Mise à jour en septembre 2026 · Révisé par Achille Mahieu, spécialiste immobilier chez Oabitat à Rio de Janeiro
Chaque bien immobilier présenté sur cette page se trouve dans un immeuble où La location à court terme est autorisée. Étant donné que le Tribunal supérieur de justice a statué en mai 2026 que la mise en location via des plateformes nécessite l’autorisation du règlement de copropriété, ce seul fait détermine si un appartement à Rio peut être proposé sur Airbnb — et ce n’est pas quelque chose que l’on peut deviner à partir d’une photo de l’annonce, d’un prix ou de l’enthousiasme d’un agent immobilier.
Il s'agit principalement d'appartements et d'attiques à vendre à Ipanema, Copacabana et Leblon, acquis par des personnes qui ont l'intention de les mettre en location. Utilisez le moteur de recherche ci-dessus pour filtrer vos résultats par quartier, superficie et prix, puis utilisez le calculateur ci-dessous pour déterminer le rendement réel d'un prix d'achat et d'un tarif à la nuit donnés.
Cela signifie que nous avons pris connaissance des règlement de copropriété ainsi que les derniers procès-verbaux de l'assemblée générale, et je n'ai rien trouvé qui interdise la location de courte durée. Il s'agit là d'un critère de sélection important sur un marché où la plupart des immeubles soit l'interdisent, soit ne se sont jamais prononcés à ce sujet.
Ce n'est pas une garantie, et nous préférons vous le dire clairement plutôt que de vous vendre une certitude que nous ne pouvons pas vous donner. Un règlement de copropriété peut être modifié à la majorité des deux tiers des copropriétaires, conformément à l'article 1 351 du Code civil, et le Tribunal supérieur de justice n'a pas encore rendu de décision faisant autorité sur cette question. Ce que nous pouvons vous dire, c'est ce que stipulent les documents à l'heure actuelle, et nous vous remettrons ces documents plutôt que de vous demander de nous croire sur parole.
Partout ailleurs sur le marché immobilier de Rio, vous achetez l'appartement. Ici, vous achetez d'abord le règlement de la copropriété, puis l'appartement.
Le 7 mai 2026 le STJ a décidé REsp 2.121.055 à la majorité de 5 voix contre 4 : la location récurrente à court terme par le biais de plateformes numériques porte atteinte à la vocation strictement résidentielle d’un logement et s’apparente à une activité hôtelière ; elle n’est donc autorisée que si le règlement de copropriété l'autorise expressément. Le 8 juin 2026 Le tribunal a considéré les numéros REsp 2.272.536 et 2.272.537 comme Thème 1.443, avec le ministre Raul Araújo comme rapporteur, et a suspendu toutes les affaires connexes au Brésil dans l'attente d'une décision faisant autorité. La question qui reste en suspens est de savoir si une simple clause d"" usage résidentiel » suffit à elle seule à interdire la location via une plateforme.
La conséquence pratique est sans équivoque : c'est désormais le règlement spécifique à cet immeuble qui s'applique, et il doit être lu avant de faire une offre, et non après. Notre note sur Ce que modifie la décision du STJ présente le raisonnement dans son intégralité.
Les règlements sont modifiés lors des assemblées générales, et un immeuble qui autorisait les locations de courte durée il y a trois ans peut avoir voté différemment depuis. Les procès-verbaux indiquent également si la question fait l'objet d'une controverse : un immeuble où les copropriétaires débattent activement de ce sujet présente un risque différent de celui où personne n'a soulevé la question.
Un immeuble peut autoriser la location de courte durée sur le papier, mais rendre la situation très difficile dans la pratique : aucun accès pour les hôtes en l'absence du propriétaire, interdiction de transporter des bagages dans l'ascenseur commun, utilisation restreinte de la piscine. Nous vous posons cette question, car cela modifie ce que vous pouvez réellement proposer à un hôte.
Les autorisations ne sont pas réparties de manière uniforme dans toute la ville, et cette tendance est assez constante.
Ipanema Cette région regroupe plus de la moitié de notre parc immobilier adapté à Airbnb et c'est là que les conditions économiques sont les plus favorables : les tarifs à la nuitée les plus élevés du Brésil, un taux d'occupation le plus stable tout au long de l'année, et des voyageurs qui viennent à parts à peu près égales pour profiter de la plage, pour le travail ou pour rendre visite à leur famille. Les immeubles y datent souvent du milieu du siècle dernier, leur propriété est hétérogène et, historiquement, les propriétaires se montrent plutôt souples en matière de location.
Copacabana dispose, de loin, du plus grand parc immobilier disponible à la vente de la ville, avec des prix d'entrée bien inférieurs à ceux d'Ipanema. C'est là que réside le problème : l'offre est abondante, la concurrence sur les prix est féroce et la qualité des immeubles varie considérablement d'une rue à l'autre. C’est le choix idéal pour un premier achat à un prix d’entrée abordable, à condition que vous soyez réaliste quant au tarif à la nuitée que vous pourrez obtenir.
Leblon C'est l'endroit de Rio où il est le plus difficile d'obtenir une autorisation. Les immeubles y sont plus petits, les droits de propriété mieux établis et les règles souvent plus restrictives. C'est précisément en raison de cette rareté que les appartements qui répondent aux critères justifient les loyers pratiqués.
Botafogo convient mieux aux séjours d'affaires de longue durée et présente une saisonnalité plus modérée. Les résidences fermées de Barra da Tijuca sont généralement les plus restrictives de la ville : spacieuses, gérées par des professionnels et enclines à imposer des interdictions. Examinez avec une attention particulière toute annonce immobilière à Barra présentant comme autorisant la location de courte durée.
Dans l'ensemble de Rio de Janeiro, on compte environ 32 200 annonces actives à court terme, à un taux journalier moyen avoisinant les US$121, soit un taux d'occupation de 40.8% et un chiffre d'affaires annuel moyen par annonce d'environ US$12 800, au cours des douze mois précédant juillet 2026.
Ce chiffre de taux d'occupation mérite qu'on s'y attarde un instant : en moyenne, un logement en location de courte durée à Rio reste inoccupé trois nuits sur cinq. En revanche, la location à long terme à Rio a généré un rendement brut de 6.25% en juin 2026, sur l'indice FipeZAP, avec un locataire et sans frais de rotation.
La location de courte durée surpasse largement ce chiffre dans le haut de gamme et s’en trouve devancée dans le milieu de gamme. Ce qui distingue les deux, ce n’est pas la ville, mais l’immeuble, la vue, l’espace extérieur, l’ameublement et le fait que la gestion soit assurée par une personne compétente. Le calculateur ci-dessus est réglé sur les moyennes de la ville ; modifiez le tarif à la nuitée et le taux d’occupation pour les adapter à ceux que nous vous proposons pour un appartement spécifique, et le tableau s’en trouve généralement bien différent.
Frais de plateforme, ménage et linge entre chaque séjour, les frais mensuels copropriété, l’IPTU, les charges à votre nom tout au long de l’année, l’ameublement et son renouvellement, l’impôt sur le revenu locatif, ainsi que la gestion si vous ne résidez pas à Rio. De plus, la location de courte durée use beaucoup plus un appartement qu’une location de longue durée, et le climat de Rio n’est pas tendre avec le mobilier, la peinture et la climatisation.
L'année en matière de locations de courte durée à Rio a connu un pic inhabituel. Réveillon et Carnaval Leurs recettes représentent un multiple de celles d'une semaine ordinaire, et les semaines qui les encadrent sont très fructueuses. La basse saison est longue. Tout modèle qui annualise une semaine de carnaval n'est pas un modèle.
Il n'existe aucune restriction concernant l'acquisition de biens immobiliers résidentiels urbains au Brésil par des ressortissants étrangers, et aucune obligation de visa ou de résidence n'est requise. Vous devez disposer d'un CPF, le numéro d'identification fiscale individuel, qui vous permet également de déclarer vos revenus locatifs ; vous pouvez l'obtenir auprès d'un consulat brésilien à l'étranger ou en ligne avant votre arrivée. Des restrictions s'appliquent aux zones rurales et aux zones frontalières, mais aucune de ces restrictions ne s'applique à la Zona Sul.
Les frais d'acquisition comprennent l'ITBI, qui s'élève à 3% de la valeur de cession à Rio, ainsi que les frais d'enregistrement, les honoraires de notaire et les frais d'examen juridique. Notre guide juridique et fiscal couvre les « certidões » et l'ensemble de la procédure. L'achat peut être effectué à distance grâce à une procuration signée auprès d'un consulat brésilien.
Deux points restent en suspens, et tout conseiller honnête vous le dira. La décision contraignante du STJ au titre de l'article 1.443 est en attente. Par ailleurs, le conseil municipal de Rio travaille sur Projet de loi n° 372/2025, ce qui impliquerait l'enregistrement des hôtes et des biens immobiliers, l'inscription au Cadastur et le recouvrement de la taxe municipale par l'intermédiaire des plateformes ; une commission a approuvé son rapport en décembre 2025, mais celui-ci n'a pas encore été adopté par l'assemblée plénière et est non en vigueur.
La réaction la plus judicieuse n'est pas d'éviter le marché, mais d'acheter un bien qui résistera à un changement de réglementation : un appartement qui peut également servir de location à long terme ou la revende à un propriétaire-occupant. De cette manière, l’investissement ne dépend pas du maintien d’une clause en l’état.
Nous nous procurons le règlement de copropriété et les procès-verbaux récents des assemblées générales avant que vous ne fassiez une offre, et non pendant la procédure de transfert de propriété. Nous vous signalons lorsqu’un immeuble présente un risque, même si cela nous coûte une vente. Nous vous fournissons un tarif à la nuitée et une estimation du taux d’occupation basés sur des logements comparables situés dans cet immeuble ou dans cette rue, plutôt que sur la moyenne de la ville. Et si vous souhaitez que nous nous chargions de la gestion par la suite, nous gérons les locations de courte durée pour les propriétaires résidant à l’étranger — mise en ligne des annonces, tarification, sélection des locataires, enregistrement, nettoyage, entretien et relevé mensuel — en anglais, français, allemand, espagnol, italien et portugais.
Nous avons pris connaissance du règlement de copropriété de l'immeuble ainsi que des derniers procès-verbaux d'assemblée générale et n'y avons trouvé aucune disposition interdisant la location de courte durée. Il s'agit d'une position documentée et non d'une garantie : le règlement peut être modifié à la majorité des deux tiers des copropriétaires, et la décision contraignante du STJ sur cette question est toujours en attente. Nous mettons ces documents à votre disposition afin que vous puissiez vous forger votre propre opinion.
La location de courte durée est légale au Brésil, car location saisonnière en vertu de l'article 48 de la loi n° 8.245/91. La contrainte concerne la copropriété : le 7 mai 2026, le STJ a statué dans l'affaire REsp n° 2.121.055 que la location via une plateforme n'est autorisée que si le règlement de copropriété l'autorise expressément, et en juin, il a suspendu les affaires connexes à l'échelle nationale dans le cadre du Tema n° 1.443, dans l'attente d'une thèse faisant autorité. La légalité dépend donc de votre immeuble en particulier.
Oui. Un règlement de copropriété peut être modifié à la majorité des deux tiers des copropriétaires, conformément à l'article 1 351 du Code civil. Il s'agit là du principal risque lié à ce type de bien, et c'est la raison pour laquelle nous vous recommandons d'acheter des appartements qui se prêtent également à la location à long terme ou qui se revendent facilement à des acquéreurs destinés à les occuper eux-mêmes.
À l'échelle de la ville, le prix moyen d'une annonce s'élevait à environ $121 dollars par nuit, avec un taux d'occupation de 40,8% et un chiffre d'affaires annuel d'environ $12 800 dollars sur les douze mois précédant juillet 2026, pour quelque 32 200 annonces — montant brut, hors commission, frais de ménage, charges de copropriété, taxe foncière (IPTU), mobilier et impôts. Un appartement bien situé à Ipanema ou à Leblon, avec vue ou terrasse, rapporte considérablement plus. Utilisez le calculateur ci-dessus en saisissant les chiffres correspondant à un bien immobilier spécifique.
Pas systématiquement. À Rio, en juin 2026, la location à long terme a généré un rendement brut de 6,251 TP3T grâce à un seul contrat et avec un minimum d’efforts, tandis que la location de courte durée reste en moyenne inoccupée trois nuits sur cinq et entraîne des frais de commission, de ménage, d’ameublement et de gestion. La location de courte durée s’avère clairement plus avantageuse dans le haut de gamme et moins intéressante dans le cas moyen. Il convient d’étudier le cas spécifique de l’appartement, et non la catégorie dans son ensemble.
Oui. L'acquisition d'un bien immobilier résidentiel en milieu urbain n'est soumise à aucune restriction de propriété pour les ressortissants étrangers et ne nécessite ni visa ni permis de séjour. Vous devez disposer d'un CPF, qui vous permet également de déclarer vos revenus locatifs. L'achat peut être effectué à distance grâce à une procuration signée auprès d'un consulat brésilien.
Pas pour l'instant. Le projet de loi n° 372/2025 prévoit la mise en place d'un système d'enregistrement des hôtes et des biens immobiliers, l'inscription au Cadastur et la perception d'une taxe par les plateformes ; une commission a approuvé son rapport en décembre 2025, mais il n'a pas encore été adopté par l'assemblée plénière et n'est donc pas en vigueur. Partez du principe que cet enregistrement va être mis en place et prévoyez-le dans votre budget.
Ipanema pour les loyers les plus élevés et le taux d'occupation le plus stable, Copacabana pour un prix d'entrée plus bas et des immeubles aux règles d'accès plus souples, au prix d'une concurrence plus vive, et Leblon pour la rareté de l'offre là où les autorisations sont accordées. Les résidences fermées de Barra da Tijuca sont généralement les plus restrictives de la ville.
Oui, pour les propriétaires qui ne résident pas à Rio : mise en ligne de l'annonce et fixation du prix, sélection des locataires, enregistrement à l'arrivée et au départ, nettoyage et linge de maison, entretien, ainsi qu'un relevé mensuel. La plupart des appartements que nous vendons dans cette catégorie finissent par être gérés par nos soins, ce qui explique également pourquoi nous faisons preuve de prudence quant aux immeubles que nous recommandons.
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