Ultimo aggiornamento: 23 ottobre 2026
Nel 2026 il mercato immobiliare brasiliano sta crescendo a un ritmo superiore all’inflazione, ma inferiore a quello degli affitti: i prezzi di vendita sono aumentati del 5,5 % negli ultimi dodici mesi, gli affitti del 9,1 % e il tasso Selic sta finalmente diminuendo. Ecco i dati rilevanti se avete intenzione di acquistare un immobile in Brasile in qualità di straniero – e dove gli acquirenti internazionali stanno effettivamente investendo il proprio denaro.
| Indicatore | Valore (settembre 2026) | Fonte |
|---|---|---|
| Prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in 56 città | R$ 10.015 per m² | Indice delle vendite FipeZAP |
| Prezzi di vendita, ultimi 12 mesi | +5,51 % (inflazione IPCA: +4,45 %) | FipeZAP / IBGE |
| Prezzi di vendita, gennaio–settembre 2026 | +4.04 % | FipeZAP |
| Affitti residenziali, ultimi 12 mesi | +9,13 %, rendimento locativo lordo pari a 6,13 % all’anno | Indice degli affitti FipeZAP |
| Tasso di riferimento Selic | 13,75 % dopo il quinto taglio consecutivo di 0,25 punti (16 settembre 2026) | Banca Centrale del Brasile |
Due aspetti risaltano in particolare. Il mercato immobiliare brasiliano sta registrando un apprezzamento in termini reali – i prezzi hanno superato l’inflazione sia da inizio anno che su base annua – e il settore degli affitti sta crescendo a un ritmo quasi doppio rispetto a quello delle vendite. È proprio questo divario a rendere il mercato immobiliare brasiliano attraente per gli investitori: si acquista a un prezzo che è cresciuto moderatamente e si affitta a un canone che è cresciuto rapidamente; ecco perché il rendimento lordo nazionale si attesta al di sopra del 6 %.
L'indice FipeZAP rileva i prezzi richiesti in 56 città. Nel mese di settembre 2026, i dieci mercati più costosi al metro quadrato erano:
Quattro delle prime cinque sono piccole città costiere situate negli Stati di Santa Catarina ed Espírito Santo, dove l’offerta è limitata e la domanda proviene da acquirenti nazionali facoltosi. Le due grandi metropoli, San Paolo e Rio de Janeiro, presentano prezzi al metro quadrato più contenuti se si considera la media cittadina; tuttavia, tali medie nascondono la realtà dei quartieri più prestigiosi: a Rio, I prezzi a Leblon e Ipanema sono da due a due volte e mezzo superiori alla media cittadina, il che li colloca al primo posto rispetto a qualsiasi altro indirizzo in Brasile.
I mercati che hanno registrato la crescita più rapida negli ultimi dodici mesi sono stati Vila Velha (+14,76 %), Jaboatão dos Guararapes (+13,06 %), Vitória (+11,93 %), Campinas (+11,24 %) e São José dos Pinhais (+11,05 %). Tra i capoluoghi di Stato, hanno registrato i migliori risultati Vitória, Manaus (+10,54 %), Salvador (+10,38 %), Fortaleza (+10,20 %) e Brasília (+9,80 %). Rio de Janeiro ha registrato un aumento del 5,57 % – in linea con la media nazionale, partendo da una base molto più elevata.
Gli affitti residenziali sono aumentati del 9,13 % nei dodici mesi fino a settembre 2026, a fronte di un’inflazione IPCA pari al 4,58 %, e del 7,11 % solo nel periodo compreso tra gennaio e settembre. Il rendimento locativo lordo medio nelle città monitorate è pari al 6,13 % all’anno; gli appartamenti con una camera da letto offrono il rendimento più elevato, pari al 6,74 %. San Paolo registra l’affitto più elevato tra le capitali (R$ 65,78 al m² al mese), seguita da Recife (R$ 64,39), Belém (R$ 62,25), Rio de Janeiro (R$ 61,86) e Florianópolis (R$ 61,81).
Rio de Janeiro rappresenta un caso a sé stante in termini di crescita: gli affitti nella città sono aumentati del 14,80 % in dodici mesi, registrando l’incremento più marcato tra le grandi capitali. I record nel settore turistico, la carenza di nuovi immobili nella Zona Sul e il ritorno degli inquilini a lungo termine dopo la pandemia contribuiscono tutti a questa tendenza. Per un acquirente, ciò significa che il Rendimento locativo per quartiere a Rio è la cifra da verificare prima di procedere all'acquisto.
Il tasso di riferimento brasiliano, il Selic, è stato ridotto a 13,75 % il 16 settembre 2026: si tratta della quinta riduzione consecutiva di 0,25 punti. I mercati prevedono che il tasso rimanga a tale livello fino alla fine dell’anno, mentre le prossime mosse dipenderanno dai dati sull’inflazione. Per il mercato immobiliare ciò è rilevante sotto due aspetti. La domanda interna di mutui si sta lentamente riprendendo con il calo dei tassi, il che sostiene i prezzi nella fascia media del mercato. Per quanto riguarda gli acquirenti stranieri – che quasi sempre pagano in contanti, poiché Le banche brasiliane concedono raramente prestiti ai non residenti – Un Selic elevato ha mantenuto contenuta la concorrenza locale nel settore degli immobili di pregio. Con il calo dei tassi, tale margine si restringe.
Non esiste un registro ufficiale degli acquirenti stranieri suddiviso per città; pertanto, vi preghiamo di considerare questa sezione come un’osservazione da parte di un agente immobiliare piuttosto che come un dato statistico. Nella nostra esperienza professionale e tra le agenzie con cui collaboriamo, la domanda internazionale si concentra in quattro tipologie di luoghi:
Ciò che accomuna tutte e quattro le opzioni: uno straniero può acquistare un immobile presentando il passaporto e il CPF, senza bisogno di residenza, e diventarne proprietario a titolo definitivo. Le norme sono illustrate passo dopo passo nella nostra guida a L'acquisto di un immobile in Brasile da parte di uno straniero, e gli annunci attuali si trovano sul immobili in vendita in Brasile .
Tre fattori determineranno l’andamento dei prossimi dodici mesi. Il calo dei tassi di interesse dovrebbe riportare gradualmente sul mercato gli acquirenti nazionali, il che sostiene i prezzi al di sotto della soglia di 1 milione di R$ più di quanto non faccia al di sopra di essa. Gli affitti, che crescono a un ritmo doppio rispetto ai prezzi, mantengono attraenti i rendimenti, specialmente a Rio e nelle capitali del Nord-Est. Inoltre, il tasso di cambio determina il prezzo di ingresso per chiunque paghi in euro, dollari o sterline: un real più debole rispetto all’inizio del decennio ha abbassato il prezzo di ingresso per gli acquirenti che percepiscono il proprio reddito in euro o dollari, il che rappresenta la ragione principale per cui le richieste da parte di acquirenti stranieri continuano ad aumentare. Nulla di tutto ciò costituisce una previsione dei prezzi; si tratta piuttosto di una serie di fatti che un acquirente dovrebbe valutare prima di decidere se puntare su un investimento a rendimento a Rio o su una casa di vacanza a Bahia.
Visto per investitori: l’acquisto di un immobile del valore di almeno 1 milione di R$ in un’area urbana dà diritto al visto di residenza per investimento del Brasile (VITEM IX). Maggiori dettagli nella nostra Guida al Golden Visa brasiliano.
Sì, in misura moderata. L’indice FipeZAP dei prezzi richiesti per gli immobili residenziali è aumentato del 5,51 % nei dodici mesi fino a settembre 2026 e del 4,04 % dall’inizio dell’anno, entrambi al di sopra dell’inflazione IPCA. Gli affitti hanno registrato un aumento più rapido, pari al 9,13 % nei dodici mesi.
Il prezzo medio richiesto a livello nazionale nelle 56 città monitorate era pari a R$ 10.015 al m² nel mese di settembre 2026. Vitória, Balneário Camboriú e Itapema sono le città più costose (oltre i R$ 15.000); San Paolo registra una media di R$ 12.206 e Rio de Janeiro di R$ 11.302, con quartieri prestigiosi come Leblon ben al di sopra dei R$ 25.000.
Sì. Gli immobili urbani possono essere acquistati da qualsiasi cittadino straniero in possesso di un passaporto e di un codice fiscale brasiliano (CPF); non sono richiesti né visto né permesso di soggiorno e la proprietà è piena e permanente. Le restrizioni si applicano esclusivamente ai terreni rurali e alle zone di confine.
L’indice degli affitti FipeZAP ha stimato il rendimento lordo medio al 6,13 % all’anno a settembre 2026 (6,74 % per gli appartamenti con una camera da letto). I rendimenti variano a seconda della città e del quartiere; a Rio de Janeiro, la crescita degli affitti più marcata tra tutte le grandi capitali (+14,80 % in dodici mesi) sta determinando un aumento dei rendimenti nella Zona Sul.
Dipende dall’obiettivo. Per quanto riguarda i redditi da locazione e la liquidità, la Zona Sul di Rio de Janeiro e San Paolo; per quanto riguarda l’apprezzamento dei prezzi, la costa di Santa Catarina e le capitali del Nordest hanno guidato l’indice nel 2026; per l’utilizzo turistico a prezzi di ingresso contenuti, Bahia e Ceará. Oabitat opera a Rio de Janeiro e può valutare insieme a Lei le diverse opzioni.
Siamo un’agenzia immobiliare autorizzata con sede a Ipanema, Rio de Janeiro, che opera con acquirenti internazionali in inglese, tedesco, francese e portoghese. Se state valutando il Brasile rispetto ad altri mercati, un incontro informativo di 30 minuti con dati comparativi reali rappresenta il modo più rapido per prendere una decisione.
Fonti: indice delle vendite residenziali e indice degli affitti FipeZAP, rapporti del settembre 2026 (Fipe); Banco Central do Brasil, decisione del Copom del 16 settembre 2026; IBGE (IPCA). I dati riportati rappresentano le medie dei prezzi richiesti, non i prezzi di transazione. Il presente articolo costituisce un’informazione di mercato e non costituisce una consulenza in materia di investimenti o legale.
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