Oabitat è stata fondata da soci tedeschi e francesi, pertanto ci viene posta costantemente questa domanda da parte degli acquirenti tedeschi: cosa cambia effettivamente quando la persona che firma l’atto di compravendita risiede a Francoforte o a Monaco di Baviera anziché a San Paolo? Tre aspetti: il regime fiscale tra Brasile e Germania, il percorso di finanziamento realistico e le modalità di applicazione del percorso per il visto per investitori. La presente guida illustra tutti e tre questi aspetti.
Questo è l’aspetto che sorprende maggiormente gli acquirenti tedeschi: attualmente il Brasile e la Germania non dispongono di una convenzione bilaterale per evitare la doppia imposizione. I due Paesi ne avevano una, firmata nel 1975, ma la Germania l’ha denunciata e essa ha cessato di produrre effetti il 1° gennaio 2006. A partire dal 2026 non è ancora in vigore alcun accordo sostitutivo: in occasione della terza tornata delle consultazioni intergovernative tedesco-brasiliane, tenutasi ad Hannover nell’aprile 2026, i due governi hanno concordato solo di “intensificare i colloqui” su un nuovo trattato. Qualsiasi accordo che ne derivasse dovrebbe comunque essere finalizzato, firmato e ratificato da entrambi i Paesi prima di avere alcuna rilevanza ai fini della Sua dichiarazione dei redditi; si tratta quindi, nella migliore delle ipotesi, di un processo pluriennale, non di qualcosa su cui pianificare fin da oggi.
In sostituzione di un trattato, il Brasile riconosce la Germania nell’ambito di un meccanismo più limitato denominato reciprocità nel trattamento fiscale (reciprocità del trattamento fiscale). In pratica, ciò consente di imputare l’imposta sul reddito effettivamente versata in un Paese a quella dovuta nell’altro, ma tale imputa è limitata all’importo che il Paese ricevente avrebbe applicato su quello stesso reddito; inoltre, riguarda esclusivamente l’imposta sul reddito (e non altri prelievi fiscali), e non prevede alcuna delle altre tutele tipiche di un vero e proprio trattato: nessuna procedura di accordo reciproco in caso di disaccordo tra le due autorità fiscali, nessuna aliquota di ritenuta alla fonte ridotta in base al trattato, nessuna regola formale di risoluzione delle controversie in caso di doppia residenza. Si tratta di un vero e proprio sgravio, ma è un meccanismo più debole, basato esclusivamente sul diritto interno di ciascuna parte, piuttosto che su un quadro bilaterale negoziato.
Cosa significa ciò in pratica: Un soggetto residente fiscalmente in Germania che acquisti, metta in affitto o successivamente venda un immobile a Rio dovrebbe rivolgersi a un tedesco Consulente fiscale in particolare, in che modo i redditi da locazione e le plusvalenze di origine brasiliana si rapportano al regime tedesco di tassazione del reddito mondiale, ai sensi delle norme unilaterali tedesche in materia di credito d’imposta estero (§ 34c EStG), poiché non esiste un testo di convenzione a cui fare riferimento per ottenere una risposta.
Indipendentemente dalla nazionalità o dal luogo di residenza, il Brasile assoggetta a tassazione il guadagno sulla vendita di un immobile — ovvero la differenza tra quanto avete pagato (più i costi di acquisto e le migliorie documentati) e il prezzo di vendita — non sul prezzo di vendita stesso. L’aliquota è graduata in base all’entità della plusvalenza, non alla vostra fascia di reddito:
Poiché Lei è un venditore non residente, la normativa brasiliana prevede che procuratore — un rappresentante legale in Brasile in possesso della Sua procura — per firmare l’atto, ricevere il ricavato della vendita e provvedere al pagamento delle imposte per Suo conto prima che i fondi possano essere trasferiti all’estero. Tale procura deve coprire esplicitamente la vendita, la firma davanti al notaio e i rapporti con la Sua banca e la Receita Federal; una procura generica e formulata in modo vago è una delle cause più comuni di ritardo nella chiusura della transazione.
L'acquisto di un immobile rappresenta una delle vie riconosciute per ottenere un permesso di soggiorno in Brasile ai sensi della Risoluzione Normativa n. 36/2018: un immobile (o più immobili) per un valore complessivo di almeno R$1.000.000 è ammissibile a Rio e nel resto del Sud-Est, del Sud e del Centro-Ovest; la soglia scende a R$700.000 per gli immobili situati nel Nord o nel Nord-Est. Ciò vale in modo identico a prescindere dalla nazionalità: non esiste una soglia separata, né più alta né più bassa, specificamente per i cittadini tedeschi. L’autorizzazione al soggiorno iniziale ha una durata di quattro anni e può successivamente essere convertita in permesso di soggiorno a tempo indeterminato; inoltre, il percorso immobiliare R$1M+ consente di beneficiare di un iter di naturalizzazione accelerato, della durata di tre anni anziché dei quattro previsti dalla norma. Le modalità complete — la distinzione tra il permesso di soggiorno e il visto VITEM IX stesso, la documentazione, i requisiti minimi di presenza fisica — sono illustrate nel nostro guida specifica per VITEM IX.
I mutui ipotecari concessi dalle banche brasiliane sono tecnicamente accessibili agli stranieri, ma, nella pratica, sono soggetti a condizioni molto restrittive: la maggior parte delle banche richiede un visto di soggiorno permanente e la CRNM (la carta di registrazione nazionale per l’immigrazione) prima ancora di accettare una richiesta; per quanto riguarda i redditi provenienti dall’estero, sono necessari circa 24 mesi di estratti conto bancari e traduzioni giurate in portoghese affinché possano essere presi in considerazione; infine, il rapporto prestito/valore (LTV) non supera il 60–70% per gli stranieri che soddisfano i requisiti. I tassi applicati ai mutuatari stranieri si attestano attualmente a circa 9.5%–14.5% presso le banche private brasiliane — si confronti questo dato con il tasso medio tedesco dei mutui a tasso fisso, pari a circa 3.6%–3.7% nel 2026, e i conti indicano solitamente che è più vantaggioso ricorrere a un finanziamento (o a un rifinanziamento) nel proprio Paese e acquistare a Rio in contanti, oppure con i proventi di un prestito tedesco, piuttosto che ricorrere a un prestito sul posto.
Per gli acquirenti che desiderano un finanziamento sul territorio nazionale, la soluzione più realistica è rappresentata dal finanziamento da parte del costruttore o di un fondo per progetti nuovi o in fase di pre-costruzione — offerto direttamente dal costruttore, non soggetto alle norme ipotecarie della Banca Centrale e accessibile agli acquirenti stranieri sprovvisti di CRNM. Struttura tipica: acconto del 10–30% alla firma, rate durante la fase di costruzione indicizzate all’indice CUB e saldo post-consegna finanziato dal promotore immobiliare a un tasso pari all’incirca all’IPCA + 0,75–1% al mese per un periodo di 8–10 anni. Questa opzione è valida solo per i nuovi progetti immobiliari, non per le rivendite. Tutti i dettagli, oltre alla procedura relativa al CPF (codice fiscale brasiliano) necessaria a ogni acquirente indipendentemente dalla modalità di finanziamento, sono disponibili nel nostro Guida al finanziamento e al CPF.
Prenoti un appuntamento per lo stesso giorno presso il consolato brasiliano più vicino a lei (tramite econsular.itamaraty.gov.br) oppure presenti la domanda direttamente alla Receita Federal una volta arrivato in Brasile: in entrambi i casi il servizio è gratuito e ne avrà bisogno prima di poter firmare qualsiasi documento.
Se un mutuo o un rifinanziamento in Germania rappresentano un’opzione realistica per Lei, provveda a stipularlo (o almeno a verificare i dettagli finanziari) prima di firmare il contratto a Rio: ciò modificherà la Sua posizione negoziale e le Sue tempistiche.
Se non potrà essere presente in ogni fase della procedura, si rivolga a un notaio brasiliano o al Suo rappresentante legale affinché rediga una procura che preveda espressamente la firma dell’atto e la gestione dei pagamenti fiscali, evitando modelli generici.
Poiché non esiste un testo di trattato a cui fare riferimento, si raccomanda di richiedere indicazioni specifiche su come la Sua dichiarazione dei redditi tedesca debba trattare i redditi da locazione brasiliani e, eventualmente, la vendita — prima di procedere alla transazione, non come sorpresa al momento della dichiarazione dei redditi.
Se Rio rappresenta per voi qualcosa di più di un semplice investimento — se la residenza in sé ha un valore per voi — vale la pena pianificare fin dall’inizio di strutturare l’acquisto in modo da superare la soglia di R$1.000.000.
Ci comunichi il Suo budget, le tempistiche e se la residenza è un fattore importante per Lei: Le illustreremo nel dettaglio come si applica esattamente alla Sua situazione.
Prenoti una consulenza gratuitaLa presente guida ha scopo puramente informativo e non costituisce una consulenza legale, fiscale o finanziaria. La normativa fiscale brasiliana, i rapporti fiscali tra Brasile e Germania e le norme in materia di immigrazione sono soggetti a modifiche, e la Sua situazione personale (status di residenza, struttura del reddito, posizione fiscale attuale in Germania) influirà sull’applicazione di tali disposizioni al Suo caso specifico. Si raccomanda di verificare sempre i dati aggiornati e di richiedere una consulenza personalizzata a un consulente fiscale qualificato, sia brasiliano che tedesco, nonché a un avvocato specializzato in materia di immigrazione, prima di prendere qualsiasi decisione in merito ad acquisti, finanziamenti o visti.
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