Oabitat a été fondée par des partenaires allemands et français ; c’est pourquoi les acheteurs allemands nous posent sans cesse cette question : qu’est-ce qui change concrètement lorsque la personne qui signe l’acte de vente réside à Francfort ou à Munich plutôt qu’à São Paulo ? Trois éléments changent : les relations fiscales entre le Brésil et l’Allemagne, les possibilités de financement réalistes et les modalités d’obtention du visa d’investisseur. Ce guide passe en revue ces trois aspects.
C’est ce fait qui surprend le plus les acheteurs allemands : le Brésil et l’Allemagne ne disposent actuellement d’aucune convention bilatérale de prévention de la double imposition. Les deux pays en avaient bien une, signée en 1975, mais l’Allemagne y a mis fin et celle-ci a cessé de produire ses effets le 1er janvier 2006. En 2026, aucun accord de remplacement n’est encore en vigueur : lors de la 3e session des consultations intergouvernementales germano-brésiliennes qui s’est tenue à Hanovre en avril 2026, les deux gouvernements se sont contentés de convenir d“” intensifier les discussions » sur un nouvel accord. Tout accord qui en résulterait devrait encore être finalisé, signé et ratifié par les deux pays avant d’avoir une incidence sur votre déclaration d’impôts ; il s’agit donc, au mieux, d’un processus s’étalant sur plusieurs années, et non d’un élément à prendre en compte dès aujourd’hui dans votre planification.
En l'absence de traité, le Brésil reconnaît l'Allemagne dans le cadre d'un mécanisme plus restreint appelé réciprocité en matière de traitement fiscal (réciprocité du traitement fiscal). Dans la pratique, cela vous permet d’imputer l’impôt sur le revenu effectivement payé dans un pays sur celui que vous devez dans l’autre, mais cet imputation est plafonnée au montant que le pays bénéficiaire aurait prélevé sur ce même revenu ; elle ne concerne que l’impôt sur le revenu (et non les autres prélèvements), et il ne s’accompagne d’aucune des autres protections offertes par un véritable accord fiscal : pas de procédure amiable en cas de désaccord entre les deux autorités fiscales, pas de taux de retenue à la source réduits en vertu de l’accord, pas de règles formelles de départage en cas de double résidence. Il s’agit certes d’un véritable allègement, mais il s’agit d’un mécanisme plus faible, relevant purement du droit interne de chaque partie, plutôt que d’un cadre bilatéral négocié.
Ce que cela signifie concrètement : Une personne résidente fiscale en Allemagne qui achète, met en location ou revend ultérieurement un bien immobilier à Rio devrait consulter un expert fiscal allemand Conseiller fiscal plus précisément, comment les revenus locatifs et les plus-values provenant du Brésil s'articulent avec l'imposition allemande des revenus mondiaux, en vertu des règles unilatérales allemandes relatives au crédit d'impôt étranger (§ 34c EStG), étant donné qu'il n'existe aucun texte de convention fiscale sur lequel s'appuyer pour apporter une réponse.
Quelle que soit la nationalité ou le lieu de résidence, le Brésil impose les gain lors de la vente d'un bien immobilier — la différence entre le montant que vous avez payé (majoré des frais d'acquisition et des améliorations justifiés par des pièces justificatives) et le prix de vente — et non le prix de vente lui-même. Le taux est échelonné en fonction du montant de la plus-value, et non de votre tranche d'imposition :
Étant donné que vous êtes un vendeur non-résident, la réglementation brésilienne exige une procureur — un mandataire au Brésil détenant votre procuration — pour signer l’acte de vente, percevoir le produit de la vente et s’acquitter du paiement des impôts en votre nom avant que les fonds puissent être transférés à l’étranger. Cette procuration doit couvrir explicitement la vente, la signature devant notaire et les démarches auprès de votre banque et de la Receita Federal ; une procuration générique, rédigée en termes vagues, est l’une des causes les plus courantes de retard lors de la conclusion de la vente.
L'achat d'un bien immobilier constitue l'une des voies reconnues pour obtenir un titre de séjour brésilien en vertu de la résolution normative n° 36/2018 : un bien immobilier (ou plusieurs biens immobiliers) d'une valeur totale d'au moins R$1 000 000 est éligible à Rio et dans le reste du Sud-Est, du Sud et du Centre-Ouest ; le seuil passe à R$700 000 pour les biens immobiliers situés dans le nord ou le nord-est. Cette règle s'applique de la même manière quelle que soit la nationalité : il n'existe pas de seuil distinct, plus élevé ou plus bas, spécifiquement pour les citoyens allemands. L’autorisation de séjour initiale est valable quatre ans et peut ensuite être convertie en permis de séjour à durée indéterminée ; par ailleurs, la voie immobilière R$1M+ donne également droit à une procédure de naturalisation accélérée de trois ans, au lieu des quatre ans habituels. Les modalités complètes — distinction entre l’autorisation de séjour et le visa VITEM IX lui-même, documents requis, exigences minimales en matière de présence physique — sont détaillées dans notre guide dédié au VITEM IX.
Les prêts immobiliers accordés par les banques brésiliennes sont techniquement accessibles aux étrangers, mais s’avèrent, dans la pratique, très restrictifs : la plupart des banques exigent un visa de résident permanent et une CRNM (carte nationale d’enregistrement des migrants) avant même d’accepter une demande ; pour que les revenus provenant de l’étranger soient pris en compte, il faut fournir environ 24 mois de relevés bancaires ainsi que des traductions assermentées en portugais ; et le ratio prêt/valeur plafonne à environ 60–70% pour les étrangers qui remplissent les conditions requises. Les taux d’intérêt applicables aux emprunteurs étrangers s’élèvent actuellement à environ 9.5%–14.5% auprès des banques privées brésiliennes — comparez cela au taux hypothécaire fixe moyen allemand, qui s'élève à environ 3.6%–3.7% en 2026, et d'un point de vue purement mathématique, il est généralement plus avantageux de se financer (ou de se refinancer) dans son pays d'origine et d'acheter à Rio au comptant, ou grâce au produit d'un prêt allemand, plutôt que de contracter un emprunt sur place.
Pour les acheteurs qui souhaitent bénéficier d’un financement local, la solution la plus réaliste consiste à recourir au financement proposé par le promoteur ou un fonds pour des projets neufs ou en pré-construction — proposé directement par le promoteur, non soumis aux règles hypothécaires de la Banque centrale et accessible aux acheteurs étrangers ne disposant pas d’un CRNM. Structure type : acompte de 10 à 301 TP3T à la signature, versements échelonnés pendant la phase de construction indexés sur l’indice CUB, et solde post-livraison financé par le promoteur à un taux d’environ IPCA + 0,75 à 11 TP3T par mois sur une période de 8 à 10 ans. Cette formule ne s’applique qu’aux programmes neufs, et non à la revente. Vous trouverez tous les détails, ainsi que la procédure relative au CPF (numéro d’identification fiscale brésilien) que tout acheteur doit suivre, quel que soit le mode de financement, dans notre Guide sur le financement et le CPF.
Prenez rendez-vous le jour même au consulat du Brésil le plus proche de chez vous (via econsular.itamaraty.gov.br) ou effectuez votre demande directement auprès de la Receita Federal une fois au Brésil — ce service est gratuit dans les deux cas et vous en aurez besoin avant de pouvoir signer quoi que ce soit.
Si l'obtention d'un crédit immobilier ou d'un refinancement en Allemagne est une option envisageable pour vous, veillez à le mettre en place (ou au moins à vérifier les chiffres) avant de signer un compromis de vente à Rio : cela modifie votre position de négociation et votre calendrier.
Si vous ne pouvez pas être présent à chaque étape, demandez à un notaire brésilien ou à votre représentant légal de rédiger une procuration qui couvre explicitement la signature de l'acte et le règlement des impôts, et non un modèle générique.
Étant donné qu'il n'existe aucun texte de convention fiscale sur lequel s'appuyer, demandez des conseils précis sur la manière dont votre déclaration d'impôts allemande doit traiter les revenus locatifs brésiliens et, le cas échéant, la vente — avant la transaction, et non pas au moment de remplir votre déclaration d'impôts.
Si Rio représente pour vous plus qu'un simple investissement — si le fait d'y résider a en soi de la valeur à vos yeux —, il vaut la peine de prévoir dès le départ de structurer l'achat de manière à ne pas dépasser le seuil de 1 000 000 R$.
Indiquez-nous votre budget, vos délais et si la résidence est un critère important pour vous : nous vous expliquerons en détail comment cela s'applique à votre situation.
Prenez rendez-vous pour une consultation gratuiteCe guide est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier. La législation fiscale brésilienne, les relations fiscales entre le Brésil et l'Allemagne ainsi que les règles en matière d'immigration sont susceptibles d'évoluer, et votre situation personnelle (statut de résidence, structure de revenus, situation fiscale actuelle en Allemagne) aura une incidence sur la manière dont ces éléments s'appliquent à votre cas. Vérifiez toujours les chiffres en vigueur et demandez des conseils personnalisés à un conseiller fiscal brésilien et allemand qualifié ainsi qu’à un avocat spécialisé en droit de l’immigration avant de prendre toute décision concernant un achat, un financement ou un visa.
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