Case vacanza a Rio de Janeiro

L'affitto a breve termine è di per sé legale in Brasile in quanto affitto stagionale ai sensi dell’articolo 48 della Legge n. 8.245/91. Ciò che è cambiato nel 2026 riguarda la questione condominiale: il 7 maggio 2026 la STJ ha stabilito, nel caso REsp 2.121.055, che la locazione tramite piattaforme è consentita solo qualora il regolamento condominiale lo autorizzi espressamente. Lo STJ ha quindi sospeso a livello nazionale i casi correlati nell’ambito del Tema 1.443, in attesa di una tesi vincolante. Pertanto, la risposta dipende dal regolamento del Suo specifico condominio e si attende ancora una sentenza definitiva.

Sì, allo stato attuale della normativa. A seguito della sentenza dello STJ del maggio 2026, prevale il regolamento condominiale. Per modificarla in qualsiasi senso è necessaria una maggioranza dei due terzi dei proprietari ai sensi dell’articolo 1.351 del Codice Civile, e un divieto dovrebbe essere iscritto nel registro immobiliare affinché sia vincolante per i futuri acquirenti. Si raccomanda di leggere sempre il regolamento condominiale e i verbali delle assemblee più recenti prima di effettuare un acquisto con l’intenzione di effettuare locazioni a breve termine.

Non ancora. Il Projeto de Lei 372/2025 introdurrebbe l’obbligo di registrazione degli host e degli immobili, l’iscrizione al Cadastur e la riscossione delle imposte da parte delle piattaforme; una commissione ne ha approvato la relazione nel dicembre 2025, ma il provvedimento non è stato ancora approvato dal Consiglio in seduta plenaria e non è in vigore. È ragionevole presumere che la registrazione sia imminente.

A livello cittadino, l’annuncio medio registrava un prezzo di circa US$121 a notte, con un tasso di occupazione del 40,8% e un fatturato annuo di circa US$12.800 nei dodici mesi fino a luglio 2026, su circa 32.200 annunci attivi. Si tratta di ricavi lordi al lordo di commissioni, spese di pulizia, spese condominiali, IPTU, arredamento e imposte. Un appartamento ben posizionato a Ipanema o Leblon, dotato di piscina o terrazza, genera ricavi notevolmente superiori alla media cittadina; un monolocale datato ne genera invece di inferiori.

Non necessariamente. Nel giugno 2026, a Rio, l’affitto a lungo termine ha generato un rendimento lordo del 6,25% con un unico contratto e un impegno gestionale minimo, mentre l’affitto a breve termine medio rimane sfitto circa tre notti su cinque e comporta costi di commissione, pulizia, arredamento e gestione. L’affitto a breve termine risulta chiaramente vantaggioso nella fascia alta — edificio di pregio, bella vista, spazi esterni, gestione professionale — mentre risulta svantaggioso nel caso medio. È opportuno valutare l’appartamento specifico piuttosto che la categoria.

Fino a 90 giorni. Oltre tale termine, non si tratta più di un affitto stagionale ai sensi dell’articolo 48 e diventa un contratto di locazione residenziale ordinario, con le tutele per gli inquilini che ne derivano. Se avete bisogno di un alloggio per sei mesi o un anno, vi invitiamo invece a consultare le nostre offerte di affitti a lungo termine.

Sì. Gli immobili residenziali urbani non sono soggetti ad alcuna restrizione di proprietà per i cittadini stranieri e non richiedono né visto né permesso di soggiorno. È necessario disporre di un CPF, il codice fiscale individuale brasiliano, che consente anche di dichiarare i redditi da locazione. Fanno eccezione i terreni rurali e le zone di confine, ma nessuna delle due condizioni si applica alla Zona Sul.

A stagione L’affitto è un contratto residenziale per un soggiorno temporaneo, della durata massima di 90 giorni, senza reception, senza servizio giornaliero e senza licenza alberghiera. Un hotel o una pousada è un’attività commerciale autorizzata. La distinzione è importante poiché la motivazione della sentenza STJ del 2026 verte sul fatto che l’affitto ripetuto tramite piattaforma trasformi un’unità residenziale in qualcosa di simile a un hotel: più la vostra attività assomiglia a un hotel, maggiore è il rischio a cui è esposta.

Sì — questa è sostanzialmente l’attività che svolgiamo nel settore degli affitti a breve termine. Pubblicazione degli annunci e definizione dei prezzi, selezione degli ospiti, check-in, pulizie, biancheria, manutenzione e rendiconto mensile. Operiamo in inglese, francese, tedesco, spagnolo, italiano e portoghese, e Le comunicheremo con sincerità se il regolamento del Suo condominio rende sconsigliabile l’affitto a breve termine.