«Золотая виза» Бразилии 2026: право на проживание за счет инвестиций в недвижимость (VITEM IX)

В Бразилии не существует программы, официально именуемой "золотой визой". Под термином «бразильская золотая виза» иностранные покупатели подразумевают разрешение на проживание для инвесторов в недвижимость – временный вид на жительство, предоставляемый иностранцу, приобретающему городскую недвижимость стоимостью не менее R$ 1 миллиона, оформленный за рубежом в качестве VITEM IX Виза. В данном руководстве рассматриваются минимальный размер инвестиций, критерии отбора объектов недвижимости, необходимые документы, пошаговая инструкция, последствия для вашей семьи, а также особенности процедуры в случае, если недвижимость находится в Рио-де-Жанейро. Обновлено в октябре 2026 года.

Краткий обзор программы «Золотая виза» Бразилии

«Золотая» виза или туристическая виза? Это две разные вещи

Многие посетители, вводящие в поисковике запрос "виза в Бразилию", просто хотят узнать, нужна ли им виза для отдыха или ознакомительной поездки. Граждане Европейского союза, Великобритании и Швейцарии могут въезжать в Бразилию в качестве туристов без визы на срок до 90 дней. Гражданам США, Канады и Австралии с апреля 2025 года требуется электронная виза (e-Visa). Туристическая виза позволяет осматривать недвижимость, открыть налоговый номер CPF и подписать договор купли-продажи — она не даёт вам права на проживание в Бразилии. Перед поездкой всегда уточняйте актуальные правила в бразильском консульстве для граждан вашей страны.

Программа предоставления вида на жительство для инвесторов, описанная на этой странице, представляет собой оптимальный вариант для тех, кто желает остаться: в результате вы получаете бразильскую карту проживания (CRNM), право проживать, работать и учиться в Бразилии, а также возможность получить постоянное место жительства и, впоследствии, гражданство.

Что на самом деле представляет собой «Золотая виза» Бразилии

В соответствии с иммиграционным законодательством Бразилии иностранец, приобретающий недвижимость в городской черте с общим объемом инвестиций не менее 1 миллиона реалов, может подать заявление на получение разрешение на проживание на основании инвестиций в недвижимость. Данное правило было введено Нормативным постановлением CNIg № 36 от 2018 года и неофициально именуется агентствами и юристами «золотой визой Бразилии» или «бразильской инвесторской визой».

Это помогает разграничить два соответствующих документа. Данный разрешение на проживание — это решение Министерства юстиции о том, что вы имеете право проживать в Бразилии в качестве инвестора. Данное Виза VITEM IX Это штамп, который консульство проставляет в вашем паспорте, чтобы вы могли въехать в Бразилию и получить вид на жительство. Сначала выдаётся разрешение на проживание, а затем — виза. Если вы уже находитесь в Бразилии на законных основаниях, вы можете подать заявление на получение разрешения на проживание непосредственно в Федеральную полицию и полностью обойтись без консульской визы.

Получение вида на жительство для инвесторов возможно исключительно по программе инвестиций в недвижимость. Кроме того, Бразилия предоставляет вид на жительство инвесторам за счет капитала, вложенного в бразильскую компанию (Постановление CNIg № 13/2017), причем для инновационных и технологических стартапов установлен более низкий порог, однако эти программы регулируются отдельными правилами и не рассматриваются в данном документе.

Подробное описание требований

Минимальный размер инвестиций: 1 миллион R$ (700 000 R$ в Северном и Северо-Восточном регионах)

Пороговое значение относится к общей сумме инвестиций в один или несколько объектов недвижимости, поэтому две квартиры по цене R$ 500 000 каждая учитываются как один объект стоимостью R$ 1 миллион. Сумма должна быть полностью выплачена; недвижимость, приобретённая с помощью бразильского ипотечного кредита, не учитывается при расчёте минимальной суммы. Для рынка Рио-де-Жанейро это примерно соответствует стоимости квартиры с двумя спальнями в Копакабане или квартиры с одной спальней в Ипанеме — см. наш Индекс цен «Зона Сул» чтобы узнать актуальные цены за квадратный метр.

Какие объекты недвижимости соответствуют критериям

Городская жилая или коммерческая недвижимость, готовая или находящаяся в стадии строительства, расположенная в любой точке Бразилии. Документ о праве собственности (escritura) и регистрация в реестре недвижимости (matrícula) должны быть оформлены на имя заявителя. Земельные участки в сельской местности не принимаются. Недвижимость, находящаяся в собственности компании, представляет собой отдельный случай, требующий юридической консультации.

Откуда берутся деньги

Средства должны поступать из-за пределов Бразилии и перечисляться через бразильскую банковскую систему в качестве прямых иностранных инвестиций, зарегистрированных в Центральном банке (регистрация RDE-IED). Данная регистрация является основным подтверждающим документом в вашем заявлении, поэтому перед подписанием договора согласуйте порядок перевода средств со своим банком и юристом. Наше руководство по перевод денег в Бразилию объясняет практическую сторону вопроса.

Личные требования

• Действующий паспорт и справка об отсутствии судимости, выданная в стране вашего проживания (с апостилем и переводом на португальский язык, выполненным присяжным переводчиком).
• Бразильский налоговый номер CPF — он необходим, прежде всего, для приобретения недвижимости. См. Руководство по программе CPF для иностранных покупателей.
• Подтверждение покупки: договор купли-продажи, выписка из реестра и свидетельство о регистрации инвестиций в Центральном банке.
• Свидетельства о рождении и браке членов семьи, которые будут подавать заявление вместе с Вами, с апостилем и переводом.

Пошагово: от покупки до получения вида на жительство

1. Выберите и приобретите недвижимость. Получите свой CPF, откройте счет для перевода средств в бразильском банке, подпишите договор у нотариуса и зарегистрируйте его в реестре недвижимости. Расходы на оформление сделки в Рио-де-Жанейро составляют примерно 5 % от стоимости объекта (налог на передачу собственности ITBI, нотариальные и регистрационные сборы). Наши Руководство по приобретению недвижимости в Бразилии для иностранцев пошагово описывает сам процесс покупки.
2. Зарегистрируйте инвестицию в Центральном банке. Входящий перевод оформляется как прямые иностранные инвестиции в недвижимость; банк выдает свидетельство о регистрации, которое Вы приложите к заявлению.
3. Подайте заявление на получение вида на жительство. Из-за рубежа заявление направляется в Министерство юстиции (через систему MigranteWeb), и после его одобрения консульство выдает визу VITEM IX. Находясь на территории Бразилии, заявление подаётся непосредственно в Федеральную полицию.
4. Войдите на сайт «Бразилия» и зарегистрируйтесь. В течение 90 дней с момента прибытия вы должны зарегистрироваться в Федеральной полиции и получить CRNM — национальную миграционную регистрационную карточку, которая служит вашим бразильским удостоверением личности.
5. Сохраните инвестиции и продлите договор. Срок действия вида на жительство составляет 4 года. Сохраняйте право собственности на недвижимость и проводите в Бразилии не менее 14 дней в течение каждого двухлетнего периода. До истечения 4-летнего срока подайте заявление о переоформлении вида на жительство на бессрочный срок.

Сроки рассмотрения зависят от загруженности ведомства и полноты вашего пакета документов; иммиграционный адвокат предоставит вам реалистичную оценку сроков рассмотрения именно вашего дела. Юридические услуги, заверенные переводы и апостили являются дополнительными расходами, не входящими в стоимость приобретения.

Пригласите свою семью

Инвестор является основным заявителем. Супруг(а) или зарегистрированный(ая) партнер(ша), дети и другие родственники, находящиеся на финансовом иждивении, могут подать заявление на получение вида на жительство по программе воссоединения семьи на основании вида на жительство инвестора — при этом не требуется вторая инвестиция и не устанавливается отдельный порог. Каждому члену семьи необходимы собственные документы (паспорт, справка об отсутствии судимости (при необходимости) и гражданские свидетельства, подтверждающие семейные связи, заверенные апостилем и переведенные). Иждивенцы получают вид на жительство на тот же срок, что и основной заявитель.

Постоянное место жительства и гражданство

По истечении первых 4 лет вид на жительство может быть преобразован в бессрочный при условии, что инвестиции сохраняются. Для получения бразильского гражданства путем натурализации, как правило, требуется четыре года проживания в Бразилии, при этом в отдельных случаях, например, при наличии бразильского супруга или ребенка, этот срок может быть сокращён. В отличие от вида на жительство для инвесторов, натурализация требует фактического проживания в стране и владения португальским языком. Речь идёт об отдельных процедурах со своими собственными условиями — рассматривайте вид на жительство для инвесторов как первый шаг, а не как программу получения гражданства.

Приобретение недвижимости в Рио-де-Жанейро для получения «золотой визы»

Рио-де-Жанейро является наиболее популярным выбором среди инвесторов-клиентов Oabitat, поскольку при вложении 1 миллиона по схеме R$ можно приобрести недвижимость, которая подходит как для проживания, так и для сдачи в аренду. В Зона-Сул — Ипанема, Леблон, Копакабана, Ботафого — спрос со стороны как бразильских, так и иностранных покупателей остается стабильным, а квартиры можно сдавать в долгосрочную аренду или, если это разрешено правилами дома, в краткосрочную аренду. Наши Недвижимость в Рио-де-Жанейро объявления и квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро На этой странице отображаются позиции, доступные в настоящее время по цене, равной или превышающей пороговое значение.

Два практических совета для инвесторов-покупателей. Во-первых, правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован на ваше имя, поэтому заранее решите, будете ли вы приобретать недвижимость лично или через компанию. Во-вторых, сохраняйте все документы о переводе средств — именно регистрация в Центральном банке служит подтверждением того, что инвестиции поступили из-за рубежа. справочник по правовым и налоговым вопросам и Руководство по налогу на доходы в Бразилии покрыть расходы, связанные с владением недвижимостью, а также уплатить налог на доход от аренды после того, как вы станете владельцем объекта.

Часто задаваемые вопросы

Какую сумму необходимо инвестировать для получения «Золотой визы» Бразилии?

Не менее 1 миллиона R$ в одном или нескольких объектах недвижимости в городской черте. Минимальная сумма составляет 700 000 R$ для недвижимости в Северном и Северо-Восточном регионах Бразилии. Рио-де-Жанейро находится в Юго-Восточном регионе, поэтому там действует порог в 1 миллион R$.

Является ли «Золотая виза» Бразилии тем же, что и виза VITEM IX?

VITEM IX — это временная виза, выдаваемая бразильским консульством после утверждения разрешения на проживание в связи с инвестициями в недвижимость. "Золотая виза" — это неофициальное название всей процедуры. Если вы подаете заявление, находясь на территории Бразилии, вы получаете разрешение на проживание без необходимости оформления консульской визы.

Каков срок действия вида на жительство для инвестора?

Первоначальное разрешение на проживание выдается сроком на четыре года. По истечении этого срока его можно преобразовать в разрешение на проживание на неопределенный срок при условии, что инвестиции сохраняются и по-прежнему соблюдаются остальные требования.

Должен ли я проживать в Бразилии, чтобы сохранить его?

Нет. Вы должны физически находиться в Бразилии не менее 14 дней — подряд или с перерывами — в течение каждого двухлетнего периода после регистрации в Федеральной полиции. Требования о постоянном проживании в Бразилии нет.

Может ли моя семья получить вид на жительство вместе со мной?

Да. Ваш супруг или супруга, партнёр, дети и другие родственники, находящиеся на вашем иждивении, могут получить вид на жительство в рамках программы воссоединения семьи на основании вашего инвесторского вида на жительство. Дополнительных инвестиций не требуется; каждый человек подаёт свои собственные документы.

Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом или средствами, которые уже находятся в Бразилии?

Нет. Средства должны поступать из-за рубежа и быть зарегистрированы в Центральном банке в качестве прямых иностранных инвестиций, а недвижимость должна быть полностью оплачена. Недвижимость, приобретенная с помощью бразильского ипотечного кредита, не учитывается при расчете минимальной суммы.

Можно ли принять во внимание покупку недвижимости в Рио-де-Жанейро?

Да. Под программу подпадает любая городская жилая или коммерческая недвижимость в Бразилии, включая квартиры и дома в Рио-де-Жанейро, при условии, что общая сумма инвестиций составляет $ 1 миллион, а правоустанавливающий документ зарегистрирован на ваше имя.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической или иммиграционной консультацией. Правила, пороговые значения и процедуры могут изменяться; прежде чем предпринимать какие-либо действия, уточните их у иммиграционного юриста и в бразильском консульстве. Последнее обновление: октябрь 2026 года.