Immobili in vendita in Brasile: case e appartamenti per acquirenti stranieri

Sta cercando case in vendita in Brasile in qualità di straniero? Il Brasile consente agli stranieri di acquistare immobili residenziali in piena proprietà, a proprio nome, senza alcun requisito di residenza. Ciò che la maggior parte degli acquirenti provenienti dall’Europa e dal Nord America sta realmente valutando non è se possono acquistare una casa in Brasile, ma dove: un appartamento al mare, una casa con giardino, un attico che garantisce anche un reddito da locazione quando sono assenti.

Oabitat è un’agenzia autorizzata dal CRECI con sede a Ipanema, Rio de Janeiro. Ci occupiamo della vendita di case, appartamenti e attici a Rio: questo è l’unico mercato in cui operiamo, e lo dichiariamo fin dall’inizio. In questa pagina troverete gli immobili attualmente in vendita a Rio, confronti onesti dei prezzi nelle principali città del Brasile basati sull’indice FipeZAP e una breve guida su come un straniero può acquistare un immobile. Se i vostri progetti riguardano altre località del Brasile, comunicatecelo comunque; vi spiegheremo chiaramente in quali ambiti possiamo aiutarvi e in quali no.

Una selezione dei nostri annunci attuali

• Case in vendita a Rio de Janeiro — ville, villette a schiera e abitazioni in complessi residenziali recintati a Gávea, Jardim Botânico, São Conrado e Barra
• Appartamenti in vendita a Rio de Janeiro — dagli appartamenti con una camera da letto sul mare alle soluzioni per famiglie a Ipanema, Leblon e Copacabana
• Attici in vendita a Rio de Janeiro — attici duplex e triplex con terrazza e piscina
• Immobili a Rio de Janeiro — l’intera offerta di Oabitat, con i prezzi per quartiere

Immobili in vendita in Brasile: cosa si può acquistare con 1 milione di R$, città per città

Prezzi medi di vendita degli immobili residenziali, luglio 2026 (indice FipeZAP, Fipe / ZAP; R$ al m²):

Fonte: Rapporto sulle vendite residenziali FipeZAP, luglio 2026 — l’indice mensile elaborato dalla Fipe (Università di San Paolo) sulla base degli annunci pubblicati su ZAP. Le medie si riferiscono all’intera città; i quartieri in cui gli stranieri effettuano effettivamente gli acquisti si collocano ben al di sopra di tali valori.

Due aspetti saltano all’occhio. Le medie delle città sono molto vicine tra loro: Rio de Janeiro non è, in media, la città più costosa del Brasile; lo sono invece Vitória e la costa di Santa Catarina. E la disparità all'interno una città è molto più vasta della sua estensione tra Città: lo stesso rapporto FipeZAP indica per Leblon un valore di R$ 28.432/m² e per Ipanema di R$ 26.178/m², contro i R$ 19.990/m² di Itaim Bibi, il quartiere più costoso di San Paolo. I due indirizzi residenziali di maggior pregio in Brasile sono vie sul lungomare nella Zona Sul di Rio. È lì che la liquidità sul mercato dell’usato e la domanda di affitti sono più elevate, ed è per questo che la maggior parte dei nostri clienti stranieri finisce per scegliere proprio quella zona.

Immobili in vendita in Brasile: perché la maggior parte degli acquirenti stranieri sceglie Rio de Janeiro

• Spiaggia, città e aeroporto internazionale in un unico luogo. Ipanema, Leblon e Copacabana sono gli unici quartieri brasiliani in cui è possibile raggiungere a piedi, partendo da un appartamento affacciato sull’oceano, i ristoranti, una linea della metropolitana e un aeroporto internazionale situato a circa mezz’ora di distanza. San Paolo non ha una costa; le località turistiche di Santa Catarina non hanno una città paragonabile.
• Domanda di affitti durante tutto l’anno. Rio attira visitatori stranieri in ogni mese dell’anno, pertanto un appartamento che utilizzate per tre mesi all’anno può essere affittato negli altri nove. I proprietari non residenti pagano un’aliquota fissa del 15% sui redditi da locazione brasiliani (consultate la nostra guida all'affitto).
• Valore di rivendita. Leblon e Ipanema registrano i prezzi al metro quadrato più elevati del Paese (FipeZAP, luglio 2026). Si tratta di quartieri costosi in termini di acquisto iniziale, ma sono proprio questi gli indirizzi che mantengono il proprio valore anche in periodi di crisi.
• A 15 minuti dalla spiaggia si trovano case con giardino. Gávea, Jardim Botânico, Santa Teresa e i complessi residenziali recintati di São Conrado e Barra da Tijuca offrono case unifamiliari che un acquirente europeo riconosce come vere e proprie abitazioni — non come semplici lotti in centro città.

L'acquisto di un'abitazione in Brasile per uno straniero — la versione sintetica

1. Potete essere proprietari a titolo definitivo a vostro nome. Per l’acquisto di un immobile residenziale in città non sono richiesti né visto, né permesso di soggiorno, né un partner brasiliano.
2. È necessario disporre di un CPF (Codice fiscale brasiliano). Il rilascio richiede alcuni giorni e può essere richiesto dall’estero tramite un consolato brasiliano.
3. I costi di chiusura ammontano a circa il 5 % del prezzo — imposta sul trasferimento di proprietà (ITBI), spese notarili e di registrazione, oltre all’onorario dell’avvocato per la due diligence.
4. La maggior parte degli stranieri paga in contanti. Esistono mutui ipotecari per i non residenti, ma sono costosi; gli acquirenti solitamente trasferiscono i fondi tramite un contratto di cambio registrato presso la Banca Centrale, che documenta anche il denaro ai fini di una successiva vendita.
5. Residenza degli investitori è disponibile a partire da R$ 1 milione investito nel settore immobiliare a Rio o a San Paolo (la soglia è inferiore in alcune altre regioni).
6. La due diligence è ciò che vi tutela: Prima di versare anche un solo centesimo, vengono verificati l’estratto del registro immobiliare (matrícula), i debiti del venditore, gli arretrati condominiali ed eventuali irregolarità edilizie.

Selezionare le case in vendita in Brasile è la parte più semplice; è per quanto riguarda le pratiche burocratiche che gli acquirenti hanno bisogno di assistenza. L’intero processo, le imposte, le norme in materia di visti e le insidie sono illustrate nella nostra guida: Acquistare un immobile in Brasile come straniero: la guida 2026.

Cosa facciamo per voi

Oabitat Real Estate Ltda è un’agenzia autorizzata (CRECI-RJ) con sede a Ipanema. Lavoriamo con acquirenti stranieri in inglese, tedesco, francese e portoghese: selezione preliminare via e-mail, visite di persona o tramite videochiamata, un avvocato per la due diligence, il contratto di compravendita, l’atto di vendita e, se lo desiderate, la gestione locativa successiva affinché l’appartamento generi un reddito mentre siete assenti.

Ci dica cosa sta cercando — budget, quartiere, casa o appartamento, vista mare o meno — e Le risponderemo entro lo stesso giorno lavorativo proponendoLe le soluzioni abitative più adatte.

Prenoti una consulenza gratuita di 30 minuti - WhatsApp +55 21 95902-8516 - Ci invii i Suoi criteri di ricerca

Domande frequenti

Uno straniero può acquistare una casa in Brasile?

Sì. I cittadini stranieri possono acquistare immobili residenziali urbani in Brasile con diritto di proprietà piena, a proprio nome, senza l’obbligo di residenza. I terreni rurali sono soggetti a restrizioni; le case e gli appartamenti in città non lo sono.

Quanto costa una casa in Brasile?

I prezzi delle abitazioni in vendita in Brasile variano maggiormente a seconda del quartiere piuttosto che della città. Nel luglio 2026, le medie a livello cittadino variavano da circa R$ 7.500/m² a Porto Alegre a R$ 15.400/m² a Vitória (FipeZAP). A Rio de Janeiro la media cittadina è di R$ 11.131/m², ma Leblon e Ipanema — i quartieri più costosi del Brasile — superano i R$ 26.000/m². Nel nostro attuale portafoglio, gli appartamenti ristrutturati con due camere da letto a Ipanema e Leblon partono da circa 1,8 milioni di R$, le villette a schiera e le case più piccole da circa 1,7 milioni di R$, mentre le case unifamiliari con vista si collocano tra i 3,5 e i 6 milioni di R$.

Qual è il posto migliore in Brasile dove gli stranieri possono acquistare un immobile?

Per una casa che intendete abitare anche voi, la scelta ricade solitamente su un quartiere balneare con una vera e propria città alle spalle. La Zona Sul di Rio de Janeiro è l’unico luogo in Brasile che coniuga la vita in riva al mare, un aeroporto internazionale e il mercato degli affitti e delle rivendite più ampio del Paese; ecco perché è proprio lì che la maggior parte dei nostri clienti europei e nordamericani decide di acquistare.

Posso affittare il mio immobile in Brasile quando non mi trovo lì?

Sì. L’affitto a breve termine è legale a Rio de Janeiro, sebbene un condominio possa limitarlo con un voto favorevole dei due terzi dei proprietari; pertanto, verifichiamo il regolamento condominiale prima dell’acquisto (vedere Le regole di Airbnb nei condomini di Rio). I proprietari non residenti pagano un'aliquota fissa del 15 % sui redditi da locazione. Oabitat gestisce gli appartamenti per conto dei proprietari che risiedono all'estero.

Devo trovarmi in Brasile per effettuare l'acquisto?

No. Se si dispone di un CPF e di una procura, l’intera procedura di acquisto può essere perfezionata da un rappresentante a Rio; molti dei nostri clienti assistono alla procedura tramite videochiamata e firmano a distanza.