Компания Oabitat была основана немецкими и французскими партнерами, поэтому мы постоянно сталкиваемся с таким вопросом со стороны немецких покупателей: что на самом деле меняется, если лицо, подписывающее договор купли-продажи, проживает во Франкфурте или Мюнхене, а не в Сан-Паулу? Меняются три аспекта: налоговые отношения между Бразилией и Германией, реальные возможности финансирования и порядок получения инвесторской визы. В данном руководстве подробно рассмотрены все три аспекта.
Именно этот факт удивляет большинство немецких покупателей: в настоящее время между Бразилией и Германией отсутствует двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения. Ранее между двумя странами действовало соглашение, подписанное в 1975 году, однако Германия расторгла его, и оно утратило силу 1 января 2006 года. По состоянию на 2026 год действующего соглашения, заменяющего прежнее, по-прежнему нет — в ходе третьих немецко-бразильских межправительственных консультаций, состоявшихся в Ганновере в апреле 2026 года, правительства обеих стран договорились лишь об “активизации переговоров” по новому соглашению. Любое заключённое в результате соглашение ещё должно быть доработано, подписано и ратифицировано обеими странами, прежде чем оно будет иметь какое-либо значение для вашей налоговой декларации, поэтому в лучшем случае это многолетний процесс, а не то, на что следует ориентироваться при планировании уже сегодня.
Вместо заключения договора Бразилия признает Германию в рамках более ограниченного механизма, называемого взаимность в области налогообложения (взаимность налогового режима). На практике это позволяет зачесть налог на доходы, фактически уплаченный в одной стране, в счет суммы, подлежащей уплате в другой стране, однако размер такого зачета ограничен суммой, которую принимающая страна взимала бы с того же дохода; зачет распространяется только на налог на доходы (а не на другие сборы), и не предусматривает никаких других гарантий, характерных для полноценного соглашения — отсутствует процедура взаимного согласования в случае разногласий между двумя налоговыми органами, отсутствуют предусмотренные соглашением льготные ставки удержания, отсутствуют официальные правила разрешения спорных ситуаций в случае двойного резидентства. Это действительно облегчение, однако речь идет о более слабом механизме, основанном исключительно на внутреннем законодательстве каждой из сторон, а не о согласованной двусторонней договорной основе.
Что это означает на практике: Немецкий налоговый резидент, приобретающий, сдающий в аренду или впоследствии продающий недвижимость в Рио, должен обратиться к немецкому Налоговый консультант в частности, каким образом доходы от аренды и доходы от прироста капитала, полученные из Бразилии, взаимодействуют с немецкой системой налогообложения доходов, полученных во всех странах мира, в соответствии с собственными односторонними правилами Германии о зачете иностранного налога (§ 34c EStG), поскольку для получения ответа отсутствует текст международного соглашения, на который можно было бы опираться.
Независимо от гражданства или места проживания, Бразилия облагает налогом усиление при продаже недвижимости — разница между суммой, которую вы заплатили (плюс документально подтвержденные затраты на приобретение и улучшение объекта), и суммой, за которую вы продаете объект, — а не сама цена продажи. Ставка зависит от размера прибыли, а не от вашего налогового диапазона:
Поскольку Вы являетесь продавцом-нерезидентом, в соответствии с бразильским законодательством требуется прокурор — доверенное лицо в Бразилии, уполномоченное по доверенности, — для подписания договора купли-продажи, получения выручки от продажи и уплаты налогов от Вашего имени до того, как средства будут переведены за границу. Данная доверенность должна четко охватывать вопросы продажи, подписания документов у нотариуса, а также взаимодействия с вашим банком и Федеральной налоговой службой (Receita Federal); общая доверенность с нечёткими формулировками является одной из наиболее распространённых причин задержек при завершении сделки.
Приобретение недвижимости является одним из признанных способов получения разрешения на проживание в Бразилии в соответствии с Нормативным постановлением № 36/2018: объект недвижимости (или несколько объектов) общей стоимостью не менее R$1,000,000 соответствует критериям в Рио, а также в остальных регионах Юго-Востока, Юга и Центрально-Запада; пороговое значение снижается до R$700,000 для недвижимости на севере или северо-востоке страны. Данное правило применяется одинаково независимо от гражданства — для граждан Германии не предусмотрено никаких отдельных, более высоких или более низких пороговых значений. Первоначальное разрешение на проживание выдается сроком на четыре года и впоследствии может быть преобразовано в бессрочное, а программа R$1M+ на основе приобретения недвижимости также дает право на ускоренную процедуру натурализации, рассчитанную на три года вместо стандартных четырёх. Полная информация о механизме — различиях между разрешением на проживание и самой визой VITEM IX, необходимых документах, минимальных требованиях к физическому пребыванию — изложена в нашем специальное руководство по VITEM IX.
Ипотечные кредиты в бразильских банках формально доступны для иностранцев, однако на практике условия их предоставления весьма ограничительны: большинство банков требуют наличия постоянной визы и CRNM (национальной миграционной регистрационной карты) ещё до того, как примут заявку; для подтверждения доходов, полученных за рубежом, необходимо предоставить выписки с банковских счетов за период примерно 24 месяцев, а также заверенные переводчики португальские переводы; при этом соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) для иностранцев, соответствующих требованиям, не превышает 60–70%. Ставки для иностранных заемщиков в настоящее время составляют примерно 9.5%–14.5% в частных бразильских банках — сравните это со средней фиксированной ставкой по ипотечным кредитам в Германии, составляющей примерно 3.6%–3.7% в 2026 году, и с финансовой точки зрения обычно выгоднее осуществлять финансирование (или рефинансирование) в своей стране и приобретать недвижимость в Рио за наличные или за счет средств немецкого кредита, а не брать кредит на месте.
Для покупателей, желающих воспользоваться внутренним финансированием, реалистичным вариантом является финансирование со стороны застройщика или инвестиционного фонда в рамках новых проектов или проектов на стадии предварительного строительства — такое финансирование предлагается непосредственно застройщиком, не подпадает под действие правил Центрального банка в отношении ипотечного кредитования и доступно иностранным покупателям, не имеющим CRNM. Типичная структура: первоначальный взнос в размере 10–30% при подписании договора, взносы на этапе строительства, индексированные по индексу CUB, а также остаток суммы после сдачи объекта, финансируемый застройщиком по ставке примерно IPCA + 0,75–1% в месяц в течение 8–10 лет. Данный вариант применим только к новостройкам, а не к вторичному рынку. Полная информация, а также описание процедуры получения CPF (бразильского налогового идентификационного номера), необходимой каждому покупателю независимо от способа финансирования, приведена в нашем Руководство по вопросам финансирования и Фонда накопления капитала (CPF).
Запишитесь на прием в ближайшее к вам бразильское консульство на тот же день (через сайт econsular.itamaraty.gov.br) или подайте заявление напрямую в Федеральную налоговую службу (Receita Federal) после прибытия в Бразилию — в обоих случаях эта услуга бесплатна, и вам понадобится этот документ, прежде чем вы сможете что-либо подписать.
Если получение ипотечного кредита или рефинансирования в Германии представляется для вас реальным вариантом, оформите его (или, по крайней мере, уточните условия) до того, как вы заключите договор в Рио — это изменит вашу позицию на переговорах и график действий.
Если вы не сможете присутствовать на каждом этапе, поручите бразильскому нотариусу или вашему юридическому представителю составить доверенность, в которой четко оговариваются полномочия по подписанию договора купли-продажи и уплате налогов; не используйте общий шаблон.
Поскольку текста международного договора, на который можно было бы опираться, нет, получите конкретные рекомендации относительно того, как следует отражать в вашей немецкой налоговой декларации доход от аренды недвижимости в Бразилии и, в конечном итоге, от её продажи — заранее, до совершения сделки, а не в момент подачи налоговой декларации, когда это станет для вас неожиданностью.
Если покупка недвижимости в Рио представляет собой нечто большее, чем просто инвестицию — если само право на проживание имеет для вас ценность — то стоит с самого начала спланировать структуру сделки таким образом, чтобы не превысить порог в 1 000 000 R по категории R$1.
Сообщите нам о своём бюджете, сроках и о том, имеет ли для вас значение место жительства — мы подробно разъясним, как именно это будет выглядеть в вашей конкретной ситуации.
Запишитесь на бесплатную консультациюНастоящее руководство носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Бразильское налоговое законодательство, налоговые отношения между Бразилией и Германией, а также иммиграционные правила могут изменяться, и Ваша личная ситуация (статус резидента, структура доходов, текущее налоговое положение в Германии) будет влиять на то, как эти факты применимы к Вашему случаю. Перед принятием решения о покупке, финансировании или оформлении визы всегда уточняйте актуальные данные и обращайтесь за индивидуальной консультацией к квалифицированному бразильскому и немецкому налоговому консультанту, а также к юристу по вопросам иммиграции.
A password will be e-mailed to you
