóvel (ou imóveis) cujo valor total seja de pelo menos R$1.000.000 é válido no Rio e no restante do Sudeste, Sul e Centro-Oeste; o limite cai para R$700.000 para imóveis no Norte ou no Nordeste. Isso se aplica da mesma forma, independentemente da nacionalidade — não há um limite específico, seja ele mais alto ou mais baixo, para cidadãos franceses. A autorização de residência inicial tem validade de quatro anos e pode ser convertida em residência por tempo indeterminado posteriormente; além disso, a via imigratória imobiliária R$1M+ também qualifica o requerente para um processo de naturalização mais rápido, de três anos, em vez dos quatro anos padrão. Todos os detalhes — a distinção entre a autorização de residência e o próprio visto VITEM IX, a documentação necessária e os requisitos mínimos de presença física — estão abordados em nosso guia específico do VITEM IX.
Os financiamentos imobiliários oferecidos pelos bancos brasileiros estão, tecnicamente, abertos a estrangeiros, mas, na prática, são bastante restritivos: a maioria dos bancos exige um visto de residência permanente e o CRNM (Cartão de Registro Nacional de Migração) antes mesmo de aceitar um pedido; para que a renda proveniente do exterior seja considerada, são necessários extratos bancários de aproximadamente 24 meses e traduções juramentadas para o português; e a relação empréstimo/valor (LTV) não ultrapassa cerca de 60–70% para os estrangeiros que se qualificam. As taxas para mutuários estrangeiros situam-se atualmente em cerca de 9.5%–14.5% em bancos privados brasileiros — compare isso com as taxas de hipotecas francesas em 2026, que giram em torno de 3.34% mais de 20 anos até 3.43% ao longo de 25 anos, e a conta geralmente aponta que é mais vantajoso financiar (ou refinanciar) no país de origem e comprar no Rio à vista, ou com os recursos de um empréstimo francês, em vez de recorrer a um empréstimo local.
Para os compradores que desejam financiamento no país, a opção mais viável é o financiamento oferecido pela incorporadora ou por fundos para projetos novos ou em pré-construção — oferecido diretamente pela incorporadora, não sujeito às regras hipotecárias do Banco Central e aberto a compradores estrangeiros sem CRNM. Estrutura típica: entrada de 10–30% na assinatura do contrato, parcelas durante a fase de construção indexadas ao índice CUB e um saldo pós-entrega financiado pela incorporadora a uma taxa de aproximadamente IPCA + 0,75–1% por mês, ao longo de 8 a 10 anos. Essa opção é válida apenas para empreendimentos novos, não para imóveis usados. Todos os detalhes, além do processo de obtenção do CPF (identificação fiscal brasileira) necessário para todos os compradores, independentemente do método de financiamento, encontram-se em nosso Guia sobre financiamento e CPF.
Marque uma consulta para o mesmo dia no consulado brasileiro mais próximo de você (pelo site econsular.itamaraty.gov.br) ou faça o pedido diretamente pela Receita Federal assim que estiver no Brasil — o serviço é gratuito em ambos os casos e você precisará dele antes de poder assinar qualquer documento.
Caso um financiamento imobiliário ou refinanciamento na França seja uma opção viável para o(a) senhor(a), providencie-o (ou, pelo menos, confirme os valores) antes de assinar o contrato no Rio — isso altera sua posição nas negociações e seu cronograma.
Caso o senhor não possa estar presente em todas as etapas, peça a um tabelião brasileiro ou ao seu representante legal que redija uma procuração que abranja explicitamente a assinatura da escritura e a realização dos pagamentos de impostos, e não um modelo genérico.
Como o tratado determina como uma futura venda será tributada em sua declaração de imposto de renda na França, e o IFI depende de sua situação de residência e do valor de todos os seus bens, vale a pena analisarmos esses aspectos juntos antes da compra, e não na época da declaração de imposto de renda.
Se o Rio for mais do que um mero investimento — se a própria residência tiver valor para o(a) senhor(a) —, vale a pena planejar desde o início a estruturação da compra de forma a ultrapassar o limite de R$1.000.000.
Informe-nos seu orçamento, seu prazo e se a residência é importante para você — vamos explicar detalhadamente como isso se aplica à sua situação.
Agende uma consulta gratuitaEste guia tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro. A legislação tributária brasileira, a convenção tributária entre o Brasil e a França, as regras do imposto sobre o patrimônio na França e as normas de imigração estão sujeitas a alterações, e sua situação específica (status de residência, estrutura de renda, situação tributária atual na França) influenciará a forma como esses aspectos se aplicam ao seu caso. Sempre verifique os valores atualizados e obtenha orientação personalizada de um consultor tributário brasileiro e francês qualificado e de um advogado especializado em imigração antes de tomar qualquer decisão relativa a compras, financiamentos ou vistos.
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