Oabitat wurde von französischen und deutschen Partnern gegründet, sodass französische Käufer im wahrsten Sinne des Wortes einen wesentlichen Anteil an der Existenz dieses Unternehmens haben. Die gute Nachricht speziell für Sie: Frankreich gehört zu den Ländern, die tatsächlich ein funktionierendes Steuerabkommen mit Brasilien haben, wodurch Sie sich in einer wesentlich anderen Lage befinden als Käufer, deren Heimatländer kein solches Abkommen haben. Dieser Leitfaden erläutert, was dieses Abkommen in der Praxis bedeutet, wie sich die französische Vermögenssteuer auf eine brasilianische Immobilie auswirkt, welche realistischen Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und wie der Weg zum Investorenvisum funktioniert.
Im Gegensatz zu einer Reihe anderer wichtiger Handelspartner Brasiliens besteht zwischen Frankreich und Brasilien seit 1971 ein bilaterales Doppelbesteuerungsabkommen, das auch im Jahr 2026 noch in Kraft ist. Allgemein gesagt behandeln Abkommen, die auf diesem Modell basieren – und dies ist der internationale Standard, keine Besonderheit zwischen Brasilien und Frankreich –, Gewinne aus dem Verkauf von unbeweglichem Vermögen (Immobilien) als in dem Land steuerpflichtig, in dem sich die Immobilie tatsächlich befindet. In Ihrem Fall bedeutet dies, dass Brasilien das vorrangige Recht behält, einen Gewinn aus einer Immobilie in Rio zu besteuern, wobei Frankreich Ihnen dann in Ihrer französischen Steuererklärung eine Entlastung von der Doppelbesteuerung für den Betrag gewährt, den Sie bereits an Brasilien gezahlt haben.
Es empfiehlt sich, dies mit einem Fachmann zu klären: Die genauen Modalitäten, wie die Steuergutschrift oder der Steuerfreibetrag in Ihrer französischen Steuererklärung angerechnet wird – und wie sich dies auf die Sozialabgaben CSG/CRDS auswirkt, die Frankreich mitunter zusätzlich zu einer Einkommensteuergutschrift erhebt –, sind Details, die von Ihrer persönlichen Situation abhängen. Wir empfehlen Ihnen, den Text des Doppelbesteuerungsabkommens vor dem Verkauf – und nicht erst danach – von einem französisch-brasilianischen Steuerberater im Hinblick auf Ihren konkreten Fall (Wohnsitz, Beteiligungsstruktur, ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird) prüfen zu lassen.
Unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz besteuert Brasilien die Gewinn bei einem Immobilienverkauf – die Differenz zwischen dem, was Sie bezahlt haben (zuzüglich der nachgewiesenen Anschaffungskosten und Modernisierungsmaßnahmen), und dem Verkaufspreis – nicht der Verkaufspreis selbst. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des Gewinns und nicht nach Ihrer Einkommensklasse:
Da Sie ein nicht ansässiger Verkäufer sind, schreiben die brasilianischen Vorschriften vor, dass Prokurist — ein Bevollmächtigter in Brasilien, der über Ihre Vollmacht verfügt —, um die Urkunde zu unterzeichnen, den Verkaufserlös entgegenzunehmen und die Steuerzahlung in Ihrem Namen abzuwickeln, bevor die Gelder ins Ausland überwiesen werden können. Diese Vollmacht muss ausdrücklich den Verkauf, die Unterzeichnung vor einem Notar sowie die Abwicklung mit Ihrer Bank und der „Receita Federal“ abdecken; eine allgemeine, vage formulierte Vollmacht ist einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen beim Vertragsabschluss.
Dies ist der Aspekt, der speziell für in Frankreich ansässige Personen gilt und für Käufer aus den meisten anderen Ländern keine Rolle spielt. Wenn Sie in Frankreich steuerlich ansässig sind, gilt in Frankreich Steuer auf Immobilienvermögen (IFI) erhebt Steuern auf Ihre weltweit Immobilienbesitz, nicht nur in Frankreich gelegene Immobilien – eine Wohnung in Rio wird also ebenso wie alle anderen Vermögenswerte, die Sie besitzen, auf Ihre IFI-Bemessungsgrundlage angerechnet. Die IFI fällt erst an, sobald Ihr Nettoimmobilienvermögen den Betrag von 1,3 Millionen Euro ab dem 1. Januar des Steuerjahres, und neu zugezogene französische Einwohner erhalten einen fünfjährigen Zeitraum, in dem eine teilweise Steuerbefreiung gilt. Die Steuerklassen für das Jahr 2026 lauten, sobald Sie den Schwellenwert überschreiten, wie folgt:
Sofern Sie nicht in Frankreich steuerlich ansässig sind, gilt die IFI nur für Immobilien, die sich tatsächlich in Frankreich befinden – Ihre Immobilie in Brasilien fällt somit gänzlich nicht in ihren Geltungsbereich. Dies ist ein weiterer Grund, warum es sich lohnt, den Aufenthaltsstatus sorgfältig zu prüfen, anstatt ihn einfach dem Standard zu überlassen.
Der Erwerb von Immobilien ist gemäß dem Normativen Beschluss Nr. 36/2018 einer der anerkannten Wege zur Erlangung einer brasilianischen Aufenthaltsgenehmigung: eine Immobilie (oder mehrere Immobilien) mit einem Gesamtwert von mindestens R$1.000.000 gilt in Rio sowie im übrigen Südosten, Süden und Zentralwesten; der Schwellenwert sinkt auf R$700,000 für Immobilien im Norden oder Nordosten. Dies gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit in gleicher Weise – es gibt keine gesonderte, höhere oder niedrigere Schwelle speziell für französische Staatsbürger. Die ursprüngliche Aufenthaltsgenehmigung gilt für vier Jahre und kann anschließend in eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung umgewandelt werden; zudem berechtigt der Immobilienweg R$1M+ zu einem beschleunigten Einbürgerungsverfahren mit einer Laufzeit von drei Jahren anstelle der üblichen vier Jahre. Die vollständigen Modalitäten – die Unterscheidung zwischen der Aufenthaltsgenehmigung und dem VITEM-IX-Visum selbst, die erforderlichen Unterlagen sowie die Mindestanforderungen an die physische Anwesenheit – werden in unserem Spezielle VITEM IX-Anleitung.
Hypotheken bei brasilianischen Banken stehen Ausländern zwar formal offen, unterliegen in der Praxis jedoch sehr strengen Auflagen: Die meisten Banken verlangen ein Daueraufenthaltsvisum und die CRNM (die nationale Migrationsregistrierungskarte), bevor sie einen Antrag überhaupt entgegennehmen; für ausländische Einkünfte müssen Kontoauszüge der letzten rund 24 Monate sowie beglaubigte portugiesische Übersetzungen vorgelegt werden, und die Beleihungsquote liegt für Ausländer, die die Voraussetzungen erfüllen, bei maximal etwa 60–70%. Die Zinssätze für ausländische Kreditnehmer liegen derzeit bei etwa 9.5%–14.5% bei privaten brasilianischen Banken – vergleichen Sie dies mit den französischen Hypothekenzinsen im Jahr 2026, die bei etwa 3.34% über 20 Jahre bis 3.43% über einen Zeitraum von 25 Jahren, und die Berechnungen sprechen in der Regel dafür, die Finanzierung (oder Refinanzierung) im Heimatland zu regeln und den Kauf in Rio bar oder mit den Mitteln aus einem französischen Darlehen zu tätigen, anstatt vor Ort einen Kredit aufzunehmen.
Für Käufer, die eine Finanzierung im Inland wünschen, ist der realistische Weg die Finanzierung durch den Bauträger oder einen Fonds bei Neu- oder Vorbauprojekten – diese wird direkt vom Bauträger angeboten, unterliegt nicht den Hypothekenvorschriften der Zentralbank und steht ausländischen Käufern ohne CRNM offen. Typische Struktur: 10–30% Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, an den CUB-Index gekoppelte Raten während der Bauphase und ein vom Bauträger finanzierter Restbetrag nach Übergabe zu einem Zinssatz von etwa IPCA + 0,75–1% pro Monat über einen Zeitraum von 8–10 Jahren. Dieser Weg ist nur bei Neubauten möglich, nicht bei Wiederverkaufsobjekten. Ausführliche Informationen sowie das CPF-Verfahren (brasilianische Steuer-ID), das jeder Käufer unabhängig von der Finanzierungsmethode durchlaufen muss, finden Sie in unserem Leitfaden zu Finanzierung und CPF.
Vereinbaren Sie noch am selben Tag einen Termin beim nächstgelegenen brasilianischen Konsulat (über econsular.itamaraty.gov.br) oder beantragen Sie die Bescheinigung direkt bei der Receita Federal, sobald Sie in Brasilien sind – beides ist kostenlos, und Sie benötigen sie, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen können.
Sollte eine Hypothek oder Refinanzierung in Frankreich für Sie in Frage kommen, sollten Sie diese vereinbaren (oder zumindest die Zahlen bestätigen lassen), bevor Sie in Rio einen Kaufvertrag abschließen – dies verändert Ihre Verhandlungsposition und Ihren Zeitplan.
Sollten Sie nicht bei jedem Schritt anwesend sein können, lassen Sie von einem brasilianischen Notar oder Ihrem Rechtsvertreter eine Vollmacht erstellen, die ausdrücklich die Unterzeichnung der Urkunde und die Abwicklung der Steuerzahlungen abdeckt – und keine allgemeine Vorlage verwenden.
Da der Vertrag festlegt, wie ein künftiger Verkauf in Ihrer französischen Steuererklärung besteuert wird, und die IFI von Ihrem Wohnsitzstatus sowie vom Wert Ihres gesamten Vermögens abhängt, empfiehlt es sich, diese Punkte gemeinsam zu prüfen – und zwar vor dem Kauf und nicht erst zum Zeitpunkt der Steuererklärung.
Sollte Rio für Sie mehr als eine reine Investition sein – sollte der Wohnsitz an sich für Sie von Wert sein –, lohnt es sich, den Kauf von Anfang an so zu gestalten, dass die Schwelle von 1.000.000 R$1 überschritten wird.
Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Zeitrahmen und mit, ob der Wohnsitz für Sie eine Rolle spielt – wir erläutern Ihnen genau, wie sich dies in Ihrer Situation auswirkt.
Vereinbaren Sie einen kostenlosen BeratungsterminDieser Leitfaden dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Das brasilianische Steuerrecht, das Steuerabkommen zwischen Brasilien und Frankreich, die französischen Vorschriften zur Vermögenssteuer sowie die Einwanderungsbestimmungen können sich ändern, und Ihre persönliche Situation (Aufenthaltsstatus, Einkommensstruktur, bestehende steuerliche Situation in Frankreich) hat Einfluss darauf, inwieweit diese Sachverhalte auf Sie zutreffen. Bitte überprüfen Sie stets die aktuellen Zahlen und lassen Sie sich von einem qualifizierten brasilianischen und französischen Steuerberater sowie einem Einwanderungsanwalt individuell beraten, bevor Sie eine Kauf-, Finanzierungs- oder Visumsentscheidung treffen.
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