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Río de Janeiro aún no cuenta con una ley específica que regule los alquileres a corto plazo, y la tesis vinculante del Tribunal Superior de Justicia sigue pendiente. A continuación, les indicamos a nuestros clientes qué deben adquirir mientras persista esa incertidumbre.
Casi todos los clientes a quienes asesoramos este año sobre la compra de una propiedad para alquiler a corto plazo nos plantean una variante de la misma pregunta. Río de Janeiro aún no cuenta con una ley unificada sobre los alquileres al estilo de Airbnb, y la Corte Suprema del país aún no ha concluido su fallo al respecto. Entonces, ¿qué es realmente seguro comprar? Nuestra respuesta es siempre la misma, y no es "esperar". Vea edificios de apart-hoteles: departamentos construidos y administrados dentro de una estructura que se asemeja genuinamente a un hotel, en lugar de un simple edificio residencial en el que el uso para estancias cortas depende del voto de un solo propietario.
Una unidad de apart-hotel puede parecer costosa en comparación con un departamento común del mismo tamaño ubicado en las cercanías. Si se compara únicamente por el precio por metro cuadrado, a menudo resulta más costosa. Lo que se obtiene por ese precio es diferente: no solo está comprando paredes. La estructura operativa del edificio ya incluye servicios de hospedaje de corta estancia, además de los servicios que permiten que una unidad compita por atraer huéspedes sin que el propietario tenga que encargarse de todo por su cuenta: limpieza diaria o a pedido, una alberca, un gimnasio, en ocasiones una sauna y una recepción. Si se administra correctamente, esa combinación genera con el tiempo un rendimiento que un contrato de arrendamiento residencial estándar de 30 meses no puede igualar.
Este artículo aborda tres temas: por qué la laguna normativa influye en su decisión de compra, qué es lo que realmente distingue a un edificio de apart-hotel (o condo-hotel) de uno que simplemente está "adaptado para Airbnb", y por qué la combinación actual de altas tasas de interés y precios relativamente bajos hace que este sea un momento oportuno para actuar.
El 7 de mayo de 2026, el Tribunal Superior de Justicia (STJ) de Brasil dictaminó REsp 2.121.055 por una estrecha mayoría de 5 a 4. Los alquileres recurrentes a corto plazo a través de plataformas como Airbnb alteran el carácter de una unidad residencial en tal medida que ahora requieren la aprobación del propio condominio, la cual se otorga mediante un voto de dos tercios que modifica el estatutos de la comunidad de propietarios. Un mes después, el tribunal admitió a trámite otros dos casos como Tema repetitivo 1.443 y suspendió todos los casos relacionados en el país a la espera de un dictamen vinculante, el cual sigue pendiente al momento de redactar este artículo. Por otra parte, un proyecto de ley municipal en Río (Proyecto de Ley 372/2025) exigiría el registro tanto del anfitrión como del huésped; una comisión del consejo municipal lo aprobó, pero aún no se ha convertido en ley.
Nada de esto prohíbe los alquileres a corto plazo. Significa que el permiso para ofrecer uno depende ahora de un documento: los estatutos específicos del edificio. Puede consultar ese documento antes de comprar. Una asamblea futura también podría modificarlo después de su compra, en caso de que el edificio nunca haya abordado el tema. Analizamos la resolución y la tesis pendiente en detalle en nuestro análisis de la sentencia del STJ de 2026, y hacemos un seguimiento del panorama legislativo general en nuestro Perspectivas sobre la regulación de Airbnb en Río.
En la práctica: Un edificio exclusivamente residencial en el que nunca se haya votado sobre el alquiler a corto plazo es la compra más arriesgada en este momento. Actualmente no está prohibido. Sin embargo, una sola asamblea futura podría poner fin a esta estrategia después de que ya haya amueblado la unidad —precisamente el riesgo que una estructura de apart-hotel está diseñada para evitar—.
Un apartahotel a veces se denomina "condo-hotel" o se comercializa bajo una marca hotelera como “residencias de marca”. Se trata de un edificio diseñado desde un principio para huéspedes de estancia corta, no de un edificio residencial que simplemente permita este tipo de alojamiento. Los propietarios son dueños de las unidades de manera individual, exactamente igual que en un departamento normal. Sin embargo, el propósito del edificio, la infraestructura común y, con frecuencia, su contrato de administración se centran en la hospitalidad: recepción, servicio de limpieza diario o programado, una alberca, un gimnasio, en ocasiones una sauna y, en los edificios más consolidados, un programa de alquiler que el propio edificio ayuda a administrar.
Río cuenta con una oferta reducida, pero real, de este tipo de propiedades, entre las que se incluyen desarrollos que cuentan con marcas hoteleras internacionales. Un ejemplo que figura actualmente en nuestro propio inventario es el Residencias Grand Hyatt proyecto inmobiliario en Barra da Tijuca. Esta torre frente al mar se construyó desde el principio para ser operada como hotel, y no se adaptó a ese fin posteriormente.
Nuestro consejo: Este es un perfil de riesgo significativamente diferente al de un edificio residencial cuyo reglamento permita actualmente el arrendamiento, pero no constituye una garantía frente a cualquier norma futura. Lea los documentos operativos reales del edificio en lugar de confiar en el nombre comercial; más adelante le indicamos exactamente qué debe verificar.
Esta es la pregunta que nos hacen después de casi cada visita. Si el precio de este departamento está por encima del precio habitual para su tamaño y calle, ¿por qué sigue en el mercado? La respuesta sincera es la siguiente: la mayoría de los compradores que comparan los anuncios basándose únicamente en el precio y los metros cuadrados están evaluando el aspecto equivocado. Están comparando un espacio vacío con otro, y una unidad de apart-hotel no es simplemente un espacio vacío.
Considere qué incluye realmente el precio. En primer lugar, la estructura de permisos propia del edificio para estancias cortas —algo que un edificio residencial común tal vez no cuente y que no se puede aprobar mediante votación de la noche a la mañana—. En segundo lugar, la infraestructura de hospitalidad: recepción, logística de limpieza y, en ocasiones, un programa de reservaciones o administración que, de otra manera, un propietario tendría que armar por su cuenta, unidad por unidad. En tercer lugar, el hecho de que esté amueblado o casi listo para ocupar, en lugar de ser un espacio vacío que requiera meses de preparación antes de generar ingresos por una sola noche. Si se calculan los costos de estos tres elementos por separado y se compara el total, la unidad de apart-hotel suele ser la opción más económica para lograr el mismo resultado, y no la más costosa.
Entre los aproximadamente 32 200 anuncios activos de alquiler a corto plazo en Río de Janeiro, las tarifas diarias promedio rondan los US$121. La ocupación se sitúa cerca del 40,8%, lo que genera ingresos anuales promedio cercanos a US$12,800 por anuncio en los doce meses hasta julio de 2026. El alquiler a largo plazo en el mismo período arrojó un rendimiento bruto de 6,25% según el índice FipeZAP: estable, pero con un solo inquilino y sin potencial de crecimiento estacional. Nuestro Calculadora del retorno de inversión (ROI) de Airbnb le permite simular ambos escenarios con un precio y una tasa específicos.
En el caso de una unidad de apart-hotel, la comparación más importante no es la cifra de ocupación general, sino la cifra neta después de deducir los costos. El propietario privado de un departamento común "apto para Airbnb" debe encargarse por su cuenta de la limpieza entre estancias, la comunicación con los huéspedes y, en ocasiones, los estándares de mobiliario. Un edificio de apart-hotel ya incorpora una parte significativa de ese trabajo en su propia estructura. Esto no elimina los costos: las cuotas de condominio en estos edificios son más elevadas, y un programa de administración o de alquiler compartido suele cobrar una comisión. Sin embargo, cambia quién realiza el trabajo, y eso modifica el tiempo real que dedica el propietario y su utilidad neta, no solo la cifra bruta que se anuncia en un anuncio.
La tasa de referencia Selic de Brasil se ha mantenido en dos dígitos durante casi todo el año 2026, incluso después de que varios recortes la redujeran desde un máximo más elevado alcanzado a principios de año. Para un comprador brasileño que obtenga financiamiento local, esto encarece el crédito lo suficiente como para dejar fuera de juego a una gran parte de la demanda interna. Un comprador que paga en efectivo o un comprador extranjero que aporta fondos desde el extranjero enfrenta menor competencia por las mismas unidades, y los precios no se han ajustado a los ingresos que realmente genera un edificio con permiso de construcción y comodidades.
Esa es la segunda parte de la respuesta a la pregunta "¿por qué sigue este departamento a la venta?". Los compradores subestiman el valor de lo que incluye una unidad de apart-hotel, y los compradores con mayor probabilidad de elevar el precio —los compradores locales que recurren al apalancamiento— actualmente no pueden acceder al financiamiento necesario para hacerlo. Esa combinación no durará indefinidamente una vez que las tasas bajen aún más.
Pregunte si el uso para estancias cortas se ajusta al propósito registrado y a los estatutos del condominio, o si fue añadido de manera informal por los propietarios. Un nombre que suene a hotel es una estrategia de mercadotecnia, no una garantía legal.
En algunos edificios es obligatorio que las unidades se incorporen a un grupo de alquiler; en otros, es opcional. Asegúrese de que le indiquen por escrito el monto de la comisión, la duración del contrato y las condiciones de rescisión antes de presentar su oferta.
Las cuotas de condominio en los edificios de apart-hoteles suelen ser más elevadas que en los edificios residenciales comunes, ya que se destinan a financiar los servicios de hospitalidad. Tenga esto en cuenta al calcular el rendimiento neto, no el bruto.
Pregúntese quién le compraría esta unidad más adelante: ¿otro inversionista o también un propietario que la ocupe personalmente? Una unidad que solo resulte atractiva para un inversionista en alquiler a corto plazo (STR) tiene un mercado de reventa más limitado que una que sea viable para cualquiera de las dos opciones.
La oferta se concentra y es desigual en la Zona Sul y en Barra da Tijuca. Ipanema y Leblon cuentan con el inventario más reducido y codiciado, y ofrecen las tarifas por noche más altas de la ciudad. Copacabana ofrece una gama más amplia de edificios y precios de entrada, incluidas las famosas torres frente al mar a lo largo de la Avenida Atlántica; además, es aquí donde se observa la mayor cantidad de volumen de alquileres a corto plazo en la ciudad. Barra da Tijuca alberga la mayoría de los desarrollos inmobiliarios más nuevos de marcas internacionales —entre ellos, las Residencias Grand Hyatt—, generalmente a un precio inicial por metro cuadrado más bajo que el de la Zona Sul, frente al mar.
Independientemente del barrio que esté considerando, la estructura operativa del edificio es más importante que la dirección. Leemos el reglamento del condominio y cualquier contrato de administración o de gestión conjunta de alquileres antes de mostrarle a un cliente una unidad lista para alquiler a corto plazo. Ese es el mismo criterio que aplicamos en toda nuestra amplia lista de Departamentos aptos para Airbnb en Río de Janeiro, y determina el razonamiento que sustenta la decisión de si se debe configurar una propiedad como alquiler a corto o largo plazo una vez que lo tenga en su poder.
Sí. No existe ninguna prohibición sobre los alquileres a corto plazo en Río de Janeiro. Lo que sí existe es un fallo del Tribunal Superior de Justicia según el cual los alquileres frecuentes de corta duración a través de plataformas requieren la aprobación de la propia administración del condominio, así como una tesis vinculante sobre los detalles (Tema 1.443) que aún se encuentra pendiente. Aún no se ha aprobado un proyecto de ley municipal de registro independiente. La legalidad a nivel de la ciudad no está en duda; lo que debe verificarse es la autorización a nivel del edificio.
Un departamento "apto para Airbnb" es una unidad residencial común y corriente ubicada en un edificio cuyo reglamento permite actualmente el alquiler a corto plazo. Un edificio de apart-hotel (o condo-hotel) se construye y opera desde el inicio con el alojamiento de corta estancia como parte integral de su estructura, a menudo con recepción, servicio de limpieza y, en ocasiones, un programa de alquiler administrado por el propio edificio.
En principio, sí. Ningún edificio brasileño es totalmente inmune a su propia asamblea. En la práctica, es mucho más difícil votar en contra de un edificio cuyo propósito registrado y cuyos contratos operativos ya se centran en la hospitalidad que de un edificio residencial común en el que se decide la cuestión por primera vez. Se trata de un riesgo significativamente menor, no de un riesgo nulo, y verificamos los documentos específicos del edificio en lugar de dar por sentado que el tipo de edificio garantiza el resultado.
El precio incluye más que la unidad en sí: el permiso integrado del edificio para ofrecer estancias cortas, la infraestructura de hospitalidad compartida (piscina, gimnasio, recepción, servicio de limpieza) y, a menudo, la unidad amueblada o lista para habitar. Si se compara en términos equivalentes con la opción de armar usted mismo la misma configuración, con frecuencia resulta ser la opción más económica, no la más costosa.
Para un comprador que cuente con efectivo o sea extranjero, la combinación actual de una tasa Selic elevada y precios relativamente bajos juega a su favor: el costoso financiamiento local deja fuera del mercado a una gran parte de los compradores brasileños, lo que se traduce en una menor competencia por las unidades que están estructuralmente bien posicionadas para generar ingresos por alquiler a corto plazo. Esa brecha tiende a reducirse a medida que bajan las tasas.
El mercado de corto plazo de Río registró un promedio de aproximadamente US$$12,800 en ingresos anuales por propiedad en los doce meses hasta julio de 2026, frente a un rendimiento bruto de 6.25% para los alquileres de largo plazo en el índice FipeZAP. Una unidad de apart-hotel suele mejorar el resultado neto de esa comparación, ya que el edificio ya se hace cargo de parte de la carga operativa que, de otro modo, recaería sobre un propietario privado.
Sí. No existen restricciones para que los extranjeros sean propietarios de inmuebles residenciales urbanos en Brasil, ni se exige ningún requisito de residencia. Se requiere un CPF (número de contribuyente individual), que además le permite declarar los ingresos por alquiler, y la compra puede realizarse a distancia mediante un poder notarial. Consulte nuestra Guía jurídica y fiscal para ver la secuencia completa.
Depende del edificio. En algunos complejos de apartahoteles, es obligatorio que las unidades se incorporen a un fondo común de alquiler con una comisión fija; en otros, la administración es opcional. Confirme este punto por escrito antes de presentar su oferta, ya que esto afecta tanto a su rendimiento neto como al grado de control que mantendrá sobre la unidad.
Leemos el reglamento de condominio y el contrato de administración de arrendamiento antes de que usted haga una oferta, no después, y le informamos con claridad cuando un edificio no es lo que sugiere su publicidad.
Reserve una consultaLos estatutos de los condominios, las normas municipales y las tasas de interés pueden cambiar y variar según el edificio. Este artículo tiene únicamente fines informativos generales; antes de comprar, verifique las normas vigentes para una propiedad específica con la administración del condominio y un contador brasileño.
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