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In Rio de Janeiro gibt es nach wie vor kein einheitliches Gesetz für Kurzzeitvermietungen, und die verbindliche Entscheidung des Superior Tribunal de Justiça steht noch aus. Hier erfahren Sie, was wir unseren Kunden raten, zu kaufen, solange diese Unsicherheit anhält.
Nahezu jeder Kunde, den wir in diesem Jahr beim Kauf einer Ferienwohnung beraten, stellt eine Variante derselben Frage. In Rio de Janeiro gibt es bislang noch kein einheitliches Gesetz für Vermietungen im Stil von Airbnb, und das oberste Gericht des Landes hat seine Entscheidung zu diesem Thema noch nicht getroffen. Was kann man also tatsächlich bedenkenlos kaufen? Unsere Antwort ist immer dieselbe, und sie lautet nicht "abwarten". Sehen Sie sich Apartmenthotel-Gebäude: Wohnungen, die innerhalb einer tatsächlich hotelähnlichen Anlage errichtet und betrieben werden, im Gegensatz zu einem einfachen Wohngebäude, in dem die Nutzung für Kurzaufenthalte von der Zustimmung einer einzigen Wohnungseigentümergemeinschaft abhängt.
Eine Apartmenthotel-Einheit kann im Vergleich zu einer gewöhnlichen Wohnung gleicher Größe in der Nähe teuer erscheinen. Rein nach dem Quadratmeterpreis gemessen, ist sie oft tatsächlich teurer. Was man für diesen Preis erhält, ist jedoch etwas anderes: Man kauft nicht nur vier Wände. Die betriebliche Struktur des Gebäudes umfasst bereits die Beherbergung für Kurzaufenthalte sowie die Dienstleistungen, die es einer Einheit ermöglichen, um Gäste zu konkurrieren, ohne dass der Eigentümer all dies allein aufbauen muss – tägliche oder bedarfsgerechte Reinigung, einen Pool, einen Fitnessraum, manchmal eine Sauna und eine Rezeption. Bei korrekter Führung erzielt diese Kombination im Laufe der Zeit eine Rendite, mit der ein gewöhnlicher Wohnmietvertrag mit einer Laufzeit von 30 Monaten nicht mithalten kann.
Dieser Artikel behandelt drei Themen: Warum die regulatorische Lücke Ihre Kaufentscheidung beeinflusst, was ein Apartmenthotel (oder Condo-Hotel) tatsächlich von einem lediglich "Airbnb-freundlichen" Gebäude unterscheidet und warum die derzeitige Kombination aus hohen Zinsen und vergleichsweise moderaten Preisen einen günstigen Zeitpunkt für einen Kauf darstellt.
Am 7. Mai 2026 entschied der brasilianische Oberste Gerichtshof (STJ) REsp 2.121.055 mit einer knappen Mehrheit von 5 zu 4 Stimmen. Wiederkehrende Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb verändern den Charakter einer Wohneinheit derart, dass hierfür nun die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist, die durch eine Zweidrittelmehrheit bei der Änderung der Wohnungsgemeinschaftsordnung. Einen Monat später nahm das Gericht zwei weitere Fälle an, und zwar Wiederkehrendes Thema 1.443 und alle damit zusammenhängenden Verfahren im Land bis zum Vorliegen einer verbindlichen Rechtsauffassung ausgesetzt, die zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels noch aussteht. Unabhängig davon sieht ein kommunaler Gesetzentwurf in Rio (Projeto de Lei 372/2025) eine Registrierungspflicht für Gastgeber und Gäste vor; ein Ausschuss des Stadtrats hat diesen Entwurf zwar gebilligt, er ist jedoch noch nicht in Kraft getreten.
Nichts davon verbietet Kurzzeitvermietungen. Es bedeutet lediglich, dass die Erlaubnis, eine solche zu betreiben, nun von einem Dokument abhängt: der Hausordnung des jeweiligen Gebäudes. Sie können dieses Dokument vor dem Kauf einsehen. Eine künftige Eigentümerversammlung kann es auch nach Ihrem Kauf ändern, falls das Gebäude diese Frage bisher noch nicht geregelt hat. Wir behandeln die Entscheidung und die anstehende These ausführlich in Unsere Analyse des Urteils des STJ aus dem Jahr 2026, und wir verfolgen die allgemeinen gesetzgeberischen Entwicklungen in unserem Rio Airbnb Regulierung Ausblick.
In der Praxis: Ein reines Wohngebäude, in dem noch nie über Kurzzeitvermietungen abgestimmt wurde, stellt derzeit den riskantesten Kauf dar. Derzeit ist dies zwar nicht verboten. Doch eine einzige zukünftige Versammlung kann dieser Strategie ein Ende setzen, nachdem Sie die Einheit bereits eingerichtet haben – genau dieses Risiko soll durch die Apartmenthotel-Struktur vermieden werden.
Ein Apartment-Hotel wird manchmal auch als "Condo-Hotel" bezeichnet oder unter einer Hotelmarke als „Branded Residences“ vermarktet. Es handelt sich um ein Gebäude, das von Anfang an für Gäste mit Kurzaufenthalten konzipiert wurde, und nicht um ein Wohngebäude, in dem dies zufällig erlaubt ist. Die Eigentümer besitzen die Wohneinheiten individuell, genau wie bei einer normalen Wohnung. Der eigentliche Zweck des Gebäudes, die gemeinsame Infrastruktur und oft auch der Verwaltungsvertrag sind jedoch auf das Gastgewerbe ausgerichtet: Rezeption, tägliche oder planmäßige Reinigung, ein Schwimmbad, ein Fitnessstudio, manchmal eine Sauna sowie in den etablierteren Gebäuden ein Vermietungsprogramm, an dessen Betrieb das Gebäude selbst mitwirkt.
Rio verfügt über ein kleines, aber reales Angebot an solchen Objekten, darunter auch Projekte, die unter internationalen Hotelmarken geführt werden. Ein Beispiel aus unserem aktuellen Bestand ist das Grand Hyatt Residences Bauprojekt in Barra da Tijuca. Dieser Turm direkt am Strand wurde von Anfang an für den Betrieb unter einer Hotelmarke konzipiert und nicht erst nachträglich dafür umgestaltet.
Unser Rat: Dies ist ein deutlich anderes Risikoprofil als bei einem Wohngebäude, dessen Nutzungsbestimmungen derzeit zwar eine Vermietung zulassen, was jedoch keine Garantie dafür darstellt, dass dies auch in Zukunft so bleibt. Lesen Sie die tatsächlichen Betriebsunterlagen des Gebäudes, anstatt sich auf den Marketingnamen zu verlassen; weiter unten erläutern wir genau, worauf Sie achten sollten.
Diese Frage wird uns nach fast jeder Besichtigung gestellt. Wenn der Preis dieser Wohnung über dem marktüblichen Preis für ihre Größe und Lage liegt, warum ist sie dann immer noch auf dem Markt? Die ehrliche Antwort: Die meisten Käufer, die Angebote allein nach Preis und Quadratmeterzahl vergleichen, legen den Fokus auf das Falsche. Sie vergleichen eine Rohbaufläche mit einer Rohbaufläche, doch eine Apartmenthotel-Einheit ist nicht nur eine Rohbaufläche.
Bedenken Sie, was der Preis tatsächlich beinhaltet. Erstens: die gebäudeeigene Genehmigungsstruktur für Kurzaufenthalte – etwas, über das ein gewöhnliches Wohngebäude möglicherweise nicht verfügt und das nicht einfach über Nacht per Beschluss geschaffen werden kann. Zweitens: die Infrastruktur für den Gästeservice: Rezeption, Logistik für die Zimmerreinigung, manchmal ein Buchungs- oder Verwaltungsprogramm, das ein Eigentümer andernfalls selbst, Einheit für Einheit, zusammenstellen müsste. Drittens: ein möblierter oder nahezu schlüsselfertiger Zustand anstelle eines leeren Rohbaus, der monatelange Vorbereitungen erfordert, bevor er Einnahmen aus einer einzigen Übernachtung generieren kann. Wenn Sie alle drei Komponenten separat kalkulieren und die Gesamtsumme vergleichen, erweist sich die Apartmenthotel-Einheit häufig als die kostengünstigere Möglichkeit, das gleiche Ergebnis zu erzielen – und nicht als die teurere.
Bei den rund 32.200 aktiven Kurzzeitvermietungsangeboten in Rio de Janeiro liegen die durchschnittlichen Tagespreise bei etwa US$121. Die Auslastung liegt bei 40,81 TP3T, was in den zwölf Monaten bis Juli 2026 einen durchschnittlichen Jahresumsatz von rund US$12.800 pro Angebot ergibt. Langzeitvermietungen erzielten im gleichen Zeitraum laut dem FipeZAP-Index eine Bruttorendite von 6,25% – stabil, jedoch mit nur einem Mieter und ohne saisonale Aufwärtspotenziale. Unsere Airbnb-ROI-Rechner ermöglicht es Ihnen, beide Szenarien unter Berücksichtigung eines bestimmten Preises und einer bestimmten Rate durchzuspielen.
Bei einer Apartmenthotel-Einheit ist nicht die in den Schlagzeilen genannte Auslastungsquote entscheidend – entscheidend ist vielmehr die Nettoquote nach Abzug der Kosten. Ein privater Eigentümer einer gewöhnlichen "Airbnb-freundlichen" Wohnung muss die Reinigung zwischen den Gästewechseln, die Kommunikation mit den Gästen und mitunter auch die Einrichtungsstandards allein organisieren. Ein Apartmenthotel-Gebäude integriert bereits einen erheblichen Teil dieser Aufgaben in seine eigene Struktur. Das bedeutet nicht, dass keine Kosten anfallen: Die Nebenkosten in diesen Gebäuden sind höher, und ein Verwaltungs- oder Vermietungsprogramm erhebt in der Regel eine Provision. Es ändert jedoch, wer die Arbeit erledigt, und das wirkt sich darauf aus, wie der tatsächliche Zeitaufwand und die Nettorendite des Eigentümers aussehen – nicht nur auf die Bruttozahl, die in einem Inserat angegeben wird.
Der brasilianische Leitzins Selic blieb fast das gesamte Jahr 2026 über im zweistelligen Bereich, selbst nachdem mehrere Senkungen ihn von einem höheren Höchststand zu Beginn des Jahres nach unten gebracht hatten. Für einen brasilianischen Käufer, der vor Ort eine Finanzierung aufnimmt, macht dies die Kreditaufnahme so teuer, dass ein großer Teil der Inlandsnachfrage ausgeblieben ist. Ein Barzahler oder ein ausländischer Käufer, der Mittel aus dem Ausland einbringt, sieht sich bei denselben Objekten einem geringeren Wettbewerb ausgesetzt, und die Preise haben noch nicht das Niveau erreicht, das ein Gebäude mit Baugenehmigung und Zusatzausstattung tatsächlich an Erträgen abwirft.
Das ist der zweite Teil der Antwort auf die Frage: "Warum steht diese Wohnung immer noch zum Verkauf?" Käufer unterschätzen den Wert dessen, was eine Apartmenthotel-Einheit umfasst, und diejenigen Käufer, die am ehesten bereit wären, den Preis in die Höhe zu treiben – nämlich lokale Käufer, die Fremdkapital einsetzen –, können sich die dafür erforderliche Finanzierung derzeit nicht leisten. Diese Konstellation wird nicht auf Dauer Bestand haben, sobald sich die Zinsen weiter entspannen.
Erkundigen Sie sich, ob die Nutzung für Kurzaufenthalte im Rahmen des eingetragenen Verwendungszwecks und der Satzung der Eigentumswohnanlage liegt oder ob sie von den Eigentümern informell hinzugefügt wurde. Ein hotelähnlicher Name dient lediglich der Vermarktung und stellt keine rechtliche Garantie dar.
Bei einigen Gebäuden ist die Teilnahme an einem obligatorischen Vermietungspool vorgeschrieben, bei anderen ist dies freiwillig. Lassen Sie sich die Provision, die Vertragslaufzeit und die Kündigungsbedingungen schriftlich bestätigen, bevor Sie ein Angebot unterbreiten.
Die Gemeinschaftsgebühren in Apartmenthotel-Gebäuden fallen in der Regel höher aus als in reinen Wohngebäuden, da sie zur Finanzierung der Dienstleistungen im Gastgewerbe dienen. Berücksichtigen Sie dies bei der Nettorendite, nicht bei der Bruttorendite.
Fragen Sie sich, wer diese Wohnung später von Ihnen kaufen würde: ein anderer Investor oder auch ein Eigennutzer. Eine Wohnung, die nur für einen STR-Investor Sinn ergibt, hat einen engeren Wiederverkaufsmarkt als eine, die für beide Zielgruppen geeignet ist.
Das Angebot ist in der Zona Sul und in Barra da Tijuca konzentriert und ungleichmäßig verteilt. Ipanema und Leblon verfügen über das kleinste, aber begehrteste Angebot und erzielen die höchsten Übernachtungspreise der Stadt. Copacabana bietet eine größere Auswahl an Gebäuden und Einstiegspreisen, darunter bekannte Hochhäuser direkt am Strand entlang der Avenida Atlantica; hier finden wir zudem die meisten Volumen der Kurzzeitvermietungen in der Stadt. In Barra da Tijuca befinden sich die meisten der neueren Wohnanlagen internationaler Marken – darunter die Grand Hyatt Residences –, deren Einstiegspreis pro Quadratmeter in der Regel niedriger ist als in der Zona Sul direkt am Strand.
Unabhängig davon, welches Viertel Sie in Betracht ziehen, ist die Verwaltungsstruktur des Gebäudes wichtiger als die Adresse. Wir lesen die „Convenção de Condomínio“ sowie alle Verwaltungs- oder Vermietungsverträge, bevor wir einem Kunden eine Wohnung als für die Kurzzeitvermietung geeignet präsentieren. Dies ist derselbe Maßstab, den wir auch auf unser gesamtes Angebot an Airbnb-freundliche Wohnungen in Rio de Janeiro, und dies bestimmt die Überlegungen, ob man eine Immobilie als Kurzzeit- oder Langzeitmiete anbieten sobald Sie es besitzen.
Ja. In Rio de Janeiro gibt es kein Verbot für Kurzzeitvermietungen. Es gibt jedoch ein Urteil des Superior Tribunal de Justiça, wonach die häufige Vermietung für Kurzaufenthalte über Plattformen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf, sowie eine verbindliche Stellungnahme zu den Einzelheiten (Tema 1.443), die noch aussteht. Ein separater Gesetzentwurf zur kommunalen Registrierung wurde bislang noch nicht verabschiedet. Die Rechtmäßigkeit auf städtischer Ebene steht nicht in Frage; vielmehr muss geprüft werden, ob auf Gebäudeebene eine Genehmigung vorliegt.
Eine "Airbnb-freundliche" Wohnung ist eine gewöhnliche Wohneinheit in einem Gebäude, dessen Hausordnung derzeit die Kurzzeitvermietung zulässt. Ein Apartmenthotel (oder Condo-Hotel) wird von Anfang an so konzipiert und betrieben, dass die Beherbergung von Kurzzeitgästen fester Bestandteil des Konzepts ist; häufig verfügt es über eine Rezeption, einen Reinigungsdienst und manchmal auch über ein Vermietungsprogramm, das vom Gebäude selbst verwaltet wird.
Grundsätzlich ja. Kein brasilianisches Gebäude ist völlig immun gegen seine eigene Versammlung. In der Praxis ist es wesentlich schwieriger, gegen ein Gebäude zu stimmen, dessen eingetragene Zweckbestimmung und Betriebsverträge bereits auf das Gastgewerbe ausgerichtet sind, als gegen ein reines Wohngebäude, bei dem diese Frage zum ersten Mal entschieden wird. Das Risiko ist deutlich geringer, jedoch nicht gleich null, und wir prüfen die Unterlagen des jeweiligen Gebäudes, anstatt davon auszugehen, dass die Art des Gebäudes das Ergebnis garantiert.
Der Preis umfasst mehr als nur die Einheit selbst: die im Gebäude integrierte Genehmigung für Kurzzeitvermietungen, die gemeinsam genutzte Infrastruktur für Gäste (Pool, Fitnessstudio, Rezeption, Reinigungsservice) sowie häufig eine möblierte oder schlüsselfertige Ausstattung. Im direkten Vergleich mit der eigenständigen Einrichtung einer entsprechenden Unterkunft ist dies häufig die preiswertere Option und nicht die teurere.
Für Käufer, die bar oder mit ausländischem Kapital zahlen, wirkt sich die derzeitige Kombination aus einem hohen Selic-Zinssatz und vergleichsweise moderaten Preisen zu Ihrem Vorteil aus: Die teure Finanzierung vor Ort schreckt einen Großteil der brasilianischen Käufer ab, was zu weniger Wettbewerb bei der Vergabe von Objekten führt, die strukturell gut für kurzfristige Mieteinnahmen geeignet sind. Diese Lücke schließt sich in der Regel, sobald die Zinsen sinken.
Auf dem Kurzzeitmarkt in Rio belief sich der durchschnittliche Jahresumsatz pro Objekt in den zwölf Monaten bis Juli 2026 auf rund $12.800 US-Dollar, während die Bruttorendite für Langzeitvermietungen im FipeZAP-Index bei 6,25% lag. Eine Apartmenthotel-Einheit verbessert in der Regel das Nettoergebnis dieses Vergleichs, da das Gebäude bereits einen Teil der Betriebskosten übernimmt, die ein privater Eigentümer andernfalls tragen müsste.
Ja. Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Staatsangehörige hinsichtlich des Erwerbs von städtischen Wohnimmobilien in Brasilien, und es besteht keine Aufenthaltspflicht. Sie benötigen eine CPF (Steueridentifikationsnummer), mit der Sie auch Mieteinnahmen melden können, und ein Kauf kann per Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden. Siehe unsere Rechts- und Steuerleitfaden für die gesamte Sequenz.
Das hängt vom jeweiligen Gebäude ab. Bei einigen Apartmenthotel-Projekten ist die Teilnahme an einem obligatorischen Vermietungspool mit einer festgelegten Provision vorgeschrieben; bei anderen ist die Verwaltung optional. Lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen, bevor Sie ein Angebot abgeben, da dies sowohl Ihre Nettorendite als auch den Umfang Ihrer Kontrolle über die Einheit beeinflusst.
Wir lesen die Eigentumswohnungsordnung und den Mietverwaltungsvertrag, bevor Sie ein Angebot unterbreiten, nicht erst danach – und sagen Ihnen ganz offen, wenn ein Gebäude nicht dem entspricht, was in der Werbung suggeriert wird.
Vereinbaren Sie einen BeratungsterminDie Hausordnung der Eigentümergemeinschaft, kommunale Vorschriften und Zinssätze können sich ändern und je nach Gebäude variieren. Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken – erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und einem brasilianischen Steuerberater nach den aktuellen Bestimmungen für die jeweilige Immobilie.
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