《德国买家里约热内卢房地产指南》

Oabitat 由德国和法国的合作伙伴共同创立，因此我们经常收到德国买家提出的这个问题：当签署产权文件的人居住在法兰克福或慕尼黑，而不是圣保罗时，实际情况会有什么变化？主要有三个方面——巴西与德国之间的税务关系、切实可行的融资途径，以及投资者签证申请流程的适用情况。本指南将详细讲解这三个方面。.

巴西和德国在税收问题上的真实立场

这一点让大多数德国买家感到惊讶：巴西和德国目前并未签署双边避免双重征税协定。两国确实曾于1975年签署过一份协定，但德国已终止该协定，其效力自2006年1月1日起终止。 截至2026年，仍未有新的协定生效——在2026年4月于汉诺威举行的第三届德巴政府间磋商中，两国政府仅就新协定达成“加强磋商”的共识。 任何由此达成的协议仍需经双方最终敲定、签署并批准，才能对您的纳税申报产生实际影响，因此这至少是一个需要数年时间的过程，并非您今天就可以着手规划的事项。.

巴西未通过条约，而是根据一项名为……的范围较窄的机制承认德国， 税收待遇互惠原则 （税收待遇互惠）。实际上，这使您可以将在一国实际缴纳的所得税抵扣在另一国应缴的税款，但该抵扣额上限为收税国本应对该同一收入征收的税额，且仅限于所得税（不包括其他税种）， 且不具备真正税收协定所提供的其他保障措施——若两国税务机关意见不一致，不适用相互协商程序；不适用基于协定的预提税减免率；对于双重居留情况，也没有正式的裁决规则。这确实是一种减负措施，但它只是双方各自国内法中一种效力较弱的机制，而非经谈判达成的双边框架。.

出售资产时资本利得如何征税

无论国籍或居住地如何，巴西都会对 增益 房产出售时——即您支付的金额（加上有凭证的购置成本和改良费用）与出售价格之间的差额——而非出售价格本身。税率是根据收益金额分级征收的，而非根据您的收入档次：

由于您是非居民卖方，根据巴西的规定，需要 检察官 ——在巴西持有您授权书的受权代理人——需代表您签署产权文件、收取销售款项并办理纳税手续，之后款项才能汇往国外。 该授权书必须明确涵盖房产出售、在公证处签署文件以及与您的银行和巴西联邦税务局（Receita Federal）打交道等事项；措辞笼统、含糊不清的授权书是交割延误的最常见原因之一。.

VITEM IX 投资者签证途径

根据第36/2018号规范性决议，购买房地产是获得巴西居留许可的公认途径之一：房产（或多处房产）总价值至少为 R$1,000,000 在里约以及东南部、南部和中西部其他地区符合条件；门槛降至 R$700,000 适用于北部或东北部的房产。无论国籍如何，此规定均适用——针对德国公民并无单独设定、更高或更低的门槛。 初始居留许可有效期为四年，期满后可转换为永久居留权；此外，通过R$1M+房地产途径申请者，还可享受比标准四年更快的三年入籍通道。 完整的操作细则——包括居留许可与VITEM IX签证本身的区别、所需文件以及最低实际居住要求——均详见我们的 《VITEM IX》专用指南.

融资：为何大多数德国买家不选择巴西抵押贷款

从技术上讲，巴西银行的抵押贷款对外国人开放，但在实际操作中限制非常严格： 大多数银行甚至在接受申请前就要求申请人持有永久居留签证和CRNM（国家移民登记卡）；若以境外收入作为收入来源，则需提供约24个月的银行对账单及经公证的葡萄牙语翻译件方可被采纳；对于符合资格的外国人，贷款价值比（LTV）上限约为60–70%。 目前，针对外国借款人的利率大致为 9.5%–14.5% 在巴西的私营银行——相比之下，德国的平均固定抵押贷款利率约为 3.6%–3.7% 到2026年，从经济角度来看，通常更划算的做法是在国内融资（或再融资），然后用现金或德国贷款的资金在里约购房，而不是在当地借款。.

对于希望获得境内融资的买家而言，切实可行的途径是通过开发商或基金为新建/在建项目提供融资——这种融资由开发商直接提供，不受中央银行抵押贷款规则的约束，且对没有CRNM的外国买家开放。 典型结构：签约时支付10–30%首付，施工阶段的分期付款与CUB指数挂钩，交付后的余款由开发商提供融资，利率约为IPCA指数加上每月0.75–1%，还款期限为8–10年。 此种融资方式仅适用于新建项目，不适用于二手房。完整详情，以及所有买家（无论采用何种融资方式）均需办理的 CPF（巴西纳税人识别号）申请流程，请参阅我们的 融资与中央公积金指南.

德国买家的实操流程

1. 在需要之前就领取您的中央公积金（CPF）

   请通过 econsular.itamaraty.gov.br 向离您最近的巴西领事馆预约当天办理，或者抵达巴西后直接通过联邦税务总局（Receita Federal）申请——无论哪种方式都是免费的，而且在签署任何文件之前，您都需要先办理好这项手续。.

2. 尽早确定融资方案

   如果德国的抵押贷款或再融资对您来说是切实可行的，请在里约签署购房合同之前就办理好相关手续（或至少确认好具体金额）——这会改变您的谈判地位和时间安排。.

3. 准备一份措辞恰当的授权书

   如果您无法全程参与每个环节，请委托巴西公证人或您的法律代表起草一份授权书，该授权书必须明确涵盖签署产权文件及办理税款缴纳事宜，切勿使用通用模板。.

4. 在出售之前，而不是之后，请咨询德国税务顾问

   鉴于没有条约条款可依据，请在交易进行之前（而非等到报税时才措手不及），就德国纳税申报表中应如何处理巴西租金收入以及最终的房产出售事宜，获取具体指导。.

5. 决定VITEM IX方案是否适合您

   如果里约对您而言不仅仅是一项纯粹的投资——如果居留权本身对您具有价值——那么从一开始就值得规划如何安排购房交易，以使交易金额超过1,000,000 R$1的门槛。.

常见问题

本指南仅供一般参考，不构成法律、税务或财务建议。巴西税法、巴西与德国之间的税务关系以及移民法规可能会发生变化，且您的个人情况（居留身份、收入结构、现有的德国税务状况）将影响这些规定对您的适用性。 在做出购房、融资或签证决定之前，请务必核实最新数据，并向合格的巴西和德国税务顾问及移民律师寻求个性化指导。.