Oabitat fue fundada por socios franceses y alemanes, por lo que los compradores franceses son, en sentido estricto, parte de la razón por la que existe esta empresa. La buena noticia para usted en particular: Francia es uno de los países que cuenta con un tratado fiscal vigente con Brasil, lo que lo coloca en una posición sustancialmente diferente a la de los compradores cuyos países de origen no lo tienen. Esta guía aborda lo que ese tratado significa en la práctica, cómo se aplica el impuesto sobre el patrimonio francés a una propiedad en Brasil, las opciones de financiamiento realistas y cómo funciona el proceso de obtención de la visa de inversionista.
A diferencia de otros socios comerciales importantes de Brasil, Francia y Brasil cuentan con un tratado bilateral para evitar la doble imposición en vigor desde 1971, el cual seguirá vigente en 2026. En términos generales, los tratados basados en este modelo —y esta es la norma internacional, no una particularidad de la relación entre Brasil y Francia— consideran que las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles (propiedades) son imponibles en el país donde se encuentra realmente la propiedad. En su caso, eso significa que Brasil conserva el derecho principal a gravar una ganancia derivada de una propiedad en Río de Janeiro, y que Francia, a su vez, le otorgará una exención contra la doble imposición en su declaración de impuestos francesa por lo que ya haya pagado a Brasil.
Conviene consultarlo con un especialista: Los detalles exactos sobre cómo se aplica el crédito o la exención en su declaración de impuestos francesa —y cómo interactúa con los gravámenes sociales CSG/CRDS que Francia a veces aplica además de un crédito fiscal sobre el ingreso— son el tipo de detalles que varían según su situación personal. Le recomendamos que un asesor fiscal franco-brasileño revise el texto del tratado en relación con su caso específico (residencia, estructura de tenencia, si el inmueble se posee a título personal o a través de una empresa) antes de vender, no después.
Independientemente de la nacionalidad o el lugar de residencia, Brasil grava los ganancia en la venta de un inmueble —la diferencia entre lo que pagó (más los costos de adquisición y las mejoras documentadas) y el precio por el que lo vende—, no el precio de venta en sí. La tasa se aplica por tramos según el monto de la ganancia, no según su nivel de ingresos:
Dado que usted es un vendedor no residente, la normativa brasileña exige un procurador —un apoderado en Brasil que cuente con su poder notarial— para que firme la escritura, reciba el producto de la venta y se encargue del pago de impuestos en su nombre antes de que los fondos puedan ser remitidos al extranjero. Este poder notarial debe abarcar explícitamente la venta, la firma ante notario y las gestiones con su banco y la Receita Federal; un poder notarial genérico y redactado de manera imprecisa es una de las causas más comunes de demora en el cierre de la operación.
Este es el aspecto del proceso que se aplica específicamente a los residentes franceses y que no se aplica a los compradores de la mayoría de los demás países. Si usted es residente fiscal en Francia, la legislación francesa… Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) le cobra impuestos sobre su en todo el mundo bienes inmuebles, no solo los situados en Francia; por lo tanto, un departamento en Río de Janeiro se toma en cuenta para calcular su base imponible del IFI junto con el resto de sus bienes. El IFI solo se aplica cuando su patrimonio inmobiliario neto supera 1,3 millones de euros a partir del 1 de enero del año fiscal, y los residentes franceses recién llegados gozan de un período de exención parcial de cinco años. Los tramos impositivos para 2026, una vez superado el umbral, son los siguientes:
Si no es residente fiscal en Francia, el IFI solo se aplica a los bienes inmuebles que se encuentren efectivamente ubicados en Francia; su propiedad en Brasil queda totalmente fuera de su ámbito de aplicación. Esta es una razón más por la que vale la pena analizar detenidamente su situación de residencia, en lugar de dejar que se defina por defecto.
La compra de bienes raíces es una de las vías reconocidas para obtener una autorización de residencia en Brasil, conforme a la Resolución Normativa N.º 36/2018: un inmueble (o inmuebles) cuyo valor total sea de al menos R$1 000 000 cumple con los requisitos en Río y en el resto del Sudeste, el Sur y el Centro-Oeste; el umbral se reduce a R$700 000 para propiedades en el norte o el noreste. Esto se aplica de la misma manera independientemente de la nacionalidad; no existe un umbral específico, ni más alto ni más bajo, para los ciudadanos franceses. La autorización de residencia inicial tiene una vigencia de cuatro años y puede convertirse posteriormente en residencia indefinida; además, la vía inmobiliaria R$1M+ también da derecho a un proceso de naturalización más rápido, de tres años, en lugar de los cuatro años estándar. Los detalles completos —la distinción entre la autorización de residencia y el visado VITEM IX en sí, la documentación, los requisitos mínimos de presencia física— se abordan en nuestro Guía específica de VITEM IX.
Las hipotecas de los bancos brasileños están técnicamente disponibles para los extranjeros, pero, en la práctica, son muy restrictivas: la mayoría de los bancos exigen una visa permanente y la CRNM (la tarjeta nacional de registro migratorio) antes incluso de aceptar una solicitud; para que se consideren los ingresos extranjeros, se requieren aproximadamente 24 meses de estados de cuenta bancarios y traducciones juradas al portugués; y la relación préstamo-valor (LTV) no supera el 60–70% para los extranjeros que cumplen con los requisitos. Las tasas de interés para los prestatarios extranjeros oscilan actualmente entre 9.5%–14.5% en los bancos privados brasileños — compárelo con las tasas hipotecarias francesas en 2026, que rondan aproximadamente 3.34% más de 20 años hasta 3.43% A lo largo de más de 25 años, las cuentas suelen indicar que es más conveniente financiar (o refinanciar) la vivienda en el país de origen y comprar en Río en efectivo, o con los fondos de un préstamo francés, en lugar de solicitar un préstamo a nivel local.
Para los compradores que sí desean obtener financiamiento en el país, la opción más realista es el financiamiento por parte del desarrollador o de un fondo para proyectos nuevos o en fase de preconstrucción —ofrecido directamente por el desarrollador, no sujeto a las normas hipotecarias del Banco Central y disponible para compradores extranjeros sin un CRNM—. Estructura típica: un anticipo de 10–30% al momento de la firma, cuotas durante la fase de construcción indexadas al índice CUB, y un saldo posterior a la entrega financiado por el desarrollador a una tasa aproximada de IPCA + 0,75–1% por mes durante 8 a 10 años. Esta opción solo es válida para desarrollos nuevos, no para reventa. Los detalles completos, además del proceso del CPF (identificación fiscal brasileña) que todo comprador debe seguir independientemente del método de financiamiento, se encuentran en nuestro Guía sobre financiamiento y el CPF.
Programe una cita para el mismo día en el consulado brasileño más cercano (a través de econsular.itamaraty.gov.br) o presente su solicitud directamente ante la Receita Federal una vez que se encuentre en Brasil; en ambos casos es gratuito y lo necesitará antes de poder firmar cualquier documento.
Si una hipoteca o una refinanciación en Francia es una opción viable para usted, procúrela (o al menos confirme los detalles financieros) antes de firmar un contrato en Río; esto modificará su posición en la negociación y su cronograma.
Si no va a estar presente en cada paso del proceso, pida a un notario brasileño o a su representante legal que redacte un poder notarial que cubra explícitamente la firma de la escritura y la gestión de los pagos de impuestos; no utilice una plantilla genérica.
Dado que el tratado establece cómo se gravará una venta futura en su declaración de impuestos francesa, y que el IFI depende de su estatus de residencia y del valor de todos sus bienes, conviene revisar estos aspectos juntos antes de la compra, en lugar de hacerlo en la época de la declaración de impuestos.
Si Río es más que una mera inversión —si la residencia en sí misma tiene valor para usted—, vale la pena planear desde el principio cómo estructurar la compra para superar el umbral de R$1,000,000.
Indíquenos su presupuesto, su plazo y si la residencia es importante para usted; le explicaremos con detalle cómo se aplica esto a su caso concreto.
Reserve una consulta gratuitaEsta guía tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal, tributario ni financiero. La legislación tributaria brasileña, el tratado fiscal entre Brasil y Francia, las normas francesas sobre el impuesto sobre el patrimonio y las normas de inmigración pueden cambiar, y su situación particular (estatus de residencia, estructura de ingresos y situación fiscal actual en Francia) influirá en la forma en que estos aspectos se apliquen a su caso. Confirme siempre las cifras vigentes y busque orientación personalizada de un asesor fiscal calificado de Brasil y Francia, así como de un abogado especializado en inmigración, antes de tomar una decisión sobre una compra, un financiamiento o una visa.
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