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Rio de Janeiro non dispone ancora di una legge specifica che disciplini gli affitti a breve termine, e la sentenza vincolante del Tribunale Superiore di Giustizia è ancora in sospeso. Ecco cosa consigliamo ai clienti di fare finché persiste tale incertezza.
Quasi tutti i clienti a cui quest’anno forniamo consulenza sull’acquisto di un immobile destinato ad affitti a breve termine pongono una domanda simile. Rio de Janeiro non dispone ancora di una normativa unificata in materia di affitti in stile Airbnb e la Corte Suprema del Paese non ha ancora emesso una sentenza definitiva sull’argomento. Quindi, quali sono gli immobili che è effettivamente sicuro acquistare? La nostra risposta è sempre la stessa, e non è "aspettare". Consideri complessi residenziali-alberghieri: appartamenti realizzati e gestiti all’interno di una struttura che presenta le caratteristiche tipiche di un vero e proprio hotel, anziché in un semplice edificio residenziale in cui l’utilizzo per soggiorni di breve durata dipende dal voto di un unico condominio.
Un’unità di un aparthotel può sembrare costosa se confrontata con un normale appartamento delle stesse dimensioni situato nelle vicinanze. Se si considera esclusivamente il prezzo al metro quadrato, spesso risulta effettivamente più costosa. Ciò che si acquista con quel prezzo è diverso: non si acquistano solo quattro mura. La struttura operativa dell’edificio comprende già i servizi di ospitalità per soggiorni brevi, oltre a quelle che consentono a un’unità di attrarre gli ospiti senza che il proprietario debba provvedere a tutto da solo: pulizie giornaliere o su richiesta, una piscina, una palestra, talvolta una sauna e una reception. Se gestita correttamente, tale combinazione produce nel tempo un rendimento che un contratto di locazione residenziale standard di 30 mesi non può eguagliare.
Il presente articolo affronta tre aspetti: perché il vuoto normativo influisce sulle vostre scelte di acquisto, cosa distingue effettivamente un edificio di tipo "apartment-hotel" (o “condo-hotel”) da uno semplicemente “adatto ad Airbnb” e perché l’attuale combinazione di tassi di interesse elevati e prezzi relativamente contenuti rende questo momento un’occasione ragionevole per agire.
Il 7 maggio 2026, il Tribunale Superiore di Giustizia (STJ) del Brasile ha deciso REsp 2.121.055 con una stretta maggioranza di 5 voti contro 4. Gli affitti a breve termine ricorrenti tramite piattaforme come Airbnb modificano la natura di un’unità abitativa in misura tale da rendere necessaria l’approvazione da parte del condominio stesso, concessa con un voto a maggioranza dei due terzi che modifica il regolamento condominiale. Un mese dopo, il tribunale ha accolto altri due casi in quanto Tema ricorrente 1.443 e ha sospeso ogni procedimento correlato nel Paese in attesa di una sentenza vincolante, che al momento della stesura del presente articolo è ancora in sospeso. A parte ciò, un progetto di legge comunale a Rio (Projeto de Lei 372/2025) prevede l’obbligo di registrazione sia per gli ospiti che per chi li ospita; una commissione del consiglio comunale lo ha approvato, ma non è ancora entrato in vigore.
Nulla di tutto ciò vieta gli affitti a breve termine. Significa semplicemente che l’autorizzazione a gestirne uno dipende ora da un documento: il regolamento interno specifico del condominio. È possibile consultare tale documento prima dell’acquisto. Un’assemblea futura potrà inoltre modificarlo dopo l’acquisto, qualora il condominio non abbia mai affrontato la questione. Trattiamo in modo esaustivo la sentenza e la tesi in esame in la nostra analisi della sentenza del STJ del 2026, e nel nostro Prospettiva della regolamentazione di Rio Airbnb.
In pratica: Un immobile a uso esclusivamente residenziale, per il quale non sia mai stata votata una delibera in materia di affitti a breve termine, rappresenta attualmente l’acquisto più rischioso. Al momento non è vietato, ma una singola delibera futura potrebbe porre fine a questa strategia dopo che l’unità è già stata arredata: proprio il rischio che una struttura di tipo “aparthotel” è stata concepita per evitare.
Un aparthotel viene talvolta definito "condo-hotel" oppure commercializzato con un marchio alberghiero come “residenze di marca”. Si tratta di un edificio progettato fin dall’inizio per ospitare ospiti in soggiorni di breve durata, non di un edificio residenziale che semplicemente ne consente l’utilizzo. I proprietari detengono le unità a titolo individuale, esattamente come in un normale condominio. Tuttavia, la finalità stessa dell’edificio, le infrastrutture comuni e, spesso, il contratto di gestione sono incentrati sull’ospitalità: reception, servizio di pulizia giornaliero o programmato, piscina, palestra, talvolta sauna e, negli edifici più consolidati, un programma di affitto che l’edificio stesso contribuisce a gestire.
Rio dispone di un’offerta limitata ma concreta di queste strutture, tra cui complessi alberghieri che ospitano marchi alberghieri internazionali. Un esempio presente attualmente nel nostro portafoglio è il Grand Hyatt Residences progetto immobiliare a Barra da Tijuca. Questa torre affacciata sul mare è stata costruita fin dall’inizio per essere gestita come struttura alberghiera, senza essere adattata a tale scopo in un secondo momento.
Il nostro consiglio: Si tratta di un profilo di rischio sostanzialmente diverso rispetto a quello di un edificio residenziale il cui regolamento, per caso, consente attualmente la locazione, ma ciò non costituisce una garanzia contro eventuali norme future. Si raccomanda di consultare i documenti operativi effettivi dell’edificio anziché fare affidamento sulla denominazione commerciale; più avanti illustreremo esattamente quali aspetti verificare.
Questa è la domanda che ci viene posta dopo quasi ogni visita. Se il prezzo di questo appartamento è superiore a quello di mercato per le sue dimensioni e la sua posizione, perché è ancora in vendita? La risposta sincera è questa: la maggior parte degli acquirenti che confrontano gli annunci basandosi esclusivamente sul prezzo e sui metri quadrati sta valutando l’aspetto sbagliato. Stanno confrontando una struttura grezza con un’altra struttura grezza, mentre un’unità di aparthotel non è solo una struttura grezza.
Consideri cosa comprende effettivamente il prezzo. In primo luogo, la struttura autorizzativa propria dell’edificio per i soggiorni brevi – qualcosa che un semplice edificio residenziale potrebbe non avere e che non può essere semplicemente approvata con un voto da un giorno all’altro. In secondo luogo, le infrastrutture ricettive: reception, logistica delle pulizie, talvolta un programma di prenotazione o di gestione che un proprietario dovrebbe altrimenti organizzare da solo, unità per unità. In terzo luogo, la condizione arredata o quasi «chiavi in mano», anziché un semplice involucro che richiede mesi di allestimento prima di poter generare il ricavo di una singola notte. Valutando separatamente questi tre elementi e confrontandone il totale, l’unità di apart-hotel risulta spesso la soluzione più economica per ottenere lo stesso risultato, non quella più costosa.
Tra i circa 32.200 annunci attivi per affitti a breve termine a Rio de Janeiro, le tariffe medie giornaliere si attestano intorno a US$121. Il tasso di occupazione si attesta intorno al 40,81%, generando un ricavo medio annuo di circa $12.800 dollari per annuncio nei dodici mesi fino a luglio 2026. L’affitto a lungo termine nello stesso periodo ha registrato un rendimento lordo del 6,25% secondo l’indice FipeZAP: un risultato stabile, ma con un unico inquilino e senza potentiale di crescita stagionale. Il nostro Calcolatore del ROI di Airbnb Le consente di simulare entrambi gli scenari in base a un prezzo e a un tasso specifici.
Per un'unità di aparthotel, il confronto che conta di più non è il dato di occupazione dichiarato, bensì il dato netto al netto dei costi. Il proprietario privato di un normale appartamento "adatto ad Airbnb" deve occuparsi da solo delle pulizie tra un soggiorno e l’altro, della comunicazione con gli ospiti e, talvolta, degli standard di arredamento. Un edificio di aparthotel integra già una parte significativa di tale lavoro nella propria struttura. Ciò non elimina i costi: le spese condominiali in questi edifici sono più elevate e un programma di gestione o di affitto condiviso solitamente preleva una commissione. Tuttavia, cambia chi svolge il lavoro e questo modifica l’effettivo impiego di tempo del proprietario e il suo rendimento netto, non solo la cifra lorda pubblicizzata in un annuncio.
Il tasso di riferimento brasiliano Selic è rimasto a due cifre per quasi tutto il 2026, anche dopo che diversi tagli lo avevano portato al ribasso rispetto al picco più elevato raggiunto all’inizio dell’anno. Per un acquirente brasiliano che ricorre a un finanziamento locale, ciò rende il credito sufficientemente costoso da mettere in secondo piano gran parte della domanda interna. Un acquirente che paga in contanti o un acquirente straniero che apporta fondi dall’estero deve affrontare una minore concorrenza per gli stessi immobili, e i prezzi non hanno ancora raggiunto il livello che un immobile con licenza edilizia e servizi aggiuntivi è effettivamente in grado di garantire in termini di reddito.
Questa è la seconda parte della risposta alla domanda "perché questo appartamento è ancora in vendita". Gli acquirenti sottovalutano il valore complessivo di un’unità in appart-hotel, mentre gli acquirenti più propensi a far salire il prezzo – ovvero gli acquirenti locali che ricorrono al credito – non riescono attualmente a ottenere il finanziamento necessario per farlo. Questa situazione non durerà a tempo indeterminato una volta che i tassi di interesse scenderanno ulteriormente.
Si verifichi se l’utilizzo per soggiorni di breve durata rientri nella destinazione d’uso registrata e nel regolamento condominiale, oppure se sia stato aggiunto in modo informale dai proprietari. Un nome che suona come quello di un hotel è una strategia di marketing, non una garanzia giuridica.
In alcuni condomini è obbligatorio che gli inquilini aderiscano a un pool di affitti; in altri, invece, tale adesione è facoltativa. Si assicuri di ottenere per iscritto l’importo della commissione, la durata del contratto e le condizioni di recesso prima di presentare la Sua offerta.
Le spese condominiali negli edifici di tipo aparthotel sono in genere più elevate rispetto a quelle dei normali complessi residenziali, poiché servono a finanziare i servizi di ospitalità. Si tenga conto di questo aspetto nel calcolo del rendimento netto, non di quello lordo.
Si chieda chi potrebbe acquistare questo immobile da lei in futuro: un altro investitore oppure anche un acquirente che intenda abitarci. Un immobile che risulta interessante solo per un investitore nel settore degli affitti turistici (STR) ha un mercato di rivendita più ristretto rispetto a uno che si presta a entrambe le opzioni.
L'offerta è concentrata e disomogenea nelle zone di Zona Sul e Barra da Tijuca. Ipanema e Leblon dispongono dell’offerta più limitata e ricercata e applicano le tariffe per pernottamento più elevate della città. Copacabana offre una gamma più ampia di immobili e di fasce di prezzo di partenza, tra cui i famosi grattacieli sul lungomare lungo l’Avenida Atlantica; è inoltre il luogo in cui si registra il maggior numero di volume degli affitti a breve termine in città. Barra da Tijuca ospita la maggior parte dei complessi residenziali di nuova costruzione e di marchi internazionali – tra cui il Grand Hyatt Residences – generalmente a un prezzo di ingresso al metro quadro inferiore rispetto alla Zona Sul, situata direttamente sul lungomare.
Qualunque sia il quartiere che state prendendo in considerazione, la struttura gestionale dell’edificio è più importante dell’indirizzo. Esaminiamo il regolamento condominiale e qualsiasi contratto di gestione o di gestione collettiva degli affitti prima di presentare a un cliente un’unità pronta per l’affitto a breve termine. Questo è lo stesso standard che applichiamo all’intero nostro ampio elenco di Appartamenti adatti ad Airbnb a Rio de Janeiro, e determina il ragionamento alla base della decisione se classificare un immobile come affitto a breve o a lungo termine una volta che ne sarà il proprietario.
Sì. A Rio de Janeiro non esiste alcun divieto relativo agli affitti a breve termine. Esiste invece una sentenza del Tribunale Superiore di Giustizia secondo cui gli affitti frequenti di breve durata effettuati tramite piattaforme richiedono l’approvazione del condominio stesso, nonché una tesi vincolante sui dettagli (Tema 1.443) che è ancora in sospeso. Un disegno di legge comunale separato in materia di registrazione non è ancora stato approvato. La legalità a livello comunale non è in discussione; è l’autorizzazione a livello di condominio che deve essere verificata.
Un appartamento "Airbnb-friendly" è una normale unità abitativa situata in un edificio il cui regolamento, attualmente, consente gli affitti a breve termine. Un edificio di tipo "aparthotel" (o "condo-hotel") viene costruito e gestito fin dall’inizio con l’ospitalità per soggiorni brevi come parte integrante della propria struttura, spesso dotato di reception, servizio di pulizia e, talvolta, di un programma di affitto gestito direttamente dall’edificio stesso.
In linea di principio, sì. Nessun edificio brasiliano è del tutto immune alle proprie disposizioni. In pratica, un edificio la cui destinazione d’uso registrata e i cui contratti di gestione siano già incentrati sull’ospitalità rappresenta un caso molto più difficile da respingere rispetto a un semplice edificio residenziale per il quale si decide la questione per la prima volta. Si tratta di un rischio significativamente inferiore, non di un rischio pari a zero, e noi verifichiamo la documentazione specifica dell’edificio piuttosto che presumere che la tipologia garantisca l’esito.
Il prezzo comprende ben più della semplice unità abitativa: l’autorizzazione integrata nell’edificio a gestire soggiorni di breve durata, le infrastrutture ricettive condivise (piscina, palestra, reception, servizio di pulizia) e, spesso, l’arredamento o la consegna “chiavi in mano”. Se confrontata, a parità di condizioni, con la possibilità di allestire autonomamente la stessa soluzione, spesso si rivela l’opzione più conveniente, non quella più costosa.
Per un acquirente che dispone di liquidità o proveniente dall’estero, l’attuale combinazione tra un tasso Selic elevato e prezzi relativamente contenuti gioca a vostro favore: i costi elevati dei finanziamenti locali escludono una quota consistente di acquirenti brasiliani, il che si traduce in una minore concorrenza nell’asta per gli immobili che presentano caratteristiche strutturali ideali per generare redditi da locazione a breve termine. Tale divario tende a ridursi man mano che i tassi scendono.
Il mercato a breve termine di Rio ha registrato una media di circa US$12.800 di ricavi annui per annuncio nei dodici mesi fino a luglio 2026, a fronte di un rendimento lordo del 6,25% per gli affitti a lungo termine sull’indice FipeZAP. Un’unità di aparthotel migliora in genere il risultato netto di tale confronto, poiché l’edificio si fa già carico di parte degli oneri operativi che altrimenti ricadrebbero su un proprietario privato.
Sì. Non vi sono restrizioni per i cittadini stranieri che desiderano acquistare immobili residenziali urbani in Brasile, né requisiti di residenza. È necessario disporre di un CPF (codice fiscale individuale), che consente anche di dichiarare i redditi da locazione, e l’acquisto può essere perfezionato a distanza tramite procura. Consultate la nostra guida legale e fiscale per la sequenza completa.
Dipende dall’edificio. Alcuni complessi residenziali di tipo “aparthotel” richiedono che le unità aderiscano a un pool di affitti obbligatorio con una commissione fissa; altri lasciano facoltativa la gestione. Si raccomanda di ottenere conferma scritta di ciò prima di presentare un’offerta, poiché ciò influisce sia sul rendimento netto che sul grado di controllo che si mantiene sull’unità.
Leggiamo il regolamento condominiale e il contratto di locazione e gestione prima che Lei presenti un’offerta, non dopo, e Le diciamo chiaramente quando un immobile non corrisponde a quanto suggerito dalla pubblicità.
Prenoti una consulenzaI regolamenti condominiali, le normative comunali e i tassi di interesse possono subire variazioni e differire da un edificio all’altro. Il presente articolo ha esclusivamente scopo informativo generale: prima di procedere all’acquisto, vi invitiamo a verificare le norme vigenti relative a un immobile specifico rivolgendovi all’amministrazione condominiale e a un commercialista brasiliano.
Appartamenti, attici e case appena inseriti e off-market a Ipanema, Leblon, Copacabana e nella Zona Sul. Al massimo una email a settimana.
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