Última actualización: 10 de octubre de 2026
Adquiera un inmueble urbano con un valor mínimo de R$ 1 millón y podrá solicitar la residencia en Brasil: esta es la vía que los compradores extranjeros denominan la «Visa Dorada de Brasil». Inversión mínima, inmuebles elegibles, documentos, el proceso paso a paso, su familia y cómo funciona en el caso de una compra en Río de Janeiro.
Brasil no cuenta con ningún programa que se denomine oficialmente "visa dorada". Lo que los compradores extranjeros entienden por «visa dorada de Brasil» es el autorización de residencia para inversionistas inmobiliarios – una residencia temporal otorgada a un extranjero que adquiera un inmueble urbano por un valor mínimo de R$ 1 millón, expedida en el extranjero como la VITEM IX visa. Esta guía aborda la inversión mínima requerida, qué propiedades cumplen con los requisitos, la documentación necesaria, el proceso paso a paso, qué implica para su familia y cómo funciona cuando la propiedad se encuentra en Río de Janeiro. Actualizado en octubre de 2026.
| Fundamento jurídico | Resolución Normativa del CNIg n.º 36/2018 (autorización de residencia por inversión en bienes raíces), en virtud de la Ley de Migración (Ley 13.445/2017) |
|---|---|
| Inversión mínima | R$ 1 000 000 en uno o más urbano inmuebles. R$ 700 000 si el inmueble se encuentra en las regiones del Norte o del Noreste. Río de Janeiro se encuentra en el Sureste, por lo que se aplica R$ 1 millón. |
| Bienes que cumplen los requisitos | Inmuebles urbanos, ya sean residenciales o comerciales, ya estén construidos o en construcción, registrados a nombre del comprador. Los terrenos rurales no cumplen con los requisitos. |
| Origen de los fondos | El dinero debe provenir del extranjero y registrarse como inversión extranjera directa ante el Banco Central de Brasil. |
| Residencia inicial | 4 años. Posteriormente, se puede convertir en residencia de duración indefinida si se ha mantenido la inversión. |
| Requisito de asistencia | Al menos 14 días en Brasil, consecutivos o no, en cada período de dos años a partir de la fecha de registro ante la Policía Federal. No es necesario que resida en Brasil. |
| Familia | El cónyuge o la pareja, los hijos y otras personas a su cargo pueden obtener la residencia por reagrupación familiar, sin necesidad de realizar ninguna inversión adicional. |
| Tipo de visa en el extranjero | VITEM IX (visa temporal – inversión), expedida por el consulado brasileño una vez que se apruebe la autorización de residencia. |
Muchos visitantes que buscan "visa para Brasil" simplemente desean saber si necesitan una para unas vacaciones o un viaje de turismo. Los ciudadanos de la Unión Europea, el Reino Unido y Suiza pueden ingresar a Brasil como turistas sin visa por un máximo de 90 días. Los ciudadanos de Estados Unidos, Canadá y Australia deben contar con una visa electrónica de visitante (e-Visa) desde abril de 2025. Una entrada con fines turísticos le permite visitar propiedades, abrir un número de identificación fiscal (CPF) y firmar una compra; sin embargo, no le otorga el derecho a residir en Brasil. Verifique siempre las normas vigentes con el consulado brasileño correspondiente a su nacionalidad antes de viajar.
La residencia para inversionistas que se describe en esta página es la opción ideal para quienes deseen quedarse: le otorga una tarjeta de residencia brasileña (CRNM), el derecho a vivir, trabajar y estudiar en Brasil, así como una vía para obtener la residencia permanente y, posteriormente, la ciudadanía.
De acuerdo con el marco normativo de inmigración de Brasil, un extranjero que adquiera un inmueble urbano con una inversión total de al menos R$ 1 millón puede solicitar una autorización de residencia basada en la inversión inmobiliaria. Esta norma fue establecida mediante la Resolución Normativa n.º 36 de 2018 del CNIg y es lo que las agencias y los abogados denominan informalmente la “Visa Dorada de Brasil” o la “Visa de Inversionista de Brasil”.
Es útil separar los dos documentos en cuestión. El autorización de residencia es la resolución del Ministerio de Justicia por la que se le permite residir en Brasil en calidad de inversionista. La Visa VITEM IX Es el sello que el consulado coloca en su pasaporte para que pueda viajar a Brasil y obtener dicha residencia. Primero se obtiene la autorización; luego, el visado. Si ya se encuentra en Brasil de manera legal, puede solicitar la autorización de residencia directamente ante la Policía Federal y omitir por completo el visado consular.
La residencia para inversionistas es una vía exclusivamente inmobiliaria. Brasil también otorga la residencia para inversionistas por capital invertido en una empresa brasileña (Resolución 13/2017 de la CNIg), con un umbral más bajo para las empresas emergentes de innovación y tecnología; sin embargo, esas vías tienen sus propias normas y no se abordan en este documento.
El umbral se refiere al monto total invertido en una o más propiedades; por lo tanto, dos departamentos de R$ 500,000 cada uno cumplen con el requisito de la misma manera que uno de R$ 1 millón. El monto debe estar totalmente pagado; un inmueble adquirido con un crédito hipotecario brasileño no cuenta para el mínimo. En el mercado de Río de Janeiro, esto equivale aproximadamente al precio de un departamento de dos recámaras en Copacabana o de una recámara en Ipanema; consulte nuestro Índice de precios de Zona Sul para conocer los precios actuales por metro cuadrado.
Inmuebles urbanos, ya sean residenciales o comerciales, terminados o en construcción, ubicados en cualquier lugar de Brasil. La escritura y la matrícula en el registro de la propiedad deben estar a nombre del solicitante. Quedan excluidos los terrenos rurales. Los inmuebles que se posean a través de una empresa constituyen un caso aparte que requiere asesoría legal.
Los fondos deben provenir de fuera de Brasil y transferirse a través del sistema bancario brasileño como inversión extranjera directa, registrada ante el Banco Central (el registro RDE-IED). Este registro constituye la prueba fundamental de su solicitud, por lo que le recomendamos que planifique la transferencia con su banco y su abogado antes de firmar. Nuestra guía sobre enviar dinero a Brasil explica el aspecto práctico.
Los tiempos de tramitación varían según la carga de trabajo del ministerio y si su expediente está completo; un abogado especializado en inmigración le proporcionará una estimación realista para su caso. Los honorarios legales, las traducciones juradas y las apostillas son costos adicionales que se suman al precio de compra.
El inversionista es el solicitante principal. El cónyuge o pareja registrada, los hijos y otros familiares a su cargo pueden solicitar la residencia por reagrupación familiar con base en la residencia del inversionista; no se requiere una segunda inversión ni se aplica un umbral mínimo independiente. Cada miembro de la familia debe presentar sus propios documentos (pasaporte, certificado de antecedentes penales, si corresponde, y los certificados civiles que acrediten el vínculo familiar, apostillados y traducidos). Los dependientes reciben un permiso de residencia con la misma vigencia que el solicitante principal.
Tras los primeros 4 años, la residencia puede convertirse en indefinida, siempre y cuando se haya mantenido la inversión. La ciudadanía brasileña por naturalización generalmente requiere cuatro años de residencia en Brasil, con períodos más cortos en casos específicos, como cuando se tiene un cónyuge o un hijo brasileño. A diferencia de la residencia para inversionistas, la naturalización exige la residencia efectiva en el país y el dominio del idioma portugués. Se trata de procedimientos distintos con sus propias condiciones; considere la residencia para inversionistas como el primer paso, no como un programa de ciudadanía.
Río de Janeiro es la opción más común entre los clientes inversionistas de Oabitat, ya que con el umbral de 1 millón de R$ se puede adquirir una propiedad que sirva tanto como vivienda propia como para alquilar. En la Zona Sul —Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo— la demanda tanto de compradores brasileños como extranjeros se mantiene constante, y los departamentos pueden alquilarse a largo plazo o, cuando el edificio lo permita, como alquileres a corto plazo. Nuestro Bienes Raíces en Río de Janeiro anuncios y el apartamentos en venta en Rio de Janeiro La página muestra lo que está disponible actualmente a partir del umbral.
Dos aspectos prácticos para los inversionistas que deseen comprar. En primer lugar, la escritura debe registrarse a su nombre, por lo que debe decidir con anticipación si comprará a título personal o a través de una empresa. En segundo lugar, conserve todos los documentos de transferencia: el registro en el Banco Central es lo que acredita que la inversión proviene del extranjero. El Guía jurídica y fiscal y el Guía sobre el impuesto sobre la renta en Brasil cubrir los gastos de propiedad y el impuesto sobre los ingresos por renta una vez que sea propietario del inmueble.
Oabitat es una agencia inmobiliaria, no un bufete de abogados. Le ayudamos a encontrar y adquirir la propiedad que cumpla con los requisitos, y colaboramos con abogados especializados en inmigración que se encargan de preparar la solicitud de residencia. Toda la información que aparece en esta página es de carácter general; por favor, verifique las normas aplicables a su nacionalidad y situación con un abogado antes de comprometer fondos.
Al menos R$ 1 millón en una o más propiedades urbanas. El mínimo es de R$ 700,000 para propiedades en las regiones del Norte y Noreste de Brasil. Río de Janeiro se encuentra en el Sureste, por lo que allí se aplica el umbral de R$ 1 millón.
La VITEM IX es la visa temporal que expide un consulado brasileño una vez que se ha aprobado la autorización de residencia por inversión inmobiliaria. "Visa dorada" es el nombre informal con el que se conoce a todo el proceso. Si presenta su solicitud desde dentro de Brasil, recibirá la autorización de residencia sin necesidad de la visa consular.
La autorización de residencia inicial se otorga por un plazo de cuatro años. Posteriormente, puede convertirse en una residencia de duración indefinida, siempre y cuando se haya mantenido la inversión y se sigan cumpliendo los demás requisitos.
No. Debe estar físicamente presente en Brasil durante al menos 14 días, consecutivos o no, en cada período de dos años a partir de su registro ante la Policía Federal. No existe el requisito de vivir en Brasil a tiempo completo.
Sí. Su cónyuge o pareja, sus hijos y otros familiares a su cargo pueden obtener la residencia por reagrupación familiar con base en su residencia como inversionista. No se requiere ninguna inversión adicional; cada persona debe presentar sus propios documentos.
No. Los fondos deben provenir del extranjero y estar registrados ante el Banco Central como inversión extranjera directa, y el inmueble debe estar totalmente pagado. Un inmueble financiado con una hipoteca brasileña no cuenta para el mínimo.
Sí. Cualquier propiedad urbana, ya sea residencial o comercial, en Brasil cumple con los requisitos, incluyendo departamentos y casas en Río de Janeiro, siempre y cuando la inversión total alcance R$ 1 millón y la escritura esté registrada a su nombre.
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Este artículo contiene información general y no constituye asesoramiento legal ni de inmigración. Las normas, los requisitos y los procedimientos están sujetos a cambios; verifíquelos con un abogado especializado en inmigración y con el consulado de Brasil antes de tomar cualquier medida. Última revisión: octubre de 2026.
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