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Rio de Janeiro ne dispose toujours pas d'une loi unique régissant les locations de courte durée, et la décision de principe du Tribunal supérieur de justice est toujours en attente. Voici ce que nous conseillons à nos clients de faire tant que cette incertitude persiste.
Presque tous les clients que nous conseillons cette année sur l'achat d'un bien destiné à la location de courte durée posent une question qui revient toujours sous une forme ou une autre. Rio de Janeiro ne dispose pas encore d’une législation unifiée sur les locations de type Airbnb, et la Cour suprême du pays n’a pas encore rendu son arrêt sur la question. Alors, quel type de bien peut-on acheter en toute sécurité ? Notre réponse est toujours la même, et ce n’est pas " d’attendre ". Regardez immeubles de résidences-hôtels: des appartements construits et gérés au sein d'un établissement présentant véritablement les caractéristiques d'un hôtel, plutôt que dans un simple immeuble résidentiel où l'utilisation à court terme dépend du vote d'un seul copropriétaire.
Un appartement-hôtel peut paraître cher par rapport à un appartement classique de même superficie situé à proximité. Si l’on se base uniquement sur le prix au mètre carré, il est souvent plus onéreux. Ce que ce prix vous offre est différent : vous n’achetez pas seulement des murs. La structure d’exploitation propre à l’immeuble inclut déjà l’accueil pour des séjours de courte durée, ainsi que les services qui permettent à un logement d’attirer des clients sans que le propriétaire ait à tout mettre en place lui-même : un service de ménage quotidien ou à la demande, une piscine, une salle de sport, parfois un sauna et une réception. Bien gérée, cette combinaison génère au fil du temps un rendement qu’un bail résidentiel standard de 30 mois ne peut égaler.
Cet article aborde trois points : pourquoi le vide réglementaire influe sur vos choix d’achat, ce qui distingue réellement un immeuble de type " appart-hôtel " (ou « condo-hôtel ») d’un immeuble simplement « adapté à Airbnb », et pourquoi la conjoncture actuelle, caractérisée par des taux d’intérêt élevés et des prix relativement bas, en fait un moment propice pour passer à l’action.
Le 7 mai 2026, le Tribunal supérieur de justice (STJ) du Brésil a statué que REsp 2.121.055 à une faible majorité de 5 voix contre 4. Les locations de courte durée répétées via des plateformes telles qu’Airbnb modifient suffisamment la nature d’un logement pour qu’elles nécessitent désormais l’accord de la copropriété, accordé par un vote à la majorité des deux tiers visant à modifier le règlement de copropriété. Un mois plus tard, le tribunal a été saisi de deux autres affaires, à savoir Thème récurrent 1 443 et a suspendu toutes les affaires connexes dans le pays dans l'attente d'une décision faisant autorité, qui n'a toujours pas été rendue à la date de rédaction du présent article. Par ailleurs, un projet de loi municipal à Rio (Projeto de Lei 372/2025) imposerait l'enregistrement des hôtes et des voyageurs ; une commission du conseil municipal l'a approuvé, mais il n'est pas encore entré en vigueur.
Rien de tout cela n’interdit la location à court terme. Cela signifie que l’autorisation d’en exploiter une dépend désormais d’un document : le règlement intérieur spécifique à l’immeuble. Vous pouvez consulter ce document avant d’acheter. Une future assemblée générale pourra également le modifier après votre achat, si l’immeuble n’a jamais statué sur la question. Nous traitons en détail cette décision et la thèse en cours d’examen dans notre analyse de la décision rendue par le STJ en 2026, et nous suivons l'évolution générale du cadre législatif dans notre Perspectives de la réglementation Airbnb à Rio.
En pratique : Un immeuble purement résidentiel pour lequel aucune décision n'a jamais été prise concernant la location de courte durée représente actuellement l'achat le plus risqué. Cette pratique n'est certes pas interdite à l'heure actuelle, mais une simple décision future de l'assemblée générale pourrait mettre fin à cette stratégie alors que vous aurez déjà meublé le logement — c'est précisément le risque qu'une structure de type « appart-hôtel » est conçue pour éviter.
Un appart-hôtel est parfois appelé " condo-hôtel " ou commercialisé sous une enseigne hôtelière sous le nom de « résidences de marque ». Il s’agit d’un immeuble conçu dès le départ pour accueillir des clients en séjour de courte durée, et non d’un immeuble résidentiel qui autorise simplement ce type d’hébergement. Les propriétaires détiennent leurs logements à titre individuel, exactement comme dans un appartement classique. Cependant, la vocation même de l’immeuble, ses infrastructures communes et, souvent, son contrat de gestion sont axés sur l’accueil : réception, service de ménage quotidien ou programmé, piscine, salle de sport, parfois un sauna, et, dans les immeubles les plus bien établis, un programme de location dont la gestion est assurée en partie par l’immeuble lui-même.
Rio dispose d'une offre modeste mais bien réelle dans ce domaine, notamment grâce à des complexes hôteliers abritant des enseignes internationales. Un exemple tiré de notre propre portefeuille actuel est le Résidences Grand Hyatt projet immobilier à Barra da Tijuca. Cette tour en bord de mer a été construite dès le départ pour être exploitée sous une enseigne hôtelière ; elle n'a pas été adaptée à cette fonction par la suite.
Notre conseil : Il s'agit là d'un profil de risque sensiblement différent de celui d'un immeuble résidentiel dont le règlement autorise actuellement la location, mais cela ne constitue pas une garantie contre toute réglementation future. Lisez attentivement les documents d'exploitation réels de l'immeuble plutôt que de vous fier à son nom commercial ; nous vous indiquons plus loin précisément les éléments à vérifier.
C'est la question qu'on nous pose après presque chaque visite. Si le prix de cet appartement est supérieur au cours du marché pour sa superficie et son emplacement, pourquoi est-il toujours à vendre ? La réponse honnête : la plupart des acheteurs qui comparent les annonces uniquement en fonction du prix et de la superficie en mètres carrés ne tiennent pas compte des éléments qui comptent vraiment. Ils comparent un bien « à l'état brut » à un autre bien « à l'état brut », alors qu'un appartement-hôtel n'est pas simplement un bien « à l'état brut ».
Examinez ce que le prix comprend réellement. Premièrement, les autorisations propres à l’immeuble pour les séjours de courte durée – ce dont un simple immeuble résidentiel ne dispose pas forcément et ne peut pas obtenir du jour au lendemain par simple vote. Deuxièmement, l’infrastructure d’accueil : réception, logistique d’entretien ménager, parfois un logiciel de réservation ou de gestion qu’un propriétaire devrait autrement mettre en place seul, logement par logement. Troisièmement, un état meublé ou quasi « clé en main », plutôt qu’une coquille vide nécessitant des mois d’aménagement avant de générer le moindre revenu. Évaluez ces trois éléments séparément et comparez le total : l’appart-hôtel s’avère souvent la solution la moins coûteuse pour obtenir le même résultat, et non la plus onéreuse.
Sur les quelque 32 200 annonces de location à court terme actives à Rio de Janeiro, les tarifs journaliers moyens avoisinent les US$121. Le taux d'occupation avoisine les 40,81 TP3T, ce qui génère un chiffre d'affaires annuel moyen de près de US$12 800 par annonce sur les douze mois allant jusqu'en juillet 2026. La location à long terme, sur la même période, a généré un rendement brut de 6,25% selon l’indice FipeZAP : un résultat stable, mais avec un seul locataire et sans potentiel de hausse saisonnier. Notre Calculateur de retour sur investissement Airbnb vous permet de simuler les deux scénarios en fonction d'un prix et d'un taux spécifiques.
Pour un logement en résidence hôtelière, la comparaison la plus pertinente n’est pas le taux d’occupation global, mais le chiffre net après déduction des coûts. Un propriétaire privé d’un appartement classique " adapté à Airbnb " doit s’occuper seul du nettoyage entre deux locations, de la communication avec les clients et, parfois, des normes d’ameublement. Une résidence hôtelière intègre déjà une part significative de ce travail dans sa propre structure. Cela n'élimine pas pour autant les coûts : les charges de copropriété dans ces immeubles sont plus élevées, et un programme de gestion ou de mise en commun des locations prélève généralement une commission. Mais cela modifie la répartition des tâches, ce qui a une incidence sur le temps réellement consacré par le propriétaire et sur son rendement net, et pas seulement sur le chiffre brut annoncé dans une annonce.
Le taux de référence brésilien Selic est resté à deux chiffres pendant la quasi-totalité de l’année 2026, même après plusieurs baisses qui l’ont ramené à un niveau inférieur à son pic atteint plus tôt dans l’année. Pour un acheteur brésilien recourant à un financement local, cela rend le crédit suffisamment onéreux pour écarter une grande partie de la demande intérieure. Un acheteur payant comptant ou un acheteur étranger apportant des fonds de l’étranger est confronté à moins de concurrence pour les mêmes logements, et les prix n’ont pas encore atteint le niveau correspondant aux revenus réels générés par un immeuble bénéficiant d’un permis de construire et doté de prestations de qualité.
C'est la deuxième partie de la réponse à la question " pourquoi cet appartement est-il toujours sur le marché ? ". Les acheteurs sous-estiment la valeur de ce qu'un appartement-hôtel comprend, et ceux qui sont les plus susceptibles de faire monter les enchères – les acheteurs locaux recourant à l'endettement – n'ont actuellement pas accès au financement nécessaire pour le faire. Cette situation ne durera pas indéfiniment une fois que les taux auront encore baissé.
Demandez si l'utilisation à court terme est prévue dans la destination d'usage enregistrée et le règlement intérieur de la copropriété, ou si elle a été ajoutée de manière informelle par les copropriétaires. Un nom évoquant un hôtel relève du marketing et ne constitue pas une garantie juridique.
Certains immeubles exigent que les logements soient intégrés à un pool de location obligatoire ; d'autres laissent cette option facultative. Veillez à obtenir par écrit le montant de la commission, la durée du contrat et les conditions de résiliation avant de faire une offre.
Les charges de copropriété dans les immeubles de type « appart-hôtel » sont généralement plus élevées que dans les immeubles résidentiels classiques, car elles servent à financer les services d'accueil. Tenez-en compte dans le rendement net, et non dans le rendement brut.
Demandez-vous qui pourrait vous racheter ce logement plus tard : un autre investisseur, ou également un propriétaire-occupant. Un logement qui n'intéresse que les investisseurs en location de courte durée (STR) dispose d'un marché de revente plus restreint que celui qui convient aux deux profils.
L'offre est concentrée et inégale dans la Zona Sul et à Barra da Tijuca. Ipanema et Leblon disposent d’un parc immobilier restreint et très convoité, et pratiquent les tarifs à la nuitée les plus élevés de la ville. Copacabana propose un choix plus large de bâtiments et de prix d'entrée, notamment les célèbres tours en bord de mer situées le long de l'Avenida Atlantica ; c'est également là que l'on trouve le plus grand nombre de volume des locations de courte durée en ville. C'est à Barra da Tijuca que se trouvent la plupart des programmes immobiliers récents de marques internationales – parmi lesquels les Grand Hyatt Residences –, généralement à un prix d'entrée au mètre carré inférieur à celui de la Zona Sul, en bord de mer.
Quel que soit le quartier qui vous intéresse, le mode de fonctionnement de l’immeuble importe davantage que l’adresse. Nous prenons connaissance du règlement de copropriété ainsi que de tout contrat de gestion ou de mise en location collective avant de présenter à un client un logement prêt à être loué à court terme. C’est la même norme que nous appliquons à l’ensemble de notre vaste portefeuille de Appartements adaptés à Airbnb à Rio de Janeiro, et cela détermine la réflexion qui permet de décider s’il convient de définir un bien immobilier comme étant destiné à la location à court terme ou à long terme une fois que vous en êtes propriétaire.
Oui. Il n’existe aucune interdiction de la location de courte durée à Rio de Janeiro. Il existe toutefois un arrêt du Tribunal supérieur de justice stipulant que les locations fréquentes de courte durée via des plateformes nécessitent l’accord de la copropriété, ainsi qu’une thèse faisant autorité sur les modalités (Thème 1.443) qui est toujours en attente. Un projet de loi municipal distinct relatif à l’enregistrement n’a pas encore été adopté. La légalité au niveau de la ville n’est pas remise en cause ; c’est l’autorisation au niveau de l’immeuble qu’il convient de vérifier.
Un appartement " compatible avec Airbnb " est un logement ordinaire situé dans un immeuble dont le règlement autorise aujourd'hui la location de courte durée. Un immeuble de type « appart-hôtel » (ou « condo-hôtel ») est construit et exploité dès le départ dans le cadre d’une structure dédiée à l’hébergement de courte durée, souvent avec une réception, un service de ménage et parfois un programme de location géré par l’immeuble lui-même.
En principe, oui. Aucun immeuble brésilien n’est totalement à l’abri de sa propre assemblée. Dans la pratique, il est beaucoup plus difficile de voter contre un bâtiment dont la destination déclarée et les contrats d’exploitation sont déjà axés sur l’hôtellerie que contre un simple immeuble résidentiel pour lequel la question se pose pour la première fois. Le risque est nettement moindre, mais il n’est pas nul, et nous vérifions les documents spécifiques au bâtiment en question plutôt que de partir du principe que son type garantit l’issue.
Le prix comprend bien plus que le logement lui-même : l'autorisation intégrée au bâtiment d'accueillir des séjours de courte durée, les infrastructures communes dédiées à l'accueil (piscine, salle de sport, réception, service de ménage) et, souvent, un logement meublé ou prêt à emménager. Si l'on compare à périmètre constant avec la mise en place de la même configuration par vos propres moyens, il s'agit souvent de l'option la plus avantageuse, et non de la plus onéreuse.
Pour un acheteur disposant de liquidités ou étranger, la situation actuelle, caractérisée par un taux Selic élevé et des prix relativement bas, joue en votre faveur : le coût élevé du crédit local écarte une grande partie des acheteurs brésiliens, ce qui se traduit par une concurrence moindre sur les biens immobiliers structurellement bien placés pour générer des revenus locatifs à court terme. Cet écart tend à se réduire à mesure que les taux baissent.
Sur le marché de la location à court terme de Rio, le chiffre d’affaires annuel moyen par annonce s’est établi à environ $12 800 dollars américains au cours des douze mois précédant juillet 2026, contre un rendement brut de 6,25% pour la location à long terme selon l’indice FipeZAP. Une unité d’appart-hôtel améliore généralement le résultat net de cette comparaison, car l’immeuble prend déjà en charge une partie des frais d’exploitation qu’un propriétaire privé devrait autrement assumer.
Oui. Il n'existe aucune restriction concernant l'acquisition de biens immobiliers résidentiels urbains au Brésil par des ressortissants étrangers, ni aucune obligation de résidence. Vous devez disposer d'un CPF (numéro d'identification fiscale individuel), qui vous permet également de déclarer vos revenus locatifs, et l'achat peut être effectué à distance au moyen d'une procuration. Consultez notre guide juridique et fiscal pour voir la séquence dans son intégralité.
Cela dépend de l'immeuble. Certains complexes d'appart-hôtels exigent que les logements soient intégrés à un pool de location obligatoire assorti d'une commission fixe ; d'autres laissent la gestion à la discrétion du propriétaire. Veuillez vous en assurer par écrit avant de faire une offre, car cela a une incidence à la fois sur votre rendement net et sur le degré de contrôle que vous conservez sur le logement.
Nous lisons le règlement de copropriété et le contrat de location-gestion avant que vous ne fassiez une offre, et non après — et nous vous indiquons sans détour lorsqu'un immeuble ne correspond pas à ce que laisse entendre sa promotion.
Prenez rendez-vous pour une consultationLes règlements de copropriété, la réglementation municipale et les taux d'intérêt peuvent évoluer et varier d'un immeuble à l'autre. Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement : avant d'acheter, veuillez vérifier les règles en vigueur pour un bien immobilier spécifique auprès de la gérance de la copropriété et d'un expert-comptable brésilien.
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