Atualizado em setembro de 2026 · Revisado por Achille Mahieu, especialista imobiliário da Oabitat no Rio de Janeiro
Todos os imóveis nesta página estão localizados em um prédio onde O aluguel de curto prazo é permitido. Como o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em maio de 2026, que o aluguel por meio de plataformas exige que o regulamento do condomínio o permita, esse único fato determina se um apartamento no Rio pode ou não ser administrado como um Airbnb — e isso não é algo que se possa perceber a partir de uma foto do anúncio, de um preço ou do entusiasmo de um corretor.
Trata-se, em sua maioria, de apartamentos e coberturas à venda em Ipanema, Copacabana e Leblon, adquiridos por pessoas que pretendem alugá-los. Utilize a busca acima para filtrar por bairro, tamanho e preço, e utilize a calculadora abaixo para verificar qual é o retorno real de um determinado preço de compra e de uma determinada diária.
Isso significa que analisamos o prédio regimento do condomínio e as atas recentes das reuniões, e não encontrei nada que proíba o aluguel de curto prazo. Esse é um critério significativo em um mercado em que a maioria dos prédios ou proíbe essa prática ou nunca se pronunciou a respeito.
Isso não constitui uma garantia, e preferimos deixá-lo bem claro a vender-lhe uma certeza que não podemos oferecer. Um regulamento de condomínio pode ser alterado por maioria de dois terços dos proprietários, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, e o Superior Tribunal de Justiça ainda não emitiu sua tese vinculativa sobre a questão. O que podemos informar é o que consta nos documentos atualmente, e iremos entregar-lhe esses documentos, em vez de pedir que acredite apenas na nossa palavra.
Em qualquer outra parte do mercado imobiliário do Rio, o senhor compra o apartamento. Aqui, o senhor compra primeiro o regulamento do prédio e, em segundo lugar, o apartamento.
Em 7 de maio de 2026 O STJ decidiu REsp 2.121.055 por maioria de 5 a 4: o aluguel recorrente de curto prazo por meio de plataformas digitais prejudica a finalidade estritamente residencial de uma unidade e se aproxima da operação hoteleira; portanto, só é permitido quando o regulamento do condomínio autoriza expressamente isso. Em 8 de junho de 2026 o tribunal considerou os números de registro REsp 2.272.536 e 2.272.537 como Tema 1.443, tendo o ministro Raul Araújo como relator, e suspendeu todos os processos relacionados no Brasil até que haja uma decisão vinculativa. A questão em aberto é se uma simples cláusula de "uso residencial", por si só, é suficiente para impedir o aluguel por meio de plataformas.
A consequência prática é inequívoca: a convenção relativa ao edifício em questão prevalece agora e deve ser lida antes de o senhor apresentar a oferta, e não depois. Nossa observação sobre o que a decisão do STJ altera apresenta o raciocínio na íntegra.
Os estatutos são alterados em assembleias, e um prédio que permitia aluguéis de curta duração há três anos pode ter votado de forma diferente desde então. As atas também revelam se o assunto é contestado — um prédio em que os proprietários estão discutindo ativamente sobre o tema apresenta um risco diferente daquele em que ninguém levantou a questão.
Um prédio pode permitir aluguéis de curta duração no papel, mas tornar a experiência desagradável na prática: não é permitido o acesso de hóspedes sem a presença do proprietário, não é permitido levar bagagem no elevador comum e o uso da piscina é restrito. Perguntamos isso porque isso altera o que o senhor pode realmente oferecer a um hóspede.
A concessão de autorizações não está distribuída de maneira uniforme pela cidade, e o padrão é bastante consistente.
Ipanema abrange mais da metade do nosso estoque adequado para o Airbnb e é onde a relação econômica é mais vantajosa: as tarifas por noite mais altas do Brasil, a ocupação mais estável ao longo do ano e hóspedes que vêm pela praia, a trabalho e para visitas à família em proporções praticamente iguais. Os prédios da região costumam ser da década de meados do século, com propriedade mista e, historicamente, uma política mais flexível em relação ao aluguel.
Copacabana possui o maior parque imobiliário com licença de construção na cidade, por uma ampla margem, e preços de entrada bem abaixo dos de Ipanema. Esse também é o problema: a oferta é grande, a concorrência de preços é acirrada e a qualidade dos imóveis varia significativamente de uma rua para outra. É a escolha certa para uma primeira aquisição a um preço inicial mais baixo, desde que o senhor seja realista quanto à diária que conseguirá cobrar.
Leblon é o local onde é mais difícil obter autorização no Rio. Os prédios são menores, a situação de propriedade está mais definida e as normas costumam ser mais restritivas. É exatamente por causa dessa escassez que os apartamentos que atendem aos requisitos alcançam os valores que alcançam.
O Botafogo é mais adequado para estadias de negócios mais longas e apresenta uma sazonalidade mais moderada. Os condomínios fechados da Barra da Tijuca são, em geral, os mais restritivos da cidade — são amplos, administrados por profissionais e tendem a impor proibições. Trate com especial cuidado qualquer anúncio na Barra que seja apresentado como adequado para aluguéis de curta duração.
Em todo o Rio de Janeiro, há aproximadamente 32.200 anúncios ativos de curto prazo, a uma taxa média diária próxima a US$121, uma taxa de ocupação de 40.8% e uma receita média anual por anúncio de cerca de US$12.800, nos doze meses até julho de 2026.
Esse número de ocupação merece uma reflexão: em média, os imóveis para aluguel de curta duração no Rio ficam vazios três noites em cada cinco. Em contrapartida, o aluguel de longa duração no Rio gerou um rendimento bruto de 6.25% em junho de 2026, com base no índice FipeZAP, com um locatário e sem custos de rotatividade.
O aluguel de curta duração supera isso com folga no segmento de luxo e fica atrás no segmento intermediário. O que diferencia os dois não é a cidade — é o prédio, a vista, o espaço ao ar livre, o mobiliário e se há alguém competente administrando o imóvel. A calculadora acima está configurada com as médias da cidade; altere a diária e a taxa de ocupação para os valores que lhe informamos para um apartamento específico e o quadro geralmente fica bem diferente.
Comissão da plataforma, limpeza e troca de roupa de cama entre cada estadia, o valor mensal condomínio, IPTU, serviços públicos em seu nome durante todo o ano, mobiliário e sua substituição, imposto de renda sobre a renda proveniente do aluguel e administração, caso o senhor não esteja no Rio. Além disso, o aluguel de curta duração desgasta muito mais um apartamento do que um contrato de aluguel de longa duração, e o clima do Rio não é favorável para móveis, pintura e ar-condicionado.
O ano de aluguéis de curta duração no Rio atingiu um pico incomum. Véspera de Ano Novo e Carnaval geram uma receita várias vezes superior à de uma semana normal, e as semanas que as cercam também apresentam bons resultados. A baixa temporada é longa. Qualquer modelo que considere a semana de Carnaval como um período anual não é um modelo.
Não há restrições à aquisição de imóveis residenciais urbanos no Brasil por estrangeiros, nem exigência de visto ou residência. É necessário um CPF, o número de contribuinte individual, que também permite que o senhor declare a renda proveniente de aluguel; ele pode ser obtido em um consulado brasileiro no exterior ou pela internet antes de sua chegada. Existem restrições para terrenos rurais e áreas de fronteira, e nenhuma delas se aplica à Zona Sul.
Os custos de aquisição incluem o ITBI, no valor de 3% do valor de transferência no Rio, taxas de registro e de cartório, além da análise jurídica. Nossos guia jurídico e tributário abrange as certidões e toda a sequência. A compra pode ser realizada remotamente por meio de uma procuração assinada em um consulado brasileiro.
Há duas questões pendentes, e qualquer consultor honesto lhe dirá isso. A decisão vinculativa do STJ relativa ao Tema 1.443 ainda está pendente. Por outro lado, a Câmara Municipal do Rio vem trabalhando em Projeto de Lei 372/2025, o que exigiria o registro dos anfitriões e dos imóveis, a inscrição no Cadastur e a cobrança do imposto municipal por meio das plataformas; uma comissão aprovou seu relatório em dezembro de 2025, mas ele ainda não foi aprovado pelo plenário e está não em vigor.
A atitude sensata não é evitar o mercado, mas sim adquirir algo que resista a uma mudança nas regras: um apartamento que também sirva como um aluguel de longo prazo ou revenda a um proprietário que more no imóvel. Dessa forma, o investimento não depende de que uma cláusula permaneça inalterada.
Obtemos o contrato de condomínio e as atas recentes da assembleia antes de você fazer a oferta, e não durante o processo de transferência de propriedade. Informamos quando um imóvel não é um bom investimento, inclusive quando isso nos custa uma venda. Fornecemos a você uma estimativa da diária e da taxa de ocupação com base em unidades comparáveis naquele prédio ou rua, em vez de usar a média da cidade. E caso deseje que o imóvel seja administrado posteriormente, oferecemos serviços de aluguel de curta duração para proprietários que residem no exterior — incluindo anúncios, definição de preços, seleção de hóspedes, check-in, limpeza, manutenção e extrato mensal — em inglês, francês, alemão, espanhol, italiano e português.
Constatamos, após a leitura do regulamento do condomínio do imóvel e das atas das últimas reuniões da assembleia, que não há nada que proíba o aluguel de curto prazo. Trata-se de uma posição documentada, e não de uma garantia: o regulamento pode ser alterado por maioria de dois terços dos proprietários, e a decisão vinculativa do STJ sobre a questão ainda está pendente. Fornecemos os documentos para que o senhor possa formar sua própria opinião.
O aluguel de curta duração é lícito no Brasil, uma vez que aluguel por temporada nos termos do artigo 48 da Lei 8.245/91. A restrição diz respeito ao condomínio: em 7 de maio de 2026, o STJ decidiu, no REsp 2.121.055, que o aluguel por meio de plataformas só é permitido quando o regulamento do condomínio o autorizar expressamente; e, em junho, suspendeu os processos relacionados em todo o país, sob o Tema 1.443, enquanto se aguarda uma tese vinculativa. Portanto, a legalidade depende do seu prédio específico.
Sim. Um regulamento de condomínio pode ser alterado por maioria de dois terços dos proprietários, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Esse é o principal risco nessa categoria e a razão pela qual sugerimos a compra de apartamentos que também possam ser alugados a longo prazo ou revendidos com facilidade a proprietários que pretendam morar neles.
Em toda a cidade, o preço médio dos anúncios ficou em cerca de US$ $121 por noite, com uma taxa de ocupação de 40,8% e uma receita anual de aproximadamente US$ $12.800 nos doze meses até julho de 2026, em cerca de 32.200 anúncios — valor bruto, antes de comissão, limpeza, condomínio, IPTU, mobília e impostos. Um apartamento bem localizado em Ipanema ou no Leblon, com vista ou terraço, rende consideravelmente mais. Utilize a calculadora acima com os valores de um imóvel específico.
Não automaticamente. O aluguel de longo prazo gerou um rendimento bruto de 6,25% no Rio em junho de 2026, com um único contrato e pouco esforço, enquanto o aluguel de curto prazo médio fica vazio três noites em cada cinco e acarreta custos de comissão, limpeza, mobiliário e administração. O aluguel de curta duração sai claramente ganhando no segmento de alto padrão e perde no caso médio. Faça a modelagem com base no apartamento específico, não na categoria.
Sim. A compra de imóveis residenciais urbanos não impõe restrições de propriedade a estrangeiros e não exige visto nem residência. É necessário possuir um CPF, que também permite que o senhor declare a renda proveniente do aluguel. A compra pode ser concluída remotamente por meio de uma procuração assinada em um consulado brasileiro.
No momento, não. O Projeto de Lei 372/2025 prevê o registro de anfitriões e imóveis, a inscrição no Cadastur e a cobrança de impostos pelas plataformas; uma comissão aprovou seu relatório em dezembro de 2025, mas o projeto ainda não foi aprovado pelo plenário da Câmara e não está em vigor. Considere que o registro será implementado e faça um orçamento para isso.
Ipanema, pelas tarifas mais altas e pela ocupação mais estável; Copacabana, por um preço inicial mais baixo e prédios com regras mais flexíveis, em troca de uma concorrência mais acirrada; Leblon, pelo valor de escassez, nos casos em que há autorização. Os condomínios fechados da Barra da Tijuca são, em geral, os mais restritivos da cidade.
Sim, para proprietários que não moram no Rio: publicação do anúncio e definição de preços, seleção de hóspedes, check-in e check-out, limpeza e roupa de cama, manutenção e um extrato mensal. A maioria dos apartamentos que vendemos nessa categoria acaba sendo administrada por nós, e é também por isso que somos criteriosos quanto aos prédios que recomendamos.
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