Dernière mise à jour : 23 octobre 2026
En 2026, le marché immobilier brésilien connaît une croissance plus rapide que l'inflation, mais plus lente que celle des loyers : les prix de vente ont augmenté de 5,5 % en douze mois, les loyers de 9,1 %, et le taux Selic commence enfin à baisser. Voici les chiffres à retenir si vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Brésil en tant qu’étranger – et les endroits où les acheteurs internationaux investissent réellement leur argent.
| Indicateur | Valeur (septembre 2026) | Source |
|---|---|---|
| Prix moyen demandé pour les logements résidentiels, dans 56 villes | R$ 10 015 par m² | Indice des ventes FipeZAP |
| Prix de vente au cours des 12 derniers mois | +5,51 % (inflation IPCA : +4,45 %) | FipeZAP / IBGE |
| Prix de vente, janvier-septembre 2026 | +4.04 % | FipeZAP |
| Loyers résidentiels, au cours des 12 derniers mois | +9,13 %, rendement locatif brut de 6,13 % par an | Indice des loyers FipeZAP |
| Taux de base Selic | 13,75 % après la cinquième baisse consécutive de 0,25 point (16 septembre 2026) | Banque centrale du Brésil |
Deux éléments ressortent. L'immobilier au Brésil s'apprécie en termes réels – les prix ont dépassé l'inflation tant depuis le début de l'année que sur les douze derniers mois – et le marché locatif progresse presque deux fois plus vite que le marché de la vente. C’est cet écart qui rend l’immobilier brésilien attractif pour les investisseurs : vous achetez à un prix qui a augmenté modérément et vous louez à un loyer qui a progressé rapidement, ce qui explique pourquoi le rendement brut national se situe au-dessus de 6 %.
L'indice FipeZAP suit l'évolution des prix demandés dans 56 villes. En septembre 2026, les dix marchés les plus chers au mètre carré étaient les suivants :
Quatre des cinq premières places sont occupées par de petites villes côtières de Santa Catarina et d’Espírito Santo, où l’offre est limitée et où la demande provient d’acheteurs nationaux fortunés. Les deux grandes métropoles, São Paulo et Rio de Janeiro, affichent des prix au mètre carré moins élevés en moyenne sur l’ensemble de la ville – mais ces moyennes masquent la réalité des quartiers huppés : à Rio, Les prix à Leblon et à Ipanema sont deux à deux fois et demie supérieurs à la moyenne de la ville, ce qui les place au-dessus de toutes les autres adresses au Brésil.
Les marchés ayant connu la plus forte progression sur douze mois sont Vila Velha (+14,76 %), Jaboatão dos Guararapes (+13,06 %), Vitória (+11,93 %), Campinas (+11,24 %) et São José dos Pinhais (+11,05 %). Parmi les capitales d’État, Vitória, Manaus (+10,54 %), Salvador (+10,38 %), Fortaleza (+10,20 %) et Brasília (+9,80 %) ont affiché les meilleures performances. Rio de Janeiro a progressé de 5,57 % – un résultat conforme à la moyenne nationale, mais partant d’un niveau nettement plus élevé.
Les loyers résidentiels ont augmenté de 9,13 % au cours des douze mois précédant septembre 2026, contre une inflation IPCA de 4,58 %, et de 7,11 % rien qu'entre janvier et septembre. Le rendement locatif brut moyen dans les villes étudiées s’élève à 6,13 % par an ; ce sont les appartements d’une chambre qui offrent le meilleur rendement, avec 6,74 %. São Paulo affiche le loyer le plus élevé parmi les capitales (R$ 65,78 par m² par mois), suivie de Recife (R$ 64,39), Belém (R$ 62,25), Rio de Janeiro (R$ 61,86) et Florianópolis (R$ 61,81).
Rio de Janeiro fait figure d'exception en matière de croissance : les loyers dans la ville ont augmenté de 14,80 % en douze mois, soit la plus forte hausse parmi les grandes capitales. Les records touristiques, la pénurie de nouveaux logements dans la Zona Sul et le retour des locataires de longue date après la pandémie sont autant de facteurs qui vont dans le même sens. Pour un acheteur, cela signifie que le Rendement locatif par quartier à Rio C'est le chiffre qu'il faut examiner avant de se prononcer sur le prix d'achat.
Le taux directeur brésilien, le Selic, a été abaissé à 13,75 % le 16 septembre 2026 – il s’agit de la cinquième baisse consécutive de 0,25 point. Les marchés s'attendent à ce que ce taux reste inchangé jusqu'à la fin de l'année, les prochaines décisions dépendant des données sur l'inflation. Pour le marché immobilier, cela a deux conséquences. La demande nationale de crédits immobiliers se redresse lentement à mesure que les taux baissent, ce qui soutient les prix sur le segment intermédiaire du marché. Quant aux acheteurs étrangers – qui paient presque toujours comptant, car Les banques brésiliennes accordent rarement des prêts aux non-résidents – Le niveau élevé du Selic a freiné la concurrence locale sur le marché de l'immobilier haut de gamme. À mesure que les taux baissent, cette marge de manœuvre se réduit.
Il n’existe pas de registre officiel des acheteurs étrangers par ville ; veuillez donc considérer cette section comme le constat d’un agent immobilier plutôt que comme une statistique. D’après notre propre expérience et celle des agences avec lesquelles nous travaillons, la demande internationale se concentre dans quatre types de quartiers :
Ce que ces quatre options ont en commun : un étranger peut acheter un bien immobilier sur simple présentation de son passeport et de son CPF, sans obligation de résidence, et en devenir propriétaire à part entière. Les règles sont expliquées étape par étape dans notre guide consacré à L'achat d'un bien immobilier au Brésil en tant qu'étranger, et les annonces actuelles se trouvent sur le biens immobiliers à vendre au Brésil .
Trois facteurs vont déterminer l’évolution des douze prochains mois. La baisse des taux d’intérêt devrait progressivement ramener les acheteurs nationaux, ce qui soutient davantage les prix inférieurs à 1 million de R$ que ceux supérieurs à ce seuil. La progression des loyers, deux fois plus rapide que celle des prix, maintient des rendements attractifs, en particulier à Rio et dans les capitales du Nord-Est. Enfin, le taux de change détermine le prix d’entrée pour toute personne payant en euros, en dollars ou en livres sterling : un real plus faible qu’au début de la décennie a abaissé le prix d’entrée pour les acheteurs percevant leurs revenus en euros ou en dollars, ce qui constitue la principale raison pour laquelle les demandes de renseignements émanant de l’étranger ne cessent d’augmenter. Rien de tout cela ne constitue une prévision des prix ; il s’agit d’un ensemble de faits qu’un acheteur doit prendre en compte avant de choisir entre un investissement à rendement à Rio et une résidence secondaire en Bahia.
Visa d'investisseur : l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur d'au moins 1 million de R$ dans une zone urbaine permet d'obtenir le visa de résidence par investissement brésilien (VITEM IX). Vous trouverez plus de détails dans notre Guide sur le « Golden Visa » brésilien.
Oui, dans une mesure modérée. L'indice FipeZAP des prix demandés sur le marché résidentiel a progressé de 5,51 % au cours des douze mois clos en septembre 2026 et de 4,04 % depuis le début de l'année, ces deux taux étant supérieurs à l'inflation mesurée par l'IPCA. Les loyers ont augmenté plus rapidement, de 9,13 % sur douze mois.
En septembre 2026, le prix moyen demandé à l'échelle nationale dans les 56 villes suivies s'élevait à 10 015 R$ le m². Vitória, Balneário Camboriú et Itapema sont les villes les plus chères (plus de 15 000 R$) ; São Paulo affiche une moyenne de 12 206 R$ et Rio de Janeiro de 11 302 R$, les quartiers prestigieux tels que Leblon dépassant largement les 25 000 R$.
Oui. Tout étranger muni d'un passeport et d'un numéro d'identification fiscale brésilien (CPF) peut acquérir un bien immobilier en milieu urbain ; aucun visa ni titre de séjour n'est requis et le droit de propriété est plein et définitif. Les restrictions ne s'appliquent qu'aux terrains ruraux et aux zones frontalières.
L'indice des loyers FipeZAP a établi le rendement brut moyen à 6,13 % par an en septembre 2026 (6,74 % pour les logements d'une chambre). Les rendements varient selon les villes et les quartiers ; à Rio de Janeiro, la plus forte hausse des loyers parmi toutes les grandes capitales (+14,80 % en douze mois) fait grimper les rendements dans la Zona Sul.
Cela dépend de l'objectif recherché. Pour les revenus locatifs et la liquidité, la Zona Sul de Rio de Janeiro et São Paulo ; pour la plus-value, la côte de Santa Catarina et les capitales du Nord-Est ont dominé l’indice en 2026 ; pour une résidence secondaire à un prix d’entrée abordable, la Bahia et le Ceará. Oabitat vend des biens à Rio de Janeiro et peut comparer les différentes options avec vous.
Nous sommes une agence immobilière agréée située à Ipanema, à Rio de Janeiro, qui accompagne les acheteurs internationaux en anglais, en allemand, en français et en portugais. Si vous comparez le Brésil à d'autres marchés, un entretien de 30 minutes s'appuyant sur des données comparatives concrètes constitue le moyen le plus rapide de prendre une décision.
Sources : indices FipeZAP des ventes résidentielles et des loyers, rapports de septembre 2026 (Fipe) ; Banque centrale du Brésil, décision du Copom du 16 septembre 2026 ; IBGE (IPCA). Les chiffres correspondent à des moyennes des prix demandés et non à des prix de transaction. Cet article fournit des informations sur le marché et ne constitue en aucun cas un conseil en investissement ou un avis juridique.
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