Руководство для французских покупателей по рынку недвижимости в Рио-де-Жанейро

Компания Oabitat была основана французскими и немецкими партнёрами, поэтому французские покупатели, по сути, являются одной из причин существования этой компании. Хорошая новость именно для вас: Франция входит в число стран, у которых действительно действует соглашение об избежании двойного налогообложения с Бразилией, что ставит вас в существенно иное положение по сравнению с покупателями, чьи страны проживания такого соглашения не имеют. В данном руководстве рассмотрено, что означает это соглашение на практике, как французский налог на имущество распространяется на недвижимость в Бразилии, каковы реалистичные варианты финансирования и как работает процедура получения инвесторской визы.

Между Францией и Бразилией действительно заключено соглашение о налогообложении

В отличие от ряда других крупных торговых партнёров Бразилии, между Францией и Бразилией с 1971 года действует двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения, которое остаётся в силе и в 2026 году. В общих чертах договоры, построенные по этой модели — и это международный стандарт, а не особенность отношений между Бразилией и Францией, — предусматривают, что доход от продажи недвижимого имущества (недвижимости) подлежит налогообложению в той стране, где данное имущество фактически находится. В вашем случае это означает, что Бразилия сохраняет за собой преимущественное право на налогообложение дохода от продажи объекта недвижимости в Рио-де-Жанейро, при этом Франция предоставляет вам в вашей французской налоговой декларации льготу по избежанию двойного налогообложения в размере суммы, уже уплаченной вами в Бразилии.

Как облагаются налогом доходы от прироста капитала при продаже

Независимо от гражданства или места проживания, Бразилия облагает налогом усиление при продаже недвижимости — разница между суммой, которую вы заплатили (плюс документально подтвержденные затраты на приобретение и улучшение объекта), и суммой, за которую вы продаете объект, — а не сама цена продажи. Ставка зависит от размера прибыли, а не от вашего налогового диапазона:

Поскольку Вы являетесь продавцом-нерезидентом, в соответствии с бразильским законодательством требуется прокурор — доверенное лицо в Бразилии, уполномоченное по доверенности, — для подписания договора купли-продажи, получения выручки от продажи и уплаты налогов от Вашего имени до того, как средства будут переведены за границу. Данная доверенность должна четко охватывать вопросы продажи, подписания документов у нотариуса, а также взаимодействия с вашим банком и Федеральной налоговой службой (Receita Federal); общая доверенность с нечёткими формулировками является одной из наиболее распространённых причин задержек при завершении сделки.

Аспект налога на состояние, который упускают из виду большинство руководств: IFI

Это тот аспект, который касается исключительно резидентов Франции и не актуален для покупателей из большинства других стран. Если вы являетесь налоговым резидентом Франции, то во Франции Налог на недвижимое имущество (IFI) взимает налог с вашего по всему миру недвижимость, находящаяся в вашем владении, а не только объекты, расположенные во Франции — таким образом, квартира в Рио учитывается при расчете базы налогообложения IFI наряду со всем остальным вашим имуществом. Налог IFI взимается только в том случае, если стоимость вашего чистого недвижимого имущества превышает 1,3 млн евро по состоянию на 1 января налогового года, при этом резиденты Франции, недавно переехавшие в страну, получают пятилетний период частичного освобождения от уплаты налога. Ставки налога на 2026 год, при превышении порогового значения, составляют:

Если вы не являетесь налоговым резидентом Франции, налог IFI распространяется только на недвижимость, фактически расположенную на территории Франции — ваша недвижимость в Бразилии полностью находится за пределами его действия. Это ещё одна причина, по которой стоит тщательно продумать свой статус резидента, а не полагаться на установленный по умолчанию вариант.

Программа получения инвестиционной визы VITEM IX

Приобретение недвижимости является одним из признанных способов получения разрешения на проживание в Бразилии в соответствии с Нормативным постановлением № 36/2018: объект недвижимости (или несколько объектов) общей стоимостью не менее R$1,000,000 соответствует критериям в Рио, а также в остальных регионах Юго-Востока, Юга и Центрально-Запада; пороговое значение снижается до R$700,000 для недвижимости на севере или северо-востоке страны. Данное правило применяется одинаково независимо от гражданства — для граждан Франции не предусмотрено никаких отдельных, более высоких или более низких пороговых значений. Первоначальное разрешение на проживание выдается сроком на четыре года и впоследствии может быть преобразовано в бессрочное, а программа R$1M+ по приобретению недвижимости также дает право на ускоренную процедуру натурализации, рассчитанную на три года вместо стандартных четырёх. Подробные механизмы — различие между разрешением на проживание и самой визой VITEM IX, необходимые документы, минимальные требования к физическому пребыванию — описаны в нашем специальное руководство по VITEM IX.

Финансирование: почему большинство французских покупателей не пользуются бразильскими ипотечными кредитами

Ипотечные кредиты в бразильских банках формально доступны для иностранцев, однако на практике условия их предоставления весьма ограничительны: большинство банков требуют наличия постоянной визы и CRNM (национальной миграционной регистрационной карты) ещё до того, как примут заявку; для подтверждения доходов, полученных за рубежом, необходимо предоставить выписки с банковских счетов за период примерно 24 месяцев, а также заверенные переводчики португальские переводы; при этом соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) для иностранцев, соответствующих требованиям, не превышает 60–70%. Ставки для иностранных заемщиков в настоящее время составляют примерно 9.5%–14.5% в частных бразильских банках — сравните это со ставками по ипотечным кредитам во Франции в 2026 году, которые составляют примерно 3.34% более 20 лет до 3.43% В течение более чем 25 лет расчёты, как правило, свидетельствуют в пользу получения кредита (или рефинансирования) на родине и приобретения недвижимости в Рио за наличные или за счёт средств, полученных по французскому кредиту, а не за счёт кредита, взятого на месте.

Для покупателей, желающих воспользоваться внутренним финансированием, реалистичным вариантом является финансирование со стороны застройщика или инвестиционного фонда в рамках новых проектов или проектов на стадии предварительного строительства — такое финансирование предлагается непосредственно застройщиком, не подпадает под действие правил Центрального банка в отношении ипотечного кредитования и доступно иностранным покупателям, не имеющим CRNM. Типичная структура: первоначальный взнос в размере 10–30% при подписании договора, взносы на этапе строительства, индексированные по индексу CUB, а также остаток суммы после сдачи объекта, финансируемый застройщиком по ставке примерно IPCA + 0,75–1% в месяц в течение 8–10 лет. Данный вариант применим только к новостройкам, а не к вторичному рынку. Полная информация, а также описание процедуры получения CPF (бразильского налогового идентификационного номера), необходимой каждому покупателю независимо от способа финансирования, приведена в нашем Руководство по вопросам финансирования и Фонда накопления капитала (CPF).

Практическая инструкция для французского покупателя

1. Получите средства из Фонда накопления капитала (CPF) до того, как они вам понадобятся

   Запишитесь на прием в ближайшее к вам бразильское консульство на тот же день (через сайт econsular.itamaraty.gov.br) или подайте заявление напрямую в Федеральную налоговую службу (Receita Federal) после прибытия в Бразилию — в обоих случаях эта услуга бесплатна, и вам понадобится этот документ, прежде чем вы сможете что-либо подписать.

2. Заранее определитесь с вариантом финансирования

   Если для вас представляется реальным оформление ипотечного кредита или рефинансирования во Франции, позаботьтесь об этом (или, по крайней мере, уточните условия) до заключения договора в Рио — это изменит вашу позицию на переговорах и сроки.

3. Подготовьте правильно составленную доверенность

   Если вы не сможете присутствовать на каждом этапе, поручите бразильскому нотариусу или вашему юридическому представителю составить доверенность, в которой четко оговариваются полномочия по подписанию договора купли-продажи и уплате налогов; не используйте общий шаблон.

4. Проконсультируйтесь с французско-бразильским налоговым консультантом по вопросам данного соглашения и МФИ одновременно

   Поскольку договор определяет порядок налогообложения будущей продажи в вашей французской налоговой декларации, а налог IFI зависит от вашего статуса резидента и стоимости всего вашего имущества, эти вопросы целесообразно рассмотреть совместно до совершения покупки, а не во время подачи налоговой декларации.

5. Решите, стоит ли вам выбрать курс VITEM IX

   Если покупка недвижимости в Рио представляет собой нечто большее, чем просто инвестицию — если само право на проживание имеет для вас ценность — то стоит с самого начала спланировать структуру сделки таким образом, чтобы не превысить порог в 1 000 000 R по категории R$1.

Часто задаваемые вопросы

Настоящее руководство носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговое законодательство Бразилии, налоговое соглашение между Бразилией и Францией, правила взимания налога на имущество во Франции, а также иммиграционные нормы могут изменяться, и Ваша личная ситуация (статус резидента, структура доходов, текущее налоговое положение во Франции) будет влиять на то, как эти положения применимы к Вам. Перед принятием решения о покупке, финансировании или оформлении визы всегда уточняйте актуальные данные и обращайтесь за индивидуальной консультацией к квалифицированному бразильскому и французскому налоговому консультанту, а также к иммиграционному юристу.