Oabitat è stata fondata da soci francesi e tedeschi, pertanto gli acquirenti francesi sono, in senso stretto, parte integrante della ragione d’essere di questa società. La buona notizia per Lei in particolare: la Francia è uno dei paesi che dispone effettivamente di un trattato fiscale in vigore con il Brasile, il che La pone in una posizione sostanzialmente diversa rispetto agli acquirenti i cui paesi d’origine non ne dispongono. La presente guida illustra cosa comporti tale trattato nella pratica, in che modo l’imposta sul patrimonio francese si applichi a un immobile brasiliano, il percorso di finanziamento realistico e come funzioni l’iter per l’ottenimento del visto per investitori.
A differenza di numerosi altri principali partner commerciali del Brasile, la Francia e il Brasile hanno in vigore dal 1971 un trattato bilaterale contro la doppia imposizione, che rimane in vigore nel 2026. In linea generale, i trattati basati su questo modello — e si tratta di uno standard internazionale, non di una peculiarità del rapporto tra Brasile e Francia — considerano le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili (proprietà immobiliari) imponibili nel paese in cui il bene è effettivamente situato. Nel Suo caso, ciò significa che il Brasile conserva il diritto primario di tassare una plusvalenza su un immobile a Rio, mentre la Francia concede poi un sgravio dalla doppia imposizione nella Sua dichiarazione dei redditi francese per quanto già versato al Brasile.
È opportuno verificare con uno specialista: Le modalità precise con cui il credito d’imposta o l’esenzione vengono applicati nella Sua dichiarazione dei redditi francese — e il modo in cui interagiscono con i contributi sociali CSG/CRDS che la Francia talvolta applica in aggiunta al credito d’imposta sul reddito — sono dettagli che variano a seconda della Sua situazione personale. Le consigliamo di far esaminare il testo della convenzione da un consulente fiscale franco-brasiliano alla luce del Suo caso specifico (residenza, struttura proprietaria, se l’immobile è detenuto a titolo personale o tramite una società) prima della vendita, non dopo.
Indipendentemente dalla nazionalità o dal luogo di residenza, il Brasile assoggetta a tassazione il guadagno sulla vendita di un immobile — ovvero la differenza tra quanto avete pagato (più i costi di acquisto e le migliorie documentati) e il prezzo di vendita — non sul prezzo di vendita stesso. L’aliquota è graduata in base all’entità della plusvalenza, non alla vostra fascia di reddito:
Poiché Lei è un venditore non residente, la normativa brasiliana prevede che procuratore — un rappresentante legale in Brasile in possesso della Sua procura — per firmare l’atto, ricevere il ricavato della vendita e provvedere al pagamento delle imposte per Suo conto prima che i fondi possano essere trasferiti all’estero. Tale procura deve coprire esplicitamente la vendita, la firma davanti al notaio e i rapporti con la Sua banca e la Receita Federal; una procura generica e formulata in modo vago è una delle cause più comuni di ritardo nella chiusura della transazione.
Questo è l’aspetto della questione che riguarda specificatamente i residenti in Francia e che non si presenta per gli acquirenti provenienti dalla maggior parte degli altri paesi. Se siete residenti fiscali in Francia, la normativa francese Imposta sul patrimonio immobiliare (IFI) applica un'imposta sul Suo in tutto il mondo i beni immobiliari in suo possesso, non solo quelli situati in Francia — pertanto, un appartamento a Rio viene conteggiato ai fini della base imponibile dell’IFI insieme a tutti gli altri beni di sua proprietà. L’IFI si applica solo quando il suo patrimonio immobiliare netto supera 1,3 milioni di euro a partire dal 1° gennaio dell’anno fiscale, mentre i residenti francesi che si trasferiscono per la prima volta beneficiano di un periodo di esenzione parziale della durata di cinque anni. Le fasce di imposta per il 2026, una volta superata la soglia, sono le seguenti:
Se non è residente fiscale in Francia, l’IFI si applica solo agli immobili effettivamente situati in Francia: il Suo immobile in Brasile non rientra affatto nel suo ambito di applicazione. Questo è un motivo in più per cui vale la pena valutare attentamente il proprio status di residenza, anziché lasciare che venga determinato automaticamente.
L'acquisto di un immobile rappresenta una delle vie riconosciute per ottenere un permesso di soggiorno in Brasile ai sensi della Risoluzione Normativa n. 36/2018: un immobile (o più immobili) per un valore complessivo di almeno R$1.000.000 è ammissibile a Rio e nel resto del Sud-Est, del Sud e del Centro-Ovest; la soglia scende a R$700.000 per gli immobili situati nel Nord o nel Nord-Est. Tale disposizione si applica in modo identico a prescindere dalla nazionalità: non esiste una soglia distinta, né più elevata né più bassa, specificamente per i cittadini francesi. L’autorizzazione di soggiorno iniziale ha una durata di quattro anni e può successivamente essere convertita in permesso di soggiorno a tempo indeterminato; inoltre, il percorso immobiliare R$1M+ consente di accedere a un iter di naturalizzazione accelerato di tre anni, anziché ai quattro previsti dalla procedura standard. Le modalità operative complete — la distinzione tra l’autorizzazione di soggiorno e il visto VITEM IX stesso, la documentazione richiesta, i requisiti minimi di presenza fisica — sono illustrate nel nostro guida specifica per VITEM IX.
I mutui ipotecari concessi dalle banche brasiliane sono tecnicamente accessibili agli stranieri, ma, nella pratica, sono soggetti a condizioni molto restrittive: la maggior parte delle banche richiede un visto di soggiorno permanente e la CRNM (la carta di registrazione nazionale per l’immigrazione) prima ancora di accettare una richiesta; per quanto riguarda i redditi provenienti dall’estero, sono necessari circa 24 mesi di estratti conto bancari e traduzioni giurate in portoghese affinché possano essere presi in considerazione; infine, il rapporto prestito/valore (LTV) non supera il 60–70% per gli stranieri che soddisfano i requisiti. I tassi applicati ai mutuatari stranieri si attestano attualmente a circa 9.5%–14.5% presso le banche private brasiliane — si confronti questo dato con i tassi ipotecari francesi nel 2026, che si attestano all’incirca 3.34% da oltre 20 anni a 3.43% Da oltre 25 anni, e i calcoli indicano solitamente che è più vantaggioso ricorrere a un finanziamento (o a un rifinanziamento) nel proprio Paese e acquistare a Rio in contanti, oppure con i proventi di un prestito francese, piuttosto che ricorrere a un prestito sul posto.
Per gli acquirenti che desiderano un finanziamento sul territorio nazionale, la soluzione più realistica è rappresentata dal finanziamento da parte del costruttore o di un fondo per progetti nuovi o in fase di pre-costruzione — offerto direttamente dal costruttore, non soggetto alle norme ipotecarie della Banca Centrale e accessibile agli acquirenti stranieri sprovvisti di CRNM. Struttura tipica: acconto del 10–30% alla firma, rate durante la fase di costruzione indicizzate all’indice CUB e saldo post-consegna finanziato dal promotore immobiliare a un tasso pari all’incirca all’IPCA + 0,75–1% al mese per un periodo di 8–10 anni. Questa opzione è valida solo per i nuovi progetti immobiliari, non per le rivendite. Tutti i dettagli, oltre alla procedura relativa al CPF (codice fiscale brasiliano) necessaria a ogni acquirente indipendentemente dalla modalità di finanziamento, sono disponibili nel nostro Guida al finanziamento e al CPF.
Prenoti un appuntamento per lo stesso giorno presso il consolato brasiliano più vicino a lei (tramite econsular.itamaraty.gov.br) oppure presenti la domanda direttamente alla Receita Federal una volta arrivato in Brasile: in entrambi i casi il servizio è gratuito e ne avrà bisogno prima di poter firmare qualsiasi documento.
Se un mutuo o un rifinanziamento in Francia rappresentano una soluzione realistica per Lei, provveda a stipularlo (o almeno a verificare i dettagli finanziari) prima di firmare il contratto a Rio: ciò modificherà la Sua posizione negoziale e le Sue tempistiche.
Se non potrà essere presente in ogni fase della procedura, si rivolga a un notaio brasiliano o al Suo rappresentante legale affinché rediga una procura che preveda espressamente la firma dell’atto e la gestione dei pagamenti fiscali, evitando modelli generici.
Poiché il trattato stabilisce le modalità di tassazione di una futura vendita nella Sua dichiarazione dei redditi francese e l’IFI dipende dal Suo status di residenza e dal valore di tutti i beni di Sua proprietà, è opportuno esaminare questi aspetti insieme, prima dell’acquisto piuttosto che al momento della dichiarazione dei redditi.
Se Rio rappresenta per voi qualcosa di più di un semplice investimento — se la residenza in sé ha un valore per voi — vale la pena pianificare fin dall’inizio di strutturare l’acquisto in modo da superare la soglia di R$1.000.000.
Ci comunichi il Suo budget, le tempistiche e se la residenza è un fattore importante per Lei: Le illustreremo nel dettaglio come si applica esattamente alla Sua situazione.
Prenoti una consulenza gratuitaLa presente guida ha scopo puramente informativo e non costituisce una consulenza legale, fiscale o finanziaria. La normativa fiscale brasiliana, la convenzione fiscale tra Brasile e Francia, le norme francesi in materia di imposta sul patrimonio e le norme sull’immigrazione sono soggette a modifiche; inoltre, la Sua situazione personale (status di residenza, struttura del reddito, posizione fiscale attuale in Francia) influirà sull’applicazione di tali disposizioni al Suo caso specifico. Si raccomanda di verificare sempre i dati aggiornati e di richiedere una consulenza personalizzata a un consulente fiscale qualificato, sia brasiliano che francese, nonché a un avvocato specializzato in materia di immigrazione, prima di prendere qualsiasi decisione in merito ad acquisti, finanziamenti o visti.
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