Приобретение недвижимости в Рио-де-Жанейро иностранным покупателем не является длительным процессом и не сопряжено с неопределённостью — однако оно подчиняется определённой правовой процедуре, которая отличается от той, к которой вы привыкли у себя на родине. От подачи первого документа до получения ключей процесс обычно занимает от 4 до 10 недель, а общая стоимость, помимо цены покупки, составляет около 5%. Ниже приводится подробная разбивка этих расходов.
Вам понадобится бразильский налоговый номер (CPF), желательно — счет в местном банке, услуги юриста, а также доверенность, если вы не сможете присутствовать лично.
CPF и дистанционные покупкиОбе стороны подписывают имеющий юридическую силу и не подлежащий отмене предварительный договор («Promessa»). Покупатель вносит залог, как правило, в размере 10%. Передача права собственности пока не происходит.
≈ 20–25 дней. Продавец предоставляет правоустанавливающие документы, справки об уплате налогов и отсутствии задолженностей, а также историю владения. Ваш юрист проверяет все документы, при этом предусмотрен срок для устранения выявленных недостатков.
Почему этот шаг имеет важное значение≈ 5 дней. Покупатель уплачивает бразильский налог на передачу права собственности (ITBI, 3%) до подписания окончательного договора купли-продажи.
≈ 30 дней. Обе стороны подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura) — лично или в удаленном режиме. Происходит оплата оставшейся суммы, и передача ключей осуществляется на месте.
Сделка по покупке регистрируется в Бюро регистрации недвижимости, что подтверждает право собственности и закрепляет его в отношении третьих лиц.
Этапы 2 и 3 — заключение предварительного договора и проверка документов — фиксируются в договоре после подписания вами «Promessa», поэтому сроки их выполнения вполне предсказуемы: как правило, продавцу требуется от 20 до 25 дней для предоставления полного пакета документов, а вашему юристу — для проведения комплексной проверки. Вторая половина процесса зависит от того, насколько быстро бразильские налоговые органы и реестр собственности обработают документы, что действительно не поддаётся ничьему контролю. Десять недель — это реалистичный максимальный срок для простой сделки с недвижимостью, сопровождаемой полным пакетом документов; затруднения на этапе проверки документов являются наиболее распространённой причиной затягивания процесса покупки.
Аванс в размере 10%, уплачиваемый при подписании предварительного договора, представляет собой реальное обязательство, а не формальность — бразильские предварительные договоры (Договор о купле-продаже) приобретают обязательную силу и становятся безотзывными с момента подписания обеими сторонами. Если вы откажетесь от сделки без юридически обоснованной причины, вы лишитесь задатка. Если от сделки откажется продавец, он обязан вернуть вам сумму, вдвое превышающую размер задатка. Именно поэтому этап проверки документов — и предусмотренный им период, в течение которого продавец может устранить выявленные проблемы — имеет столь большое значение до того, как дело дойдет до данного этапа.
Большинство иностранных покупателей, приобретающих недвижимость здесь впервые, удивляют две вещи. Во-первых, всю комиссию в размере 5% оплачивает продавец — это стандартная бразильская практика, и эта сумма не делится с покупателем и не взимается с него. Во-вторых, в определённых обстоятельствах ответственность за долги, связанные с недвижимостью, может переходить к новому владельцу, а не ограничиваться только предыдущим собственником — именно для выявления таких случаев и предусмотрен этап проверки документов на третьем этапе. См. Владельцы недвижимости начеку: Верховный суд открывает дискуссию об ответственности за предыдущие долги для получения подробной информации об этом конкретном риске.
Начните с бесплатного 30-минутного обзора рынка — без каких-либо обязательств, на вашем языке.
Забронировать брифинг Хотите совершить покупку, не находясь в Рио? Смотрите Как удаленно приобрести недвижимость в Рио-де-Жанейро.A password will be e-mailed to you
