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O Rio de Janeiro ainda não possui uma lei específica que regule os aluguéis de curta duração, e a tese vinculativa do Superior Tribunal de Justiça ainda está pendente. Eis o que recomendamos aos clientes que adquiram enquanto essa incerteza persistir.
Quase todos os clientes a quem prestamos consultoria sobre a compra de imóveis para aluguel de curta duração neste ano fazem uma variação da mesma pergunta. O Rio de Janeiro ainda não possui uma legislação unificada sobre aluguéis do tipo Airbnb, e a Suprema Corte do país ainda não concluiu sua decisão sobre o assunto. Então, o que é realmente seguro comprar? Nossa resposta é consistente, e não é "esperar". Veja edifícios de apart-hotéis: apartamentos construídos e administrados dentro de uma estrutura genuinamente semelhante à de um hotel, em vez de um simples prédio residencial em que a permanência de curta duração depende de uma única votação do condomínio.
Uma unidade de aparthotel pode parecer cara quando comparada a um apartamento comum do mesmo tamanho nas proximidades. Se compararmos apenas o preço por metro quadrado, ela costuma ser mais cara. O que esse preço oferece é diferente: o senhor não está comprando apenas paredes. A própria estrutura operacional do edifício já inclui serviços de hospedagem para estadias curtas, além dos serviços que permitem que uma unidade concorra por um hóspede sem que o proprietário precise construir tudo sozinho — limpeza diária ou sob demanda, piscina, academia e, às vezes, sauna e recepção. Quando administrada corretamente, essa combinação gera, ao longo do tempo, um retorno que um contrato de locação residencial padrão de 30 meses não consegue igualar.
Este artigo aborda três aspectos: por que a lacuna regulatória influencia sua decisão de compra, o que realmente distingue um edifício de apart-hotel (ou cond-hotel) de um que seja meramente "adequado para o Airbnb" e por que a combinação atual de altas taxas de juros e preços comparativamente baixos torna este um momento propício para agir.
Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) do Brasil decidiu REsp 2.121.055 por uma maioria apertada de 5 a 4. O aluguel recorrente de curto prazo por meio de plataformas como o Airbnb altera o caráter de uma unidade residencial a ponto de agora exigir a aprovação do próprio condomínio, concedida por meio de uma votação de dois terços que altere o regimento de condomínio. Um mês depois, o tribunal aceitou mais dois processos como Tema Repetitivo 1.443 e suspendeu todos os processos relacionados no país, enquanto se aguarda uma decisão vinculativa, que ainda não foi proferida até o momento da redação deste artigo. Por outro lado, um projeto de lei municipal no Rio (Projeto de Lei 372/2025) exigiria o registro de anfitriões e hóspedes; uma comissão da Câmara Municipal aprovou-o, mas ele ainda não se tornou lei.
Nada disso proíbe o aluguel de curta duração. Isso significa que a permissão para realizá-lo agora depende de um documento: o regulamento interno específico do prédio. O senhor pode ler esse documento antes de comprar. Uma futura assembleia também poderá alterá-lo após a compra, caso o prédio nunca tenha abordado a questão. Abordamos a decisão e a tese pendente na íntegra em nossa análise da decisão do STJ de 2026, e acompanhamos o panorama legislativo mais amplo em nosso Perspectivas da regulamentação do Airbnb no Rio.
Na prática: Um imóvel exclusivamente residencial que nunca tenha sido submetido a votação sobre aluguel de curto prazo é a compra mais arriscada no momento. Atualmente, isso não é proibido. Mas uma única assembleia futura pode pôr fim a essa estratégia depois que o senhor já tiver mobiliado o imóvel — exatamente o risco que uma estrutura de apart-hotel foi concebida para evitar.
Um apart-hotel é, por vezes, chamado de condomínio-hotel ou vendido sob uma marca hoteleira como "residências de marca". Trata-se de um edifício projetado desde o início para hóspedes em estadias curtas, e não de um edifício residencial que, por acaso, permita esse tipo de hospedagem. Os proprietários detêm as unidades individualmente, exatamente como em um apartamento comum. No entanto, a finalidade do próprio edifício, a infraestrutura comum e, muitas vezes, o contrato de administração concentram-se na hospitalidade: recepção, serviço de limpeza diário ou programado, piscina, academia, às vezes uma sauna e, nos edifícios mais consolidados, um programa de aluguel que o próprio edifício ajuda a administrar.
O Rio de Janeiro conta com uma oferta pequena, mas real, desses empreendimentos, incluindo projetos que abrigam marcas hoteleiras internacionais. Um exemplo em nosso próprio portfólio atualmente é o Grand Hyatt Residences empreendimento na Barra da Tijuca. Essa torre à beira-mar foi construída desde o início para ser administrada sob a marca de um hotel, e não adaptada para isso posteriormente.
Nossa recomendação: esse é um perfil de risco significativamente diferente do de um edifício residencial cujo regulamento, por acaso, permite o aluguel atualmente, mas isso não constitui uma garantia contra qualquer norma futura. Leia os documentos operacionais efetivos do edifício, em vez de confiar no nome de marketing; explicamos exatamente o que deve ser verificado mais adiante.
Essa é a pergunta que recebemos após quase todas as visitas. Se o preço deste apartamento está acima do valor de mercado para seu tamanho e localização, por que ele ainda está à venda? A resposta sincera: a maioria dos compradores que compara anúncios apenas com base no preço e no metro quadrado está avaliando o aspecto errado. Eles estão comparando uma estrutura vazia com outra, e uma unidade de apart-hotel não é apenas uma estrutura vazia.
Considere o que o preço realmente inclui. Em primeiro lugar, a própria estrutura de autorização do prédio para estadias curtas — algo que um prédio residencial comum pode não possuir e que não pode ser simplesmente aprovada por votação da noite para o dia. Em segundo lugar, a infraestrutura de hospitalidade: recepção, logística de limpeza e, às vezes, um programa de reservas ou gestão que, de outra forma, o proprietário teria de montar sozinho, unidade por unidade. Em terceiro lugar, a condição de imóvel mobiliado ou quase pronto para uso, em vez de uma estrutura vazia que exija meses de preparação antes de gerar a receita de uma única diária. Avalie os três itens separadamente e compare o total; a unidade de apart-hotel costuma ser a opção mais econômica para alcançar o mesmo resultado, e não a mais cara.
Entre os cerca de 32.200 anúncios ativos de aluguel de curto prazo no Rio de Janeiro, as diárias médias situam-se em torno de US$121. A taxa de ocupação situa-se em cerca de 40,8%, gerando uma receita média anual de aproximadamente US$12.800 por anúncio nos doze meses até julho de 2026. O aluguel de longo prazo, no mesmo período, apresentou um rendimento bruto de 6,25% no índice FipeZAP — estável, mas com um único locatário e sem potencial de valorização sazonal. Nossa Calculadora de ROI do Airbnb permite que o(a) senhor(a) analise ambos os cenários com base em um preço e uma taxa específicos.
Para uma unidade de apart-hotel, a comparação mais relevante não é o índice de ocupação divulgado — e sim o valor líquido após a dedução dos custos. O proprietário particular de um apartamento comum "adequado para o Airbnb" precisa cuidar sozinho da limpeza entre hóspedes, da comunicação com os hóspedes e, às vezes, dos padrões de mobiliário. Um edifício de apart-hotel já incorpora uma parcela significativa desse trabalho em sua própria estrutura. Isso não elimina os custos: as taxas de condomínio nesses edifícios são mais altas, e um programa de administração ou de aluguel compartilhado geralmente cobra uma comissão. Mas muda quem realiza o trabalho, e isso altera o tempo efetivo e o retorno líquido do proprietário, não apenas o valor bruto anunciado em um anúncio.
A taxa Selic, referência no Brasil, permaneceu na casa dos dois dígitos durante quase todo o ano de 2026, mesmo após vários cortes que a reduziram em relação a um pico mais elevado registrado no início do ano. Para um comprador brasileiro que recorra a financiamento local, isso torna o crédito caro o suficiente para afastar uma grande parcela da demanda interna. Um comprador à vista ou um comprador estrangeiro que traz recursos do exterior enfrenta menos concorrência pelas mesmas unidades, e os preços ainda não refletiram o que um empreendimento com licença e comodidades realmente oferece em termos de renda.
Essa é a segunda parte da resposta à pergunta "por que esse apartamento ainda está à venda". Os compradores subestimam o valor do que uma unidade de apart-hotel oferece, e os compradores mais propensos a elevar o preço — os compradores locais que utilizam alavancagem — estão, no momento, sem condições de obter o financiamento necessário para isso. Essa combinação não se manterá indefinidamente, uma vez que as taxas de juros diminuam ainda mais.
Verifique se o uso para estadias de curta duração está previsto na finalidade registrada e no regulamento interno do condomínio, ou se foi acrescentado informalmente pelos proprietários. Um nome que soa a hotel é uma estratégia de marketing, não uma garantia jurídica.
Alguns prédios exigem que os imóveis façam parte de um consórcio de aluguel obrigatório; outros deixam isso a critério do proprietário. Obtenha por escrito as informações sobre a comissão, a duração do contrato e as condições de rescisão antes de fazer a oferta.
As taxas de condomínio em edifícios do tipo apart-hotel costumam ser mais elevadas do que em edifícios residenciais comuns, pois destinam-se a financiar os serviços de hospitalidade. Leve isso em consideração no rendimento líquido, e não no bruto.
Pergunte a si mesmo quem compraria esse imóvel de você no futuro: outro investidor ou também um proprietário que vá morar nele. Um imóvel que só faz sentido para um investidor no segmento de aluguel por temporada (STR) tem um mercado de revenda mais restrito do que aquele que se adapta a ambas as opções.
A oferta é concentrada e desigual na Zona Sul e na Barra da Tijuca. Ipanema e Leblon possuem o menor e mais procurado estoque e cobram as tarifas por noite mais altas da cidade. Copacabana oferece uma variedade maior de imóveis e preços iniciais, incluindo as famosas torres à beira-mar ao longo da Avenida Atlântica; é também onde se observa o maior número de volume de aluguéis de curto prazo na cidade. A Barra da Tijuca abriga a maioria dos empreendimentos mais recentes de marcas internacionais — entre os quais o Grand Hyatt Residences —, geralmente com um preço inicial por metro quadrado mais baixo do que o da Zona Sul à beira-mar.
Seja qual for o bairro que o senhor esteja considerando, a estrutura administrativa do prédio é mais importante do que o endereço. Analisamos o regulamento do condomínio e qualquer contrato de administração ou de aluguel coletivo antes de apresentar a um cliente um imóvel pronto para aluguel de curta duração. Esse é o mesmo padrão que aplicamos em toda a nossa ampla lista de Apartamentos adequados para o Airbnb no Rio de Janeiro, e isso influencia o raciocínio por trás da decisão de definir um imóvel como aluguel de curto ou longo prazo assim que o tiver adquirido.
Sim. Não há proibição de aluguel de curta duração no Rio de Janeiro. O que existe é uma decisão do Superior Tribunal de Justiça que estabelece que o aluguel frequente de curta duração por meio de plataformas requer a aprovação do próprio condomínio, além de uma tese vinculativa sobre os detalhes (Tema 1.443) que ainda está pendente. Um projeto de lei municipal específico sobre o registro ainda não foi aprovado. A legalidade no âmbito municipal não está em questão; o que deve ser verificado é a autorização no âmbito do condomínio.
Um apartamento "adequado para o Airbnb" é uma unidade residencial comum em um prédio cujo regulamento, por acaso, permite atualmente o aluguel de curta duração. Um edifício de apart-hotel (ou cond-hotel) é construído e operado tendo a hospedagem de curta duração como parte integrante de sua própria estrutura desde o início, frequentemente com recepção, serviço de limpeza e, às vezes, um programa de aluguel administrado pelo próprio edifício.
Em princípio, sim. Nenhum edifício brasileiro está totalmente imune à sua própria montagem. Na prática, um edifício cuja finalidade registrada e contratos operacionais já se concentram na hotelaria é um caso muito mais difícil de ser rejeitado do que um edifício residencial comum que está decidindo a questão pela primeira vez. Trata-se de um risco significativamente menor, não de um risco zero, e verificamos os documentos específicos do edifício em vez de presumir que o tipo de edifício garanta o resultado.
O preço inclui mais do que apenas a unidade em si: a autorização incorporada ao prédio para oferecer estadias de curta duração, a infraestrutura de hospitalidade compartilhada (piscina, academia, recepção, serviço de limpeza) e, muitas vezes, o fato de a unidade estar mobiliada ou pronta para morar. Quando comparado, em condições equivalentes, com a montagem dessa mesma estrutura por conta própria, costuma ser a opção mais econômica, e não a mais cara.
Para um comprador à vista ou estrangeiro, a combinação atual de uma alta taxa Selic e preços comparativamente baixos funciona a seu favor: o financiamento local caro exclui uma grande parcela dos compradores brasileiros, o que significa menos concorrência na disputa por unidades que estão estruturalmente bem posicionadas para gerar renda com aluguel de curto prazo. Essa diferença tende a diminuir à medida que as taxas caem.
O mercado de curto prazo do Rio registrou uma receita média anual por imóvel de aproximadamente US$ $12.800 nos doze meses até julho de 2026, em comparação com um rendimento bruto de 6,25% para aluguéis de longo prazo no índice FipeZAP. Uma unidade de apart-hotel normalmente apresenta melhores resultados líquidos nessa comparação, pois o prédio já arca com parte da carga operacional que, de outra forma, recairia sobre um proprietário particular.
Sim. Não há restrições à aquisição de imóveis residenciais urbanos no Brasil por estrangeiros, nem exigência de residência. É necessário possuir um CPF (número de contribuinte individual), que também permite declarar rendimentos provenientes de aluguel, e a compra pode ser concluída remotamente por meio de procuração. Consulte nosso guia jurídico e tributário para ver a sequência completa.
Isso depende do imóvel. Alguns empreendimentos de apart-hotéis exigem que as unidades façam parte de um sistema obrigatório de aluguel com uma comissão fixa; outros deixam a gestão opcional. Confirme isso por escrito antes de fazer sua oferta, pois isso afeta tanto o seu retorno líquido quanto o nível de controle que você mantém sobre a unidade.
Nós lemos o regulamento do condomínio e o contrato de locação e administração antes de fazermos a oferta, e não depois — e informamos claramente quando um imóvel não corresponde ao que a divulgação sugere.
Agende uma consultaOs estatutos do condomínio, a legislação municipal e as taxas de juros podem sofrer alterações e variar de acordo com o prédio. Este artigo tem caráter meramente informativo — confirme as regras vigentes para um imóvel específico junto à administração do condomínio e a um contador brasileiro antes de comprar.
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