Oabitat wurde von deutschen und französischen Partnern gegründet, weshalb wir von deutschen Käufern immer wieder folgende Frage gestellt bekommen: Was ändert sich eigentlich, wenn die Person, die den Kaufvertrag unterzeichnet, in Frankfurt oder München statt in São Paulo wohnt? Drei Dinge ändern sich: die steuerlichen Beziehungen zwischen Brasilien und Deutschland, die realistischen Finanzierungsmöglichkeiten und die Bedingungen für die Beantragung eines Investorenvisums. Dieser Leitfaden erläutert alle drei Punkte.
Dies ist die Tatsache, die die meisten deutschen Käufer überrascht: Zwischen Brasilien und Deutschland besteht derzeit kein bilaterales Doppelbesteuerungsabkommen. Zwar gab es zwischen den beiden Ländern ein solches Abkommen, das 1975 unterzeichnet wurde, doch Deutschland hat es gekündigt, sodass es am 1. Januar 2006 außer Kraft trat. Bis zum Jahr 2026 ist noch kein Ersatz in Kraft getreten – bei den 3. deutsch-brasilianischen Regierungskonsultationen, die im April 2026 in Hannover stattfanden, einigten sich die beiden Regierungen lediglich darauf, die “Gespräche” über ein neues Abkommen zu intensivieren. Jedes daraus resultierende Abkommen müsste noch finalisiert, unterzeichnet und von beiden Ländern ratifiziert werden, bevor es für Ihre Steuererklärung von Bedeutung ist; es handelt sich also bestenfalls um einen mehrjährigen Prozess, nicht um etwas, das Sie bereits heute in Ihre Planung einbeziehen sollten.
Anstelle eines Vertrags erkennt Brasilien Deutschland im Rahmen eines enger gefassten Mechanismus an, der als Gegenseitigkeit bei der steuerlichen Behandlung (Gegenseitigkeit der steuerlichen Behandlung). In der Praxis können Sie dadurch die in einem Land tatsächlich gezahlte Einkommensteuer auf die in dem anderen Land geschuldete Steuer anrechnen; die Anrechnung ist jedoch auf den Betrag begrenzt, den das Empfängerland auf dasselbe Einkommen erhoben hätte, und sie gilt nur für die Einkommensteuer (nicht für andere Abgaben), und er bietet keine der sonstigen Schutzmaßnahmen eines echten Abkommens – kein Verfahren der einvernehmlichen Einigung bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den beiden Steuerbehörden, keine abkommensbasierten ermäßigten Quellensteuersätze und keine formellen Regeln zur Klärung von Zweifelsfällen bei doppeltem Wohnsitz. Es handelt sich zwar um eine echte Erleichterung, jedoch um einen schwächeren, rein innerstaatlichen Mechanismus auf beiden Seiten und nicht um einen ausgehandelten bilateralen Rahmen.
Was dies in der Praxis bedeutet: Ein in Deutschland steuerlich ansässiger Bürger, der in Rio eine Immobilie erwirbt, vermietet oder später verkauft, sollte sich an einen deutschen Steuerberater insbesondere, wie sich Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Brasilien im Rahmen der deutschen Weltbesteuerung gemäß den deutschen einseitigen Regelungen zur Anrechnung ausländischer Steuern (§ 34c EStG) verhalten, da für die Beantwortung dieser Frage kein Abkommen als Grundlage herangezogen werden kann.
Unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz besteuert Brasilien die Gewinn bei einem Immobilienverkauf – die Differenz zwischen dem, was Sie bezahlt haben (zuzüglich der nachgewiesenen Anschaffungskosten und Modernisierungsmaßnahmen), und dem Verkaufspreis – nicht der Verkaufspreis selbst. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des Gewinns und nicht nach Ihrer Einkommensklasse:
Da Sie ein nicht ansässiger Verkäufer sind, schreiben die brasilianischen Vorschriften vor, dass Prokurist — ein Bevollmächtigter in Brasilien, der über Ihre Vollmacht verfügt —, um die Urkunde zu unterzeichnen, den Verkaufserlös entgegenzunehmen und die Steuerzahlung in Ihrem Namen abzuwickeln, bevor die Gelder ins Ausland überwiesen werden können. Diese Vollmacht muss ausdrücklich den Verkauf, die Unterzeichnung vor einem Notar sowie die Abwicklung mit Ihrer Bank und der „Receita Federal“ abdecken; eine allgemeine, vage formulierte Vollmacht ist einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen beim Vertragsabschluss.
Der Erwerb von Immobilien ist gemäß dem Normativen Beschluss Nr. 36/2018 einer der anerkannten Wege zur Erlangung einer brasilianischen Aufenthaltsgenehmigung: eine Immobilie (oder mehrere Immobilien) mit einem Gesamtwert von mindestens R$1.000.000 gilt in Rio sowie im übrigen Südosten, Süden und Zentralwesten; der Schwellenwert sinkt auf R$700,000 für Immobilien im Norden oder Nordosten. Dies gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit in gleicher Weise – es gibt keine gesonderte, höhere oder niedrigere Schwelle speziell für deutsche Staatsbürger. Die anfängliche Aufenthaltserlaubnis gilt für vier Jahre und kann anschließend in eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis umgewandelt werden; zudem berechtigt der Immobilienweg „R$1M+“ zu einem beschleunigten Einbürgerungsverfahren mit einer Laufzeit von drei Jahren anstelle der üblichen vier Jahre. Die vollständigen Modalitäten – die Unterscheidung zwischen der Aufenthaltsgenehmigung und dem VITEM-IX-Visum selbst, die erforderlichen Unterlagen sowie die Mindestanforderungen an die physische Anwesenheit – werden in unserem Spezielle VITEM IX-Anleitung.
Hypotheken bei brasilianischen Banken stehen Ausländern zwar formal offen, unterliegen in der Praxis jedoch sehr strengen Auflagen: Die meisten Banken verlangen ein Daueraufenthaltsvisum und die CRNM (die nationale Migrationsregistrierungskarte), bevor sie einen Antrag überhaupt entgegennehmen; für ausländische Einkünfte müssen Kontoauszüge der letzten rund 24 Monate sowie beglaubigte portugiesische Übersetzungen vorgelegt werden, und die Beleihungsquote liegt für Ausländer, die die Voraussetzungen erfüllen, bei maximal etwa 60–70%. Die Zinssätze für ausländische Kreditnehmer liegen derzeit bei etwa 9.5%–14.5% bei privaten brasilianischen Banken – vergleichen Sie dies mit dem durchschnittlichen deutschen Festzinssatz für Hypotheken von etwa 3.6%–3.7% im Jahr 2026, und die Berechnungen sprechen in der Regel dafür, die Finanzierung (oder Refinanzierung) im Heimatland zu regeln und die Immobilie in Rio bar oder mit den Mitteln eines deutschen Darlehens zu erwerben, anstatt vor Ort einen Kredit aufzunehmen.
Für Käufer, die eine Finanzierung im Inland wünschen, ist der realistische Weg die Finanzierung durch den Bauträger oder einen Fonds bei Neu- oder Vorbauprojekten – diese wird direkt vom Bauträger angeboten, unterliegt nicht den Hypothekenvorschriften der Zentralbank und steht ausländischen Käufern ohne CRNM offen. Typische Struktur: 10–30% Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, an den CUB-Index gekoppelte Raten während der Bauphase und ein vom Bauträger finanzierter Restbetrag nach Übergabe zu einem Zinssatz von etwa IPCA + 0,75–1% pro Monat über einen Zeitraum von 8–10 Jahren. Dieser Weg ist nur bei Neubauten möglich, nicht bei Wiederverkaufsobjekten. Ausführliche Informationen sowie das CPF-Verfahren (brasilianische Steuer-ID), das jeder Käufer unabhängig von der Finanzierungsmethode durchlaufen muss, finden Sie in unserem Leitfaden zu Finanzierung und CPF.
Vereinbaren Sie noch am selben Tag einen Termin beim nächstgelegenen brasilianischen Konsulat (über econsular.itamaraty.gov.br) oder beantragen Sie die Bescheinigung direkt bei der Receita Federal, sobald Sie in Brasilien sind – beides ist kostenlos, und Sie benötigen sie, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen können.
Sollte eine deutsche Hypothek oder Refinanzierung für Sie in Frage kommen, sollten Sie diese bereits vor Abschluss eines Kaufvertrags in Rio vereinbaren (oder zumindest die Zahlen bestätigen lassen) – dies verändert Ihre Verhandlungsposition und Ihren Zeitplan.
Sollten Sie nicht bei jedem Schritt anwesend sein können, lassen Sie von einem brasilianischen Notar oder Ihrem Rechtsvertreter eine Vollmacht erstellen, die ausdrücklich die Unterzeichnung der Urkunde und die Abwicklung der Steuerzahlungen abdeckt – und keine allgemeine Vorlage verwenden.
Da kein Abkommenstext als Grundlage vorliegt, sollten Sie sich im Vorfeld der Transaktion – und nicht erst zur Steuerzeit als Überraschung – konkrete Hinweise einholen, wie Sie Ihre brasilianischen Mieteinnahmen und gegebenenfalls den Verkauf in Ihrer deutschen Steuererklärung ausweisen müssen.
Sollte Rio für Sie mehr als eine reine Investition sein – sollte der Wohnsitz an sich für Sie von Wert sein –, lohnt es sich, den Kauf von Anfang an so zu gestalten, dass die Schwelle von 1.000.000 R$1 überschritten wird.
Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihren Zeitrahmen und mit, ob der Wohnsitz für Sie eine Rolle spielt – wir erläutern Ihnen genau, wie sich dies in Ihrer Situation auswirkt.
Vereinbaren Sie einen kostenlosen BeratungsterminDieser Leitfaden dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das brasilianische Steuerrecht, die steuerlichen Beziehungen zwischen Brasilien und Deutschland sowie die Einwanderungsbestimmungen können sich ändern, und Ihre persönliche Situation (Aufenthaltsstatus, Einkommensstruktur, bestehende steuerliche Situation in Deutschland) hat Einfluss darauf, inwieweit diese Informationen auf Sie zutreffen. Bitte überprüfen Sie stets die aktuellen Zahlen und lassen Sie sich von einem qualifizierten brasilianischen und deutschen Steuerberater sowie einem Einwanderungsanwalt individuell beraten, bevor Sie eine Kauf-, Finanzierungs- oder Visumsentscheidung treffen.
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