Как удаленно приобрести недвижимость в Рио-де-Жанейро

Многие иностранные покупатели полагают, что им необходимо прилететь в Рио-де-Жанейро чтобы подписать договор купли-продажи. Однако они этого не делают. Бразильское законодательство разрешает покупателю осуществить всю процедуру приобретения недвижимости — от первоначального предложения до окончательной регистрации — на основании доверенности, которая на португальском языке называется “доверенность“. В данном руководстве подробно объясняется, как именно проходит процесс покупки квартиры в Рио-де-Жанейро, что должно и что не должно быть указано в документе, а также в каких ситуациях у покупателей, совершающих сделку удаленно, чаще всего возникают проблемы.

Что на самом деле позволяет сделать доверенность

“Прокурация” (procuração) — это юридический документ, уполномочивающий указанного представителя, как правило, адвоката, подписывать документы от вашего имени в Бразилии. При покупке недвижимости это может касаться договора о бронировании, договора купли-продажи, окончательного акта купли-продажи (“официальный документ“) и регистрация в органе по регистрации прав на недвижимость.

Сама по себе она не влечет за собой передачу права собственности и не требует предоставления вашему представителю неограниченных полномочий. Грамотно составленная “прокураção” на покупку недвижимости имеет узкую сферу действия: в ней указывается конкретный объект недвижимости, устанавливается предельная стоимость, определяется срок действия и полномочия ограничиваются действиями, необходимыми для совершения именно этой сделки.

Два способа оформить доверенность

Место подписания документа зависит от того, где вы находитесь в данный момент.

В бразильском консульстве в вашей стране. Если у вас есть возможность обратиться в бразильское консульство, это, как правило, самый простой способ. Консульство оформляет документ непосредственно в том формате, который требуют бразильские нотариусы и регистрационные органы, и он действителен в Бразилии без дополнительного заверения.

Через местного нотариуса с последующим заверением апостилем. Если обращение в консульство не представляется целесообразным, нотариус в стране Вашего проживания может подготовить и заверить документ, который затем должен быть снабжен гаагской апостилью (или консульской легализацией для стран, не являющихся участниками Гаагской конвенции), прежде чем он будет признан в Бразилии. Если оригинал документа составлен не на португальском языке, требуется присяжный перевод на португальский язык.

Оба способа являются допустимыми. Обращение в консульство, как правило, быстрее и дешевле; вариант с нотариальным заверением и апостилем зачастую более удобен с логистической точки зрения, особенно если в ближайшее время невозможно записаться на прием в консульство.

Что должно, а что не должно входить в документ

Именно здесь возникает большинство проблем, и именно в этом случае покупатель получает наибольшую выгоду от того, что доверенности составляются бразильским адвокатом, специализирующимся на недвижимости, а не на основе типового шаблона.

Включить:

• Конкретный объект недвижимости, приобретаемый (или его четкое описание, если выбор объекта ещё не окончательно определён)
• Максимальная цена покупки или верхний предел стоимости
• Полномочия на подписание договора купли-продажи и окончательного акта о передаче права собственности
• Полномочия на оформление регистрации в Cartório de Registro de Imóveis
• Установленный срок действия

Не следует:

• Неограниченные положения о “полных полномочиях” без ограничения сферы действия
• Право на продажу, залог или обременение имущества помимо самой сделки купли-продажи
• Срок годности не указан

Нотариусы в Бразилии часто направляют на доработку слишком широко сформулированные “прокурации”, что может привести к задержке завершения сделки. Ограничение полномочий конкретной сделкой не только более безопасно, но и позволяет ускорить оформление документов у нотариуса.

Пошаговая инструкция: дистанционная покупка в Рио-де-Жанейро

1. Получите номер CPF. Покупателю необходимо предоставить индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика Бразилии, который можно получить в бразильском консульстве или, в некоторых случаях, онлайн через сайт Федеральной налоговой службы (Receita Federal).
2. Определите объект недвижимости и договоритесь о цене. На этом этапе, как правило, по-прежнему имеет место прямое общение между покупателем и представителем продавца, даже если покупатель ни разу не выезжает на место.
3. Подготовьте и оформите “прокурацию»“, либо в консульстве, либо через нотариуса с заверение апостилем, как описано выше.
4. Комплексная проверка объекта недвижимости, осуществлённая вашим представителем: обновлённая запись о праве собственности (“актуальный регистрационный номер“), задолженность по налогу на недвижимость (IPTU), погашение задолженности по кондоминиуму и залоговые права.
5. Подпишите договор купли-продажи (“договор купли-продажи“) через вашего доверенного лица, как правило, с внесением залога.
6. Перевести средства через регулируемый финансовый канал с хранением в архиве документации, подтверждающей происхождение средств.
7. Подпишите окончательный договор купли-продажи (“официальный документ“) у нотариуса через вашего представителя.
8. Зарегистрируйте договор в “Cartório de Registro de Imóveis”. Переход права собственности происходит именно на этом этапе, а не при подписании договора купли-продажи.

Реалистичные сроки всего процесса — от принятия предложения до регистрации — составляют примерно от одного до трёх месяцев, что зависит в основном от скорости оформления документов и перевода средств.

Заметка о финансировании

Большинство иностранных покупателей, совершающих покупку дистанционно, оплачивают недвижимость наличными, поскольку бразильские банки, как правило, предоставляют ипотечное финансирование только резидентам или требуют наличия бразильского созаемщика. Если вы планируете воспользоваться кредитованием, рекомендуется заранее уточнить все детали в банке — до, а не после — подписания договора купли-продажи, поскольку сроки оформления кредита могут значительно затянуть завершение сделки, выйдя за рамки указанного выше периода, предусмотренного при покупке за наличные.

В каких ситуациях у покупателей, совершающих покупки удаленно, чаще всего возникают проблемы

Сама по себе покупка не представляет риска, риск заключается в последовательности оформления документов. Наиболее распространённые проблемы, с которыми мы сталкиваемся, включают: “procuração”, составленную с неверным кругом полномочий и отклоненную нотариусом; отсутствие апостилей на иностранных документах; а также перечисление покупателями задатка до того, как были фактически проверены свидетельства о праве собственности и справки об отсутствии задолженности. Ни один из этих рисков не является чем-то необычным, характерным исключительно для удалённых покупателей; это те же риски, с которыми сталкивается любой покупатель, однако их легче упустить из виду, если вы не находитесь непосредственно на приёме у нотариуса.

Как Oabitat оказывает поддержку покупателям, приобретающим недвижимость удаленно

Компания Oabitat координирует все этапы дистанционной покупки недвижимости для иностранных клиентов: поиск объектов, ведение переговоров, проведение комплексной проверки, а также сотрудничество с квалифицированными бразильскими юристами для составления “прокурации” с учетом конкретных условий вашей сделки. Если вы планируете приобрести недвижимость в Рио-де-Жанейро, не выезжая из страны, просматривать апартаменты продается в Рио-де-Жанейро или ознакомьтесь с полным текстом Руководство по приобретению недвижимости в Рио-де-Жанейро для иностранцев для получения полной разбивки расходов и документации.

Часто задаваемые вопросы

Действительно ли я могу приобрести квартиру в Рио-де-Жанейро, не побывав в Бразилии?

Да. На основании доверенности представитель может подписать договор купли-продажи, окончательный акт о передаче права собственности и оформить регистрацию от вашего имени. Посещение объекта не является обязательным с юридической точки зрения, однако при приобретении недвижимости высокой стоимости это всё же стоит учесть.

Действует ли доверенность, оформленная в моей стране, автоматически на территории Бразилии?

Только при условии соблюдения надлежащей процедуры. Документ, заверенный в бразильском консульстве, имеет силу непосредственно. Документ, заверенный у местного нотариуса, должен быть снабжен гаагской апостилью (или консульской легализацией) и, в большинстве случаев, заверенным письменным переводом на португальский язык.

Может ли доверенность предоставлять моему представителю неограниченные полномочия?

Так быть не должно. Доверенность, ограниченная конкретным объектом недвижимости, максимальной стоимостью и установленной датой истечения срока действия, является более безопасной и с меньшей вероятностью вызовет вопросы со стороны бразильского нотариуса.

Сколько времени занимает дистанционная покупка по сравнению с покупкой в магазине?

Общие сроки остаются примерно такими же — как правило, от одного до трёх месяцев с момента принятия предложения до оформления регистрации. Приобретение недвижимости удалённо, как правило, не замедляет процесс, при условии, что доверенность и апостили на документах подготовлены правильно с самого начала.

Нужно ли мне находиться в Бразилии, чтобы открыть банковский счет, который будет использоваться для перевода?

Нет. Как правило, средства можно переводить по международным каналам на соответствующие счета в Бразилии при условии, что перевод должным образом оформлен и осуществляется через регулируемые финансовые учреждения.