Инструменты для покупателей · Таблицы комиссионных на 2026 год

Сколько стоит покупка недвижимости в Рио-де-Жанейро? Калькулятор затрат на оформление сделки 2026 года

Автор: Дэвид Шильке · Брокер, CRECI-RJ 089162/O · Тарифные сетки действуют с 9 марта 2026 года · Обновлено в сентябре 2026 года

Стоимость приобретения недвижимости в Рио-де-Жанейро, помимо самой цены, составляет около 5% за типичную квартиру в районе Зона-Сул: муниципальный налог на передачу права собственности (ITBI) в размере 3%, расходы на оформление нотариального акта, регистрацию в реестре недвижимости, услуги независимого юриста, которых мы настоятельно рекомендуем воспользоваться (около 1%), а также — в случае перевода средств из-за рубежа — налог на обмен валюты и банковский спред. Введите цену ниже, и калькулятор построчно применит к ней тарифные сетки Рио-де-Жанейро на 2026 год; при желании он также рассчитает примерную годовую стоимость владения квартирой.

Что представляет собой каждая статья затрат при оформлении сделки — и кто их устанавливает

Все вышеуказанные сборы начисляются исходя из более высокой из двух величин: заявленной цены или стоимости, установленной муниципалитетом для данного объекта недвижимости, поэтому даже выгодная сделка не позволяет снизить размер сборов ниже установленного муниципалитетом минимального уровня. В случае покупок, финансируемых через бразильскую систему жилищного кредитования, применяется единый комбинированный документ со скидкой 25%, однако нерезиденты почти всегда оплачивают покупку наличными — см. руководство по вопросам финансирования для иностранцев.

Пример из практики: квартира стоимостью R$2 миллионов в Ипанеме

Здесь следует отметить два момента. Во-первых, налог ITBI составляет значительно более половины общей суммы счета; сборы за услуги нотариата, которые больше всего беспокоят покупателей, при данной цене составляют менее 1% и их доля в цене уменьшается по мере роста цены, поскольку в таблицах предусмотрена фиксированная сумма в размере R$252,43 за каждый диапазон R$140 428, а не процентная доля. Во-вторых, для иностранного покупателя валютный обмен является второй по величине статьёй расходов — разница в 1% в спреде превышает сумму всего регистрационного сбора, именно поэтому как осуществляется перевод денежных средств заслуживает не меньшего внимания, чем cartório.

Ежегодные расходы: налог на недвижимость (IPTU), взносы в фонд кондоминиума и плата за земельный участок в Маринье

IPTU — это муниципальный налог на недвижимость, взимаемый в размере 1,21 TP3T от оценочной стоимости жилой недвижимости в городе, который можно уплатить не более чем десятью частями или единовременно с скидкой в феврале. Оценочная стоимость в Зоне Сул значительно ниже рыночной цены, поэтому фактическая ставка на сумму, которую вы уплатили, обычно составляет доли процента; вместо того чтобы делать приблизительные расчёты, попросите продавца предоставить вам актуальный карне. Плата за обслуживание кондоминиума вот более обширные данные: в январе 2026 года средняя арендная плата составляла 2 200 ран в месяц в Ипанеме, 2 100 ран — в Лагоа, 1 978 ран — в Леблоне и 1 470 ран — в Копакабане (Loft, 34 000 объявлений), или примерно 15 за м² в месяц на побережье, причем за год они выросли на 31 %. Здание с бассейном, тренажерным залом, круглосуточным обслуживающим персоналом и гаражом стоит дороже, чем старое здание без лифта — что является одной из причин Европейские покупатели зачастую отдают предпочтение старым зданиям.

Земли Мариньи. Часть набережной Рио расположена на землях, принадлежащих федеральному правительству (União) — это полоса прилива 1831 года и насыпные земли вдоль набережных Копакабаны, Ботафого, Фламенго и Центра. При продаже такой недвижимости SPU подлежит уплата лаудемио в размере 5% от стоимости сделки, а также небольшой ежегодный сбор (foro) или налог за пользование (taxa de ocupação). По закону право на лаудемио принадлежит продавцу; на практике же его размер оговаривается в ходе переговоров, поэтому уточните этот вопрос перед подписанием договора. Ипанема, Леблон и побережье Лагоа были проданы короной и не относятся к землям «маринья»; здания на набережной Барры расположены за пределами полосы 1831 года. В регистрационном свидетельстве (matricula) указывается номер RIP, если недвижимость зарегистрирована в SPU.

Методология, источники и правила цитирования

Калькулятор использует таблицы сборов Главной судебной инспекции штата Рио-де-Жанейро на 2026 год (Постановление CGJ № 516/2026, вступившее в силу 9 марта 2026 года): Таблица 07, пункт 1 (документ с заявленной стоимостью) и Таблица 05.1, пункт 1 (регистрация в общем случае), включая примечание, которое добавляет R$252,43 в качестве сбора и R$5,04 в качестве надбавки за каждый диапазон в размере R$140 427,98, превышающий R$561 712, максимальный предел в размере R$84 326,80 (максимальный судебный сбор), а также надбавки в фонды, предусмотренные статьёй 5 (20% в FETJ, 8,5% в FUNPERJ, 8,5% в FUNDPERJ, 6% в FUNARPEN, по 1% в PGUERJ, фонды TCE и ALERJ), надбавка в размере 21 TP3T за бесплатные действия, муниципальный налог ISS в размере 51 TP3T и гербовый сбор в размере R$3,27. ITBI: Муниципальный закон № 1.364/1988, ст. 19 (3%). IOF: Указ № 6.306/2007, ст. 15-B, п. XXV, с поправками, внесёнными Указом № 12.499/2025 (0,38%). Валютные курсы: справочные курсы ЕЦБ, обновляемые ежедневно при наличии данных. Средние показатели по кондоминиумам: Loft (Diário do Rio, февраль 2026 г.; ADEMI-RJ, сентябрь 2025 г.). Сведения о свидетельствах, предварительной регистрации (prenotação), а также данные по налогу IPTU и коммунальным платежам являются приблизительными и обозначены как таковые; данный калькулятор представляет собой инструмент для планирования, а не источник точных расценок. Нотариальные конторы предоставляют точные сметы по запросу.

• Суд штата Рио-де-Жанейро, Главное управление по надзору за судебной системой — Постановление ГУНС № 516/2026, Таблицы судебных издержек и сборов за 2026 год (Таблица 05.1 «Регистрация недвижимости», Таблица 07 «Нотариальные акты», ст. 1, п. 3, ст. 2, ст. 5).
• Муниципалитет Рио-де-Жанейро — Закон № 1.364/1988 (ITBI), статьи 14 и 19; Закон № 691/1984 (IPTU, ставка налога на жилую недвижимость 1,2%).
• Президентская канцелярия — Указ № 6.306/2007 (IOF), статья 15-B, в редакции Указа № 12.499/2025.
• Секретариат по вопросам федерального имущества — Декрет-закон № 9.760/1946 и Декрет-закон № 2.398/1987 (лаудемио 5%, юрисдикция).
• Данные по лофтам, предоставленные изданием «Diário do Rio» (23 февраля 2026 г.) и ADEMI-RJ (12 сентября 2025 г.): размер коммунальных взносов по районам.
• Референтные курсы евро Европейского центрального банка.

Приведенные цифры относятся к случаю прямой покупки квартиры за наличные одним покупателем. Условия при покупке в кредит, приобретении через компанию, дарении, наследовании, а также в случае объектов недвижимости, по которым ведется арбитражное разбирательство по налогу ITBI или не завершена регистрация в SPU, могут отличаться. Налоговые правила могут изменяться; перед вложением средств проконсультируйтесь с нотариусом и квалифицированным консультантом. Oabitat является лицензированным брокерским агентством (CRECI-RJ), а не налоговым или юридическим консультантом.

Часто задаваемые вопросы