Golden Visa Brasilien 2026: Aufenthalt durch Immobilieninvestition (VITEM IX)

In Brasilien gibt es kein Programm, das offiziell als "Golden Visa" bezeichnet wird. Was ausländische Käufer unter dem „Brazil Golden Visa“ verstehen, ist das Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieninvestoren – eine befristete Aufenthaltsgenehmigung, die einem Ausländer gewährt wird, der eine städtische Immobilie im Wert von mindestens R$ 1 Million erwirbt; diese wird im Ausland ausgestellt als VITEM IX Visum. Dieser Leitfaden behandelt die Mindestinvestitionssumme, welche Immobilien in Frage kommen, die erforderlichen Unterlagen, den schrittweisen Ablauf, die Auswirkungen auf Ihre Familie sowie die Vorgehensweise, wenn sich die Immobilie in Rio de Janeiro befindet. Stand: Oktober 2026.

Das brasilianische „Golden Visa“ auf einen Blick

„Goldenes Visum“ oder Touristenvisum? Zwei verschiedene Dinge

Viele Besucher, die nach "Visum für Brasilien" suchen, möchten lediglich wissen, ob sie für einen Urlaub oder eine Besichtigungstour ein Visum benötigen. Bürger der Europäischen Union, des Vereinigten Königreichs und der Schweiz können als Touristen bis zu 90 Tage lang ohne Visum nach Brasilien einreisen. Bürger der Vereinigten Staaten, Kanadas und Australiens benötigen seit April 2025 ein elektronisches Besuchervisum (e-Visa). Mit einer Einreise als Tourist können Sie Immobilien besichtigen, eine CPF-Steuernummer beantragen und einen Kaufvertrag unterzeichnen – sie berechtigt Sie jedoch nicht zum Aufenthalt in Brasilien. Informieren Sie sich vor Ihrer Reise stets beim brasilianischen Konsulat über die für Ihre Staatsangehörigkeit geltenden Bestimmungen.

Die auf dieser Seite beschriebene Investorenimmobilie ist der richtige Weg für Personen, die bleiben: Sie erhalten eine brasilianische Aufenthaltskarte (CRNM), das Recht, in Brasilien zu leben, zu arbeiten und zu studieren, sowie einen Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung und später zur Staatsbürgerschaft.

Was das brasilianische „Golden Visa“ eigentlich ist

Gemäß den brasilianischen Einwanderungsbestimmungen kann ein Ausländer, der eine Immobilie in einem städtischen Gebiet mit einer Gesamtinvestition von mindestens 1 Million R$ erwirbt, einen Antrag auf eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund einer Immobilieninvestition. Diese Regelung wurde durch den normativen Beschluss Nr. 36 des CNIg aus dem Jahr 2018 geschaffen und wird von Behörden und Rechtsanwälten informell als „brasilianisches Golden Visa“ oder „brasilianisches Investorenvisum“ bezeichnet.

Es ist hilfreich, die beiden betreffenden Dokumente voneinander zu trennen. Das Aufenthaltsgenehmigung ist die Entscheidung des Justizministeriums, dass Sie sich als Investor in Brasilien aufhalten dürfen. Die VITEM-IX-Visum ist der Stempel, den ein Konsulat in Ihren Reisepass setzt, damit Sie nach Brasilien reisen und dort Ihren Wohnsitz begründen können. Zunächst erfolgt die Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung; das Visum folgt anschließend. Wenn Sie sich bereits rechtmäßig in Brasilien aufhalten, können Sie die Aufenthaltsgenehmigung direkt bei der Bundespolizei beantragen und das konsularische Visum gänzlich überspringen.

Die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung ist ausschließlich ein Immobilienweg. Brasilien gewährt zudem eine Investoren-Aufenthaltsgenehmigung für Kapital, das in ein brasilianisches Unternehmen investiert wird (CNIg-Beschluss 13/2017), wobei für Innovations- und Technologie-Start-ups eine niedrigere Schwelle gilt; diese Wege unterliegen jedoch eigenen Vorschriften und werden hier nicht behandelt.

Anforderungen im Einzelnen

Mindestinvestition: 1 Million R$ (700.000 R$ im Norden und Nordosten)

Der Schwellenwert bezieht sich auf den Gesamtbetrag, der in eine oder mehrere Immobilien investiert wurde; somit erfüllen zwei Wohnungen zu je 500.000 R$ die Voraussetzungen ebenso wie eine einzige Wohnung im Wert von 1 Million R$. Der Betrag muss vollständig bezahlt sein; eine mit einem brasilianischen Hypothekendarlehen erworbene Immobilie wird nicht auf den Mindestbetrag angerechnet. Für den Markt in Rio de Janeiro entspricht dies in etwa dem Preis einer Zweizimmerwohnung in Copacabana oder einer Einzimmerwohnung in Ipanema – siehe unsere Preisindex der Zona Sul für die aktuellen Preise pro Quadratmeter.

Welche Immobilien kommen in Frage?

Städtische Wohn- oder Gewerbeimmobilien, ob fertiggestellt oder im Bau befindlich, mit Standort an einem beliebigen Ort in Brasilien. Die Eigentumsurkunde (escritura) und die Eintragung im Grundbuch (matrícula) müssen auf den Namen des Antragstellers lauten. Ländliche Grundstücke sind ausgeschlossen. Immobilien, die über eine Gesellschaft gehalten werden, stellen einen Sonderfall dar, der einer rechtlichen Beratung bedarf.

Woher das Geld stammt

Die Gelder müssen ihren Ursprung außerhalb Brasiliens haben und als ausländische Direktinvestition über das brasilianische Bankensystem überwiesen sowie bei der Zentralbank registriert werden (die RDE-IED-Registrierung). Diese Registrierung ist der zentrale Nachweis in Ihrem Antrag; planen Sie daher die Überweisung gemeinsam mit Ihrer Bank und Ihrem Anwalt, bevor Sie unterzeichnen. Unser Leitfaden zu Geld nach Brasilien überweisen erläutert die praktischen Aspekte.

Persönliche Voraussetzungen

• Ein gültiger Reisepass und ein Führungszeugnis aus Ihrem Wohnsitzland (mit Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer ins Portugiesische übersetzt).
• Eine brasilianische CPF-Steuernummer – diese wird bereits für den Kauf einer Immobilie benötigt. Siehe die CPF-Leitfaden für ausländische Käufer.
• Kaufnachweis: Kaufvertrag, Grundbuchauszug und die Eintragung der Investition bei der Zentralbank.
• Geburts- und Heiratsurkunden der Familienangehörigen, die gemeinsam mit Ihnen einen Antrag stellen werden, mit Apostille versehen und übersetzt.

Schritt für Schritt: vom Kauf bis zur Aufenthaltskarte

1. Wählen Sie die Immobilie aus und erwerben Sie sie. Besorgen Sie sich Ihre CPF-Nummer, richten Sie einen Überweisungskanal bei einer brasilianischen Bank ein, unterzeichnen Sie die Urkunde vor einem Notar und lassen Sie diese im Grundbuch eintragen. Die Abschlusskosten in Rio de Janeiro belaufen sich auf etwa 5 % des Kaufpreises (ITBI-Übertragungssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren). Unsere Leitfaden zum Immobilienkauf in Brasilien für Ausländer führt Sie durch den Kaufvorgang selbst.
2. Melden Sie die Investition bei der Zentralbank an. Die eingehende Überweisung wird als ausländische Direktinvestition in Immobilien deklariert; die Bank stellt die Bescheinigung aus, die Sie dem Antrag beifügen werden.
3. Beantragen Sie die Aufenthaltsgenehmigung. Aus dem Ausland wird der Antrag (über das MigranteWeb-System) an das Justizministerium weitergeleitet, und nach der Genehmigung stellt das Konsulat das VITEM-IX-Visum aus. Von innerhalb Brasiliens aus stellen Sie den Antrag direkt bei der Bundespolizei.
4. Reisen Sie nach Brasilien ein und melden Sie sich an. Innerhalb von 90 Tagen nach Ihrer Ankunft melden Sie sich bei der Bundespolizei an und erhalten die CRNM, die nationale Migrationsregistrierungskarte, die als Ihr brasilianischer Personalausweis dient.
5. Behalten Sie die Investition bei und verlängern Sie den Vertrag. Die Aufenthaltsgenehmigung ist vier Jahre lang gültig. Behalten Sie die Immobilie und verbringen Sie in jedem Zweijahreszeitraum mindestens 14 Tage in Brasilien. Beantragen Sie vor Ablauf der vier Jahre die Umwandlung der Aufenthaltsgenehmigung in eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung.

Die Bearbeitungszeiten hängen von der Auslastung der Behörde und der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen ab; ein Anwalt für Einwanderungsrecht wird Ihnen eine realistische Einschätzung für Ihren Fall geben. Anwaltskosten, beglaubigte Übersetzungen und Apostillen sind zusätzliche Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen.

Ihre Familie mitbringen

Der Investor ist der Hauptantragsteller. Der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, die Kinder sowie andere finanziell abhängige Verwandte können auf der Grundlage des Aufenthaltsrechts des Investors eine Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen der Familienzusammenführung beantragen – es ist keine zweite Investition und kein separater Schwellenwert erforderlich. Jedes Familienmitglied benötigt eigene Unterlagen (Reisepass, gegebenenfalls Strafregisterauszug sowie die die familiäre Verbindung nachweisenden Personenstandsurkunden, mit Apostille versehen und übersetzt). Familienangehörige erhalten eine Aufenthaltsgenehmigung mit derselben Gültigkeitsdauer wie der Hauptantragsteller.

Daueraufenthaltsgenehmigung und Staatsbürgerschaft

Nach Ablauf der ersten vier Jahre kann die Aufenthaltsgenehmigung in eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung umgewandelt werden, sofern die Investition aufrechterhalten wurde. Die brasilianische Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung setzt in der Regel einen vierjährigen Aufenthalt in Brasilien voraus, wobei in bestimmten Fällen, wie beispielsweise bei einem brasilianischen Ehepartner oder Kind, kürzere Zeiträume gelten. Im Gegensatz zur Investoren-Aufenthaltsgenehmigung erfordert die Einbürgerung einen tatsächlichen Aufenthalt im Land sowie Portugiesischkenntnisse. Es handelt sich hierbei um separate Verfahren mit jeweils eigenen Bedingungen – betrachten Sie die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung als ersten Schritt und nicht als Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft.

Immobilienkauf in Rio de Janeiro für das „Golden Visa“

Rio de Janeiro ist die beliebteste Wahl unter den Investoren von Oabitat, da man mit der Schwelle von 1 Million R$ eine Immobilie erwerben kann, die sowohl als Eigenheim als auch zur Vermietung geeignet ist. In der Zona Sul – Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo – ist die Nachfrage sowohl von brasilianischen als auch von ausländischen Käufern stabil, und Wohnungen können langfristig oder, sofern das Gebäude dies zulässt, auch als Kurzzeitvermietungen vermietet werden. Unsere Immobilien in Rio de Janeiro Einträge und die Wohnungen zum Verkauf in Rio de Janeiro Auf dieser Seite sehen Sie, welche Artikel derzeit ab dem Schwellenwert erhältlich sind.

Zwei praktische Hinweise für Investoren, die eine Immobilie erwerben möchten. Erstens muss die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen eingetragen werden; entscheiden Sie daher frühzeitig, ob Sie den Kauf persönlich oder über eine Gesellschaft tätigen möchten. Zweitens bewahren Sie alle Übertragungsunterlagen auf – die Registrierung bei der Zentralbank dient als Nachweis dafür, dass die Investition aus dem Ausland stammt. Die Rechts- und Steuerleitfaden und die Leitfaden zur brasilianischen Einkommensteuer die Kosten für den Erwerb der Immobilie sowie die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zu decken, sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel muss ich für das brasilianische Golden Visa investieren?

Mindestens 1 Million R$ in einer oder mehreren städtischen Immobilien. Der Mindestbetrag beträgt 700.000 R$ für Immobilien in den Regionen Nord und Nordosten Brasiliens. Rio de Janeiro liegt im Südosten, daher gilt dort der Schwellenwert von 1 Million R$.

Ist das brasilianische „Golden Visa“ dasselbe wie das VITEM-IX-Visum?

VITEM IX ist das befristete Visum, das ein brasilianisches Konsulat ausstellt, nachdem die Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieninvestitionen genehmigt wurde. "Goldenes Visum" ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das gesamte Verfahren. Wenn Sie den Antrag von Brasilien aus stellen, erhalten Sie die Aufenthaltsgenehmigung, ohne dass Sie das Konsularvisum benötigen.

Wie lange ist die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren gültig?

Die erstmalige Aufenthaltsgenehmigung wird für vier Jahre erteilt. Danach kann sie in eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung umgewandelt werden, sofern die Investition aufrechterhalten wurde und die übrigen Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.

Muss ich in Brasilien leben, um es zu behalten?

Nein. Sie müssen sich in jedem Zweijahreszeitraum nach Ihrer Registrierung bei der Bundespolizei mindestens 14 Tage lang – unabhängig davon, ob diese Tage aufeinanderfolgen oder nicht – physisch in Brasilien aufhalten. Es besteht keine Verpflichtung, sich dauerhaft in Brasilien aufzuhalten.

Kann meine Familie bei mir eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Ja. Ihr Ehepartner oder Lebenspartner, Ihre Kinder sowie andere finanziell von Ihnen abhängige Verwandte können im Rahmen der Familienzusammenführung auf der Grundlage Ihrer Aufenthaltsgenehmigung als Investor eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten. Es ist keine zusätzliche Investition erforderlich; jede Person reicht ihre eigenen Unterlagen ein.

Kann ich eine Hypothek oder bereits in Brasilien vorhandenes Geld nutzen?

Nein. Die Mittel müssen aus dem Ausland stammen und bei der Zentralbank als ausländische Direktinvestition registriert sein, und die Immobilie muss vollständig bezahlt sein. Eine mit einer brasilianischen Hypothek finanzierte Immobilie wird nicht auf den Mindestbetrag angerechnet.

Gilt der Kauf einer Immobilie in Rio de Janeiro als förderfähig?

Ja. Jede städtische Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Brasilien kommt in Frage, einschließlich Wohnungen und Häuser in Rio de Janeiro, sofern die Gesamtinvestition 1 Million R$ beträgt und die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen eingetragen ist.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Einwanderungsberatung dar. Vorschriften, Schwellenwerte und Verfahren können sich ändern; bitte lassen Sie diese von einem auf Einwanderungsrecht spezialisierten Anwalt und beim brasilianischen Konsulat überprüfen, bevor Sie Maßnahmen ergreifen. Zuletzt überprüft im Oktober 2026.