Zuletzt aktualisiert: 23. Oktober 2026
Der brasilianische Immobilienmarkt wächst im Jahr 2026 schneller als die Inflation, jedoch langsamer als die Mieten: Die Verkaufspreise sind innerhalb von zwölf Monaten um 5,5 % gestiegen, die Mieten um 9,1 %, und der Selic-Zinssatz sinkt endlich. Hier finden Sie die Zahlen, die für Sie von Bedeutung sind, wenn Sie als Ausländer planen, eine Immobilie in Brasilien zu erwerben – und erfahren, wo internationale Käufer ihr Geld tatsächlich investieren.
| Indikator | Wert (September 2026) | Quelle |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Angebotspreis für Wohnimmobilien in 56 Städten | R$ 10.015 pro m² | FipeZAP-Verkaufsindex |
| Verkaufspreise der letzten 12 Monate | +5,51 % (IPCA-Inflation: +4,45 %) | FipeZAP / IBGE |
| Verkaufspreise, Januar–September 2026 | +4.04 % | FipeZAP |
| Mieten für Wohnimmobilien, letzte 12 Monate | +9,13 %, Bruttomietrendite 6,13 % pro Jahr | FipeZAP-Mietindex |
| Selic-Leitzins | 13,75 % nach der fünften Senkung um 0,25 Punkte in Folge (16. September 2026) | Zentralbank von Brasilien |
Zwei Aspekte stechen besonders hervor: Immobilien in Brasilien verzeichnen eine reale Wertsteigerung – die Preise liegen sowohl seit Jahresbeginn als auch über einen Zeitraum von zwölf Monaten über der Inflationsrate –, und der Mietmarkt wächst fast doppelt so schnell wie der Verkaufsmarkt. Genau diese Differenz macht brasilianische Immobilien für Investoren attraktiv: Man kauft zu einem Preis, der moderat gestiegen ist, und vermietet zu einer Miete, die stark gestiegen ist; daher liegt die nationale Bruttorendite bei über 6 %.
Der FipeZAP-Index erfasst die Angebotspreise in 56 Städten. Im September 2026 waren die zehn teuersten Märkte pro Quadratmeter:
Vier der fünf Spitzenplätze belegen kleine Küstenstädte in Santa Catarina und Espírito Santo, wo das Angebot knapp ist und die Nachfrage von wohlhabenden inländischen Käufern ausgeht. Die beiden großen Metropolen, São Paulo und Rio de Janeiro, sind im stadtweiten Durchschnitt pro Quadratmeter günstiger – doch hinter diesen Durchschnittswerten verbergen sich die Top-Stadtteile: In Rio, Die Preise in Leblon und Ipanema liegen beim Zwei- bis Zweieinhalbfachen des städtischen Durchschnitts, womit sie vor allen anderen Adressen in Brasilien liegen.
Die Märkte mit dem stärksten Wachstum über einen Zeitraum von zwölf Monaten waren Vila Velha (+14,76 %), Jaboatão dos Guararapes (+13,06 %), Vitória (+11,93 %), Campinas (+11,24 %) und São José dos Pinhais (+11,05 %). Unter den Landeshauptstädten führten Vitória, Manaus (+10,54 %), Salvador (+10,38 %), Fortaleza (+10,20 %) und Brasília (+9,80 %). Rio de Janeiro verzeichnete einen Anstieg um 5,57 % – im Einklang mit dem nationalen Durchschnitt, allerdings ausgehend von einem deutlich höheren Ausgangsniveau.
Die Mieten für Wohnimmobilien stiegen in den zwölf Monaten bis September 2026 um 9,13 %, während die IPCA-Inflation bei 4,58 % lag; allein zwischen Januar und September betrug der Anstieg 7,11 %. Die durchschnittliche Bruttomietrendite in den untersuchten Städten beträgt 6,13 % pro Jahr; Einzimmerwohnungen erzielen mit 6,74 % die höchste Rendite. São Paulo weist unter den Hauptstädten die höchsten Mieten auf (R$ 65,78 pro m² pro Monat), gefolgt von Recife (R$ 64,39), Belém (R$ 62,25), Rio de Janeiro (R$ 61,86) und Florianópolis (R$ 61,81).
Rio de Janeiro stellt in puncto Wachstum eine Ausnahme dar: Die Mieten in der Stadt stiegen innerhalb von zwölf Monaten um 14,80 % – der stärkste Anstieg unter den großen Hauptstädten. Rekordzahlen im Tourismus, ein Mangel an Neubauten in der Zona Sul und die Rückkehr von Langzeitmietern nach der Pandemie wirken alle in dieselbe Richtung. Für einen Käufer bedeutet dies, dass die Mietrendite nach Stadtviertel in Rio ist die Zahl, die Sie vor dem Kaufpreis prüfen sollten.
Der brasilianische Leitzins, der Selic, wurde am 16. September 2026 auf 13,75 % gesenkt – dies war die fünfte Senkung in Folge um 0,25 Punkte. Die Märkte gehen davon aus, dass der Zinssatz bis zum Jahresende auf diesem Niveau bleiben wird, wobei die nächsten Schritte von den Inflationsdaten abhängen. Für den Immobilienmarkt ist dies in zweierlei Hinsicht von Bedeutung. Die inländische Nachfrage nach Hypotheken erholt sich langsam, wenn die Zinsen sinken, was die Preise im mittleren Preissegment stützt. Und für ausländische Käufer – die fast immer bar bezahlen, da Brasilianische Banken vergeben nur selten Kredite an Gebietsfremde – Ein hoher Selic-Zinssatz hat den lokalen Wettbewerb um erstklassige Immobilien bisher gedämpft. Mit sinkenden Zinsen verengt sich dieses Zeitfenster.
Da es kein offizielles Register ausländischer Käufer nach Städten gibt, betrachten Sie diesen Abschnitt bitte eher als Beobachtung eines Maklers denn als statistische Angabe. In unserer eigenen Praxis und bei den Maklerbüros, mit denen wir zusammenarbeiten, konzentriert sich die internationale Nachfrage auf vier Arten von Standorten:
Was alle vier gemeinsam haben: Ein Ausländer kann mit einem Reisepass und einer CPF-Nummer – auch ohne Wohnsitz – eine Immobilie erwerben und diese vollständig besitzen. Die Regeln werden Schritt für Schritt in unserem Leitfaden zu Immobilienkauf in Brasilien als Ausländer, und die aktuellen Einträge finden Sie auf der Immobilien zum Verkauf in Brasilien .
Drei Faktoren werden die nächsten zwölf Monate prägen. Sinkende Zinsen dürften nach und nach wieder inländische Käufer anziehen, was die Preise unterhalb der 1-Million-R$-Marke stärker stützt als oberhalb dieser Schwelle. Mieten, die doppelt so schnell steigen wie die Preise, sorgen für weiterhin attraktive Renditen, insbesondere in Rio und den Hauptstädten des Nordostens. Und der Wechselkurs bestimmt den Einstiegspreis für alle, die in Euro, Dollar oder Pfund bezahlen – ein Real, der schwächer ist als zu Beginn des Jahrzehnts, hat den Einstiegspreis für Käufer gesenkt, die ihr Einkommen in Euro oder Dollar erzielen, was der wichtigste Grund dafür ist, dass die Anfragen aus dem Ausland weiter zunehmen. Nichts davon ist eine Preisprognose; es handelt sich um eine Reihe von Fakten, die ein Käufer abwägen sollte, bevor er sich zwischen einer Renditeanlage in Rio und einer Ferienimmobilie in Bahia entscheidet.
Investorenvisum: Der Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens 1 Million R$ in einem städtischen Gebiet berechtigt zum Erhalt des brasilianischen Visums für einen Aufenthalt durch Investition (VITEM IX). Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zum brasilianischen „Golden Visa“.
Ja, in moderatem Umfang. Der FipeZAP-Index der Angebotspreise für Wohnimmobilien stieg in den zwölf Monaten bis September 2026 um 5,51 % und seit Jahresbeginn um 4,04 %; beide Werte lagen über der IPCA-Inflationsrate. Die Mieten stiegen schneller, nämlich um 9,13 % in zwölf Monaten.
Der nationale Durchschnittspreis in den 56 untersuchten Städten lag im September 2026 bei R$ 10.015 pro m². Vitória, Balneário Camboriú und Itapema sind die teuersten Städte (über R$ 15.000); in São Paulo liegt der Durchschnitt bei R$ 12.206 und in Rio de Janeiro bei R$ 11.302, wobei Preise in erstklassigen Stadtteilen wie Leblon deutlich über R$ 25.000 liegen.
Ja. Stadtimmobilien können von jedem Ausländer erworben werden, der über einen Reisepass und eine brasilianische Steuernummer (CPF) verfügt; ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung ist nicht erforderlich, und das Eigentumsrecht ist uneingeschränkt und dauerhaft. Einschränkungen gelten lediglich für ländliche Grundstücke und Grenzgebiete.
Der FipeZAP-Mietindex bezifferte die durchschnittliche Bruttorendite im September 2026 auf 6,13 % pro Jahr (6,74 % für Einzimmerwohnungen). Die Renditen variieren je nach Stadt und Stadtteil; in Rio de Janeiro führt das stärkste Mietwachstum aller großen Hauptstädte (+14,80 % in zwölf Monaten) zu einem Anstieg der Renditen in der Zona Sul.
Das hängt vom jeweiligen Ziel ab. Was Mieteinnahmen und Liquidität betrifft, so führen die Zona Sul in Rio de Janeiro und São Paulo; hinsichtlich der Wertsteigerung lagen die Küste von Santa Catarina und die Hauptstädte des Nordostens im Jahr 2026 an der Spitze des Index; für die Feriennutzung zu niedrigen Einstiegspreisen sind Bahia und Ceará zu empfehlen. Oabitat ist in Rio de Janeiro tätig und kann die verschiedenen Optionen gemeinsam mit Ihnen vergleichen.
Wir sind ein lizenziertes Immobilienmaklerbüro in Ipanema, Rio de Janeiro, und betreuen internationale Käufer auf Englisch, Deutsch, Französisch und Portugiesisch. Wenn Sie Brasilien mit anderen Märkten vergleichen möchten, ist ein 30-minütiges Informationsgespräch mit konkreten Vergleichsdaten der schnellste Weg, um eine Entscheidung zu treffen.
Quellen: FipeZAP-Index für Wohnimmobilienverkäufe und Mietindex, Berichte vom September 2026 (Fipe); Banco Central do Brasil, Copom-Beschluss vom 16. September 2026; IBGE (IPCA). Bei den Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte der Angebotspreise, nicht um Transaktionspreise. Dieser Artikel enthält Marktinformationen und stellt keine Anlage- oder Rechtsberatung dar.
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