Oabitat a été fondée par des partenaires français et allemands ; les acheteurs français contribuent donc, à part entière, à l'existence même de cette entreprise. La bonne nouvelle pour vous en particulier : la France fait partie des pays ayant conclu une convention fiscale en vigueur avec le Brésil, ce qui vous place dans une situation sensiblement différente de celle des acheteurs dont le pays d’origine n’en a pas. Ce guide explique ce que cette convention implique concrètement, comment l’impôt sur la fortune français s’applique à un bien immobilier brésilien, les possibilités de financement réalistes et le fonctionnement de la procédure d’obtention d’un visa d’investisseur.
Contrairement à bon nombre d’autres partenaires commerciaux majeurs du Brésil, la France et le Brésil ont conclu une convention bilatérale de double imposition en vigueur depuis 1971, et celle-ci reste applicable en 2026. D’une manière générale, les conventions fondées sur ce modèle — et il s’agit là d’une norme internationale, et non d’une particularité franco-brésilienne — considèrent que les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers sont imposables dans le pays où le bien est effectivement situé. Dans votre cas, cela signifie que le Brésil conserve le droit principal d’imposer une plus-value réalisée sur un bien immobilier situé à Rio, la France accordant ensuite un allègement de la double imposition sur votre déclaration d’impôt française à hauteur du montant que vous avez déjà versé au Brésil.
Il est conseillé de vérifier cela auprès d'un spécialiste : Les modalités précises d’application du crédit d’impôt ou de l’exonération dans votre déclaration d’impôt française — ainsi que leur interaction avec les prélèvements sociaux CSG/CRDS que la France ajoute parfois au crédit d’impôt sur le revenu — relèvent de détails qui varient en fonction de votre situation personnelle. Nous vous recommandons de faire appel à un conseiller fiscal franco-brésilien afin qu’il examine le texte de la convention au regard de votre cas particulier (résidence, structure de détention, nature de la détention du bien : à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une société) avant la vente, et non après.
Quelle que soit la nationalité ou le lieu de résidence, le Brésil impose les gain lors de la vente d'un bien immobilier — la différence entre le montant que vous avez payé (majoré des frais d'acquisition et des améliorations justifiés par des pièces justificatives) et le prix de vente — et non le prix de vente lui-même. Le taux est échelonné en fonction du montant de la plus-value, et non de votre tranche d'imposition :
Étant donné que vous êtes un vendeur non-résident, la réglementation brésilienne exige une procureur — un mandataire au Brésil détenant votre procuration — pour signer l’acte de vente, percevoir le produit de la vente et s’acquitter du paiement des impôts en votre nom avant que les fonds puissent être transférés à l’étranger. Cette procuration doit couvrir explicitement la vente, la signature devant notaire et les démarches auprès de votre banque et de la Receita Federal ; une procuration générique, rédigée en termes vagues, est l’une des causes les plus courantes de retard lors de la conclusion de la vente.
Il s'agit là d'un élément particulier au cas des résidents français, qui ne concerne pas les acheteurs originaires de la plupart des autres pays. Si vous êtes résident fiscal français, la France… Impôt sur la fortune immobilière (IFI) impose vos dans le monde entier vos biens immobiliers, et pas seulement ceux situés en France — ainsi, un appartement à Rio est pris en compte dans votre assiette de l'IFI au même titre que tous vos autres biens. L'IFI ne s'applique que lorsque votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition, et les résidents français nouvellement installés bénéficient d'une période d'exonération partielle de cinq ans. Les tranches d'imposition pour 2026, dès lors que vous dépassez le seuil, sont les suivantes :
Si vous n’êtes pas résident fiscal français, l’IFI ne s’applique qu’aux biens immobiliers effectivement situés en France ; votre bien immobilier au Brésil n’entre donc absolument pas dans son champ d’application. C’est là une raison supplémentaire pour laquelle il convient de réfléchir mûrement à votre statut de résident plutôt que de le laisser se déterminer par défaut.
L'achat d'un bien immobilier constitue l'une des voies reconnues pour obtenir un titre de séjour brésilien en vertu de la résolution normative n° 36/2018 : un bien immobilier (ou plusieurs biens immobiliers) d'une valeur totale d'au moins R$1 000 000 est éligible à Rio et dans le reste du Sud-Est, du Sud et du Centre-Ouest ; le seuil passe à R$700 000 pour les biens immobiliers situés dans le Nord ou le Nord-Est. Cette règle s'applique de la même manière quelle que soit la nationalité : il n'existe pas de seuil distinct, plus élevé ou plus bas, réservé spécifiquement aux citoyens français. L’autorisation de séjour initiale est valable quatre ans et peut ensuite être convertie en titre de séjour à durée indéterminée ; de plus, la voie immobilière R$1M+ donne également droit à une procédure de naturalisation accélérée, d’une durée de trois ans au lieu des quatre ans habituels. Les modalités complètes — distinction entre l’autorisation de séjour et le visa VITEM IX lui-même, documents requis, exigences minimales en matière de présence physique — sont détaillées dans notre guide dédié au VITEM IX.
Les prêts immobiliers accordés par les banques brésiliennes sont techniquement accessibles aux étrangers, mais s’avèrent, dans la pratique, très restrictifs : la plupart des banques exigent un visa de résident permanent et une CRNM (carte nationale d’enregistrement des migrants) avant même d’accepter une demande ; pour que les revenus provenant de l’étranger soient pris en compte, il faut fournir environ 24 mois de relevés bancaires ainsi que des traductions assermentées en portugais ; et le ratio prêt/valeur plafonne à environ 60–70% pour les étrangers qui remplissent les conditions requises. Les taux d’intérêt applicables aux emprunteurs étrangers s’élèvent actuellement à environ 9.5%–14.5% dans les banques privées brésiliennes — comparez cela aux taux hypothécaires français en 2026, qui s'élèvent à environ 3.34% depuis plus de 20 ans jusqu'à 3.43% sur une période de plus de 25 ans, et le calcul montre généralement qu’il est plus avantageux de financer (ou de refinancer) son logement en France et d’acheter à Rio au comptant, ou grâce au produit d’un prêt français, plutôt que de contracter un emprunt sur place.
Pour les acheteurs qui souhaitent bénéficier d’un financement local, la solution la plus réaliste consiste à recourir au financement proposé par le promoteur ou un fonds pour des projets neufs ou en pré-construction — proposé directement par le promoteur, non soumis aux règles hypothécaires de la Banque centrale et accessible aux acheteurs étrangers ne disposant pas d’un CRNM. Structure type : acompte de 10 à 301 TP3T à la signature, versements échelonnés pendant la phase de construction indexés sur l’indice CUB, et solde post-livraison financé par le promoteur à un taux d’environ IPCA + 0,75 à 11 TP3T par mois sur une période de 8 à 10 ans. Cette formule ne s’applique qu’aux programmes neufs, et non à la revente. Vous trouverez tous les détails, ainsi que la procédure relative au CPF (numéro d’identification fiscale brésilien) que tout acheteur doit suivre, quel que soit le mode de financement, dans notre Guide sur le financement et le CPF.
Prenez rendez-vous le jour même au consulat du Brésil le plus proche de chez vous (via econsular.itamaraty.gov.br) ou effectuez votre demande directement auprès de la Receita Federal une fois au Brésil — ce service est gratuit dans les deux cas et vous en aurez besoin avant de pouvoir signer quoi que ce soit.
Si l'obtention d'un crédit immobilier ou d'un refinancement en France est une option envisageable pour vous, veillez à en faire la demande (ou au moins à vérifier les chiffres) avant de signer un compromis de vente à Rio : cela modifie votre position de négociation et votre calendrier.
Si vous ne pouvez pas être présent à chaque étape, demandez à un notaire brésilien ou à votre représentant légal de rédiger une procuration qui couvre explicitement la signature de l'acte et le règlement des impôts, et non un modèle générique.
Étant donné que le traité détermine les modalités d'imposition d'une future vente dans votre déclaration d'impôts française, et que l'IFI dépend de votre statut de résident et de la valeur de l'ensemble de vos biens, il est préférable d'examiner ces points ensemble avant l'achat plutôt qu'au moment de remplir votre déclaration d'impôts.
Si Rio représente pour vous plus qu'un simple investissement — si le fait d'y résider a en soi de la valeur à vos yeux —, il vaut la peine de prévoir dès le départ de structurer l'achat de manière à ne pas dépasser le seuil de 1 000 000 R$.
Indiquez-nous votre budget, vos délais et si la résidence est un critère important pour vous : nous vous expliquerons en détail comment cela s'applique à votre situation.
Prenez rendez-vous pour une consultation gratuiteCe guide est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier. La législation fiscale brésilienne, la convention fiscale entre le Brésil et la France, les règles françaises relatives à l’impôt sur la fortune et la réglementation en matière d’immigration sont susceptibles d’évoluer, et votre situation personnelle (statut de résidence, structure de vos revenus, situation fiscale actuelle en France) aura une incidence sur la manière dont ces éléments s’appliquent à votre cas. Veuillez toujours vérifier les chiffres en vigueur et obtenir des conseils personnalisés auprès d’un conseiller fiscal brésilien et français qualifié ainsi que d’un avocat spécialisé en droit de l’immigration avant de prendre une décision concernant un achat, un financement ou un visa.
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