Цены на недвижимость в Копакабане в 2026 году

Согласно индексу FipeZAP, средняя запрашиваемая цена в Копакабане составила 13 626 R$ за квадратный метр в августе 2026 года, что на 9,1 % больше, чем за двенадцать месяцев, — это самый значительный рост среди районов Зона-Сул после Леблона и значительно превышает средний показатель по стране, равный 5,49 %. Это примерно вдвое меньше показателя Ипанемы (R$26 612) для того же пляжа, что и является причиной, по которой Копакабана обычно служит отправной точкой для инвесторов и покупателей второго жилья. По курсу Европейского центрального банка от 18 сентября 2026 года (1 евро = R$5,89) это составляет примерно 2 300 евро за квадратный метр.

«Копакабана» — это два рынка под одним названием. Средний показатель по району снижается из-за тысяч небольших, неотремонтированных квартир, расположенных на внутренних улицах; средняя цена на отремонтированные объекты недвижимости, расположенные на побережье и представленные в нашем каталоге, составляет около R$21 000 за квадратный метр, что примерно на 55% превышает средний показатель по данным FipeZAP, а цены на пентхаусы на Авенида Атлантика или вблизи неё ещё выше. Средняя по цене квартира, представленная в нашем списке в Копакабане, предлагается по цене R$3,2 млн за 191 квадратный метр. По площади, по состоянию на 2 октября 2026 года:

Полное сравнение районов с указанием арендных ставок и доходности см. в Индекс цен Oabitat Zona Sul, обновляется ежеквартально.

Где цены меняются в Копакабане

Немногие районы Рио настолько различаются от квартала к кварталу. Большую часть этого можно объяснить одним правилом: чем ближе к Ипанеме, тем престижнее адрес. Копакабана более густонаселена, чем Ипанема и Леблон: здесь более высокие здания на более узких улицах, больше людей, а по краям района расположено больше поселений на склонах холмов; посетители, знающие этот район как самый известный пляж Бразилии, часто полагают, что это также и лучшее место для проживания. Цены за квадратный метр свидетельствуют об обратном: так было несколько десятилетий назад, до того как город расширился на юг и запад, а сегодня стоимость недвижимости в Копакабане составляет примерно половину от цены в Ипанеме. Для покупателя это открывает выгодные возможности, при условии, что квартал выбран с особой тщательностью. Именно этими принципами мы руководствуемся при оценке стоимости квартир в этом районе.

Проспект Атлантика. Набережная — безусловно самая популярная улица в этом районе: она простирается на всю длину пляжа, от Леме до форта Копакабана; из каждой квартиры, выходящей на набережную, открывается вид на море, и здесь сосредоточено самое большое количество квартир в первом ряду в городе. Квартира с видом на море на этой улице продаётся значительно дороже, чем аналогичная квартира, расположенная на один квартал дальше по улице Руа-Барата-Рибейро, а квартира на верхнем этаже с видом на всю дугу пляжа стоит ещё дороже. Боковой вид на океан с перекрёстков, открывающийся с верхних этажей зданий, расположенных на один или два квартала вглубь от побережья, является обычным компромиссным вариантом и обходится гораздо дешевле.

Посто 6 и конец Ипанемы. Южная часть пляжа, расположенная между улицей Франсиско Отавиано и фортом, является самой востребованной зоной Копакабаны, а спрос на жилье растёт квартал за кварталом в направлении границы с Ипанемой и улиц Копанема, расположенных за ней: здесь тише, ближе к Ипанеме и Арпоадору, а также имеется доступ к станциям метро «Кантагало» и «Генерал Осорио». Цены здесь наиболее близки к ценам в Ипанеме, и именно на улицах в этой части района (Rua Francisco Otaviano, Rua Bulhões de Carvalho, Rua Souza Lima) обычно ищут недвижимость покупатели, желающие вести образ жизни, характерный для Ипанемы, по ценам Копакабаны.

Внутренние улицы. Улица Барата Рибейро и проспект Носса-Сеньора-де-Копакабана являются двумя торговыми артериями района, по которым в течение всего дня курсируют автобусы; квартиры с видом на улицу в этих зданиях — самый доступный вариант приобретения жилья в хорошем доме, тогда как квартиры, выходящие на внутренний двор тех же зданий, стоят заметно дороже. Между этими улицами и холмами, на более тихих жилых улицах, таких как Rua Tonelero, Rua Figueiredo de Magalhães и Rua Pompeu Loureiro, расположены просторные семейные квартиры 1950-х и 1960-х годов, которые предлагают лучшее соотношение цены и площади в Zona Sul. Байрру-Пейшоту — анклав малоэтажной застройки вокруг площади Эдмунду-Биттенкурт — представляет собой своеобразную деревню в пределах района, и цены здесь соответствуют этому статусу.

Края склона. Как и в Ипанеме, цены снижаются вблизи въездов в районы, расположенные на склонах холмов: Кантагало и Павао-Паваозинью со стороны Посто 6, Морро-дос-Кабритос и Ладейра-дос-Табажарас за районом Байрру-Пейшоту, а также Бабилония и Шапеу-Мангейра за районом Леме. Улицы, заканчивающиеся лестницами, стоят дешевле, чем улицы, проходящие насквозь. Leme, тихая северная часть того же пляжа, имеет собственную страницу.

На что сегодня направляются бюджетные средства. Из наших текущих объявлений: один Студия площадью 36 м² на стадии строительства на улице Тонелеро в размере R$1,15 млн; а Квартира площадью 110 м² с тремя спальнями на улице Барата Рибейро в размере R$1,4 млн; а Квартира площадью 143 м² с четырьмя спальнями на улице Фигейредо-де-Магальяйнш в размере R$1,5 млн; а Двухкомнатная квартира площадью 85 м² с боковым видом на океан на улице Руа-Соуза-Лима в размере R$1,7 млн; а Квартира площадью 159 м² с тремя спальнями на улице Бульхон-де-Карвалью в размере R$2,08 млн; а Двухспальная квартира площадью 119 м² на берегу моря на проспекте Атлантика в размере R$3,2 млн; и Квартира площадью 370 м² на берегу моря на проспекте Атлантика по цене R$7,8 млн. Цены и наличие товара могут изменяться; информация на этой странице обновляется в режиме реального времени.

Покупка квартиры в Копакабане

Большая часть Копакабаны была построена в период с 1940-х по 1970-е годы, и состояние здания имеет не меньшее значение, чем состояние самой квартиры. Перед тем как вы сделаете предложение, мы отвечаем на следующие вопросы: были ли отремонтированы фасад и лифты и в каком состоянии находится резервный фонд кондоминиума; имеется ли у квартиры зарегистрированное парковочное место (в большинстве старых зданий его нет); разрешает ли «convenção de condomínio» краткосрочную сдачу в аренду; а также какова сумма ежемесячного взноса за обслуживание кондоминиума и годового налога IPTU. Указанная в объявлении площадь, как правило, представляет собой «общую площадь» (área total), включающую долю в общих частях здания, поэтому полезная площадь меньше, чем указано в заголовке. В Копакабане также больше новостроек, чем в Ипанеме или Леблоне; в основном это небольшие квартиры на внутренних улицах, ориентированные на инвесторов, и они представлены в нашем Новые разработки в Рио-де-Жанейро.

Иностранные граждане приобретают городскую недвижимость в Бразилии на тех же условиях, что и бразильцы: без каких-либо ограничений на право собственности и без необходимости получения визы; единственный документ, необходимый каждому покупателю, — это налоговый номер CPF. Транзакционные издержки составляют примерно 5% от стоимости: муниципальный налог на передачу собственности (ITBI) в размере 3%, а также нотариальные и регистрационные сборы. Наши Руководство по покупке недвижимости в Рио-де-Жанейро излагает полную последовательность, а также Калькулятор затрат на оформление сделки указывает точную сумму при заданной цене.

Краткосрочная и долгосрочная аренда в Копакабане

Копакабана — это рынок краткосрочной аренды в Рио с наибольшим объёмом предложений: здесь сосредоточена большая часть отелей города и большинство выставленных на аренду апартаментов для отдыха, а пик спроса приходится на Новый год, когда на этом пляже проходит фейерверк, и на карнавал. Такой объём предложения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Заполнить апартаменты здесь проще, чем в менее оживлённых районах, однако конкуренция удерживает суточные тарифы на уровне ниже, чем в Ипанеме, а решающую роль играют правила, действующие в конкретном здании: согласно постановлению Верховного суда от 2021 года, кондоминиум вправе запретить краткосрочную аренду, и многие из них воспользовались этим правом. Безопасным выбором являются специально построенные апарт-отели и здания, в уставе которых это прямо разрешено; мы проверяем правила, прежде чем вы примите окончательное решение. Наши статьи по теме Airbnb в Копакабане и здания апарт-отелей в Рио рассмотрим подробнее, и Калькулятор рентабельности инвестиций в Airbnb проводит расчеты по конкретной квартире.

Согласно индексу аренды FipeZAP, средняя запрашиваемая арендная плата в Копакабане в июне 2026 года составила R$74,60 за квадратный метр в месяц; если сопоставить эту цифру с ценой продажи в августе 2026 года, это означает ориентировочную валовую доходность на уровне примерно 6,5% до вычета коммунальных платежей, налога на недвижимость (IPTU) и потерь от простоя, по сравнению с показателем около 5,3% в Ипанеме. Что касается долгосрочной аренды, Копакабана располагает самым широким кругом арендаторов в Зона-Сул — от студентов и молодых специалистов, снимающих студии, до семей, проживающих в просторных квартирах с внутренней планировкой; а поскольку стартовые цены здесь ниже, чем в Ипанеме, валовая доходность от сдачи в аренду отремонтированной квартиры, как правило, выше. Наш квартиры в аренду в Рио-де-Жанейро На этой странице представлен перечень доступных объектов, и мы занимаемся управлением объектами, сдаваемыми в долгосрочную аренду, для владельцев, проживающих за рубежом.

Жизнь в Копакабане

Копакабана — самый урбанизированный из прибрежных районов: здесь находятся три станции метро («Кардеал Арковерде», «Сикейра Кампос» и «Кантагало»), больница, рынки, кинотеатры и рестораны на каждом квартале, а также набережная, где в любое время суток можно заняться бегом, велоспортом и футболом. Здесь более высокая плотность населения и больше шума, чем в Ипанеме и Леблоне, а также более разнообразный состав жителей по возрасту и уровню доходов — и именно это многим жителям здесь и нравится. Леме, расположенный на северной оконечности, является тихим исключением; Посто 6, на южной оконечности, — это место, где Копакабана плавно переходит в Ипанему. До Ботафого и деловых районов можно добраться за десять минут на метро, а до Ипанемы — прогуляться через холм или вдоль пляжа.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит квартира в Копакабане?

Согласно данным FipeZAP, средняя запрашиваемая цена в Копакабане в августе 2026 года составляла R$13 626 за квадратный метр, что примерно в два раза ниже показателя по Ипанеме. За квартиры, прошедшие ремонт и расположенные на берегу моря, запрашивают значительно более высокую цену: среди 33 квартир, которые в настоящее время представлены на сайте Oabitat в Копакабане, медианная цена составляет R$20 952 за квадратный метр, а за квартиру площадью 191 квадратный метр — R$3,2 миллиона. Цены на студии начинаются примерно с 1,15 млн R$1, а на отремонтированные квартиры с тремя спальнями, расположенные на внутренних улицах, — примерно с 1,4 млн R$1.

Является ли Копакабана подходящим районом для инвестиций в краткосрочную аренду?

Это крупнейший рынок краткосрочной аренды в Рио-де-Жанейро, где наибольший спрос наблюдается в период Нового года и карнавала, поэтому обеспечить заполняемость здесь проще, чем в других районах, однако цены за ночь ниже, чем в Ипанеме, а во многих зданиях краткосрочная аренда запрещена в соответствии с постановлением Верховного суда от 2021 года. Инвестиции оправданы в тех зданиях, где это прямо разрешено, в том числе в специально построенных апарт-отелях, и мы проверяем правила проживания в здании перед тем, как вы совершите покупку.

В каком районе Копакабаны лучше всего делать покупки?

Чем ближе к Ипанеме, тем лучше: Посто 6, расположенный на южной оконечности рядом с Ипанемой и Арпоадором, является самым востребованным районом Копакабаны; Авенида Атлантика — это набережная; Байрру-Пейшоту — тихий анклав с малоэтажной застройкой; Леме — спокойная северная оконечность. Торговые улицы Барата Рибейро и Носса-Сеньора-де-Копакабана — это самые доступные по цене адреса в хороших зданиях, а цены снижаются вблизи входов в жилые комплексы, расположенные на склоне холма.

Где лучше жить: в Копакабане или в Ипанеме?

Ипанема — более тихий и однородный район, где цены за квадратный метр примерно в два раза выше; Копакабана — более оживлённый район с более удобным метрополитеном и гораздо большим разнообразием зданий и цен. Покупатели, желающие вести образ жизни, характерный для Ипанемы, но по более низкой цене, обычно обращают внимание на Посто 6, где граничат эти два района.

Может ли иностранец приобрести квартиру в Копакабане?

Да, на тех же условиях, что и для граждан Бразилии. В отношении городской жилой недвижимости не действуют никакие ограничения на право собственности, а также не предъявляются требования к визе или виду на жительство. Покупателю необходим налоговый номер CPF, и сделку можно оформить по доверенности без необходимости выезда в Бразилию.

На что следует обратить внимание при осмотре старого здания в Копакабане?

Состояние фасада, лифтов и сантехники; финансовая отчётность кондоминиума и состояние резервного фонда; наличие парковочного места, закреплённого за квартирой; наличие в уставе (convenção) разрешения на краткосрочную сдачу в аренду; а также размер ежемесячного взноса за обслуживание кондоминиума и годовой налог на недвижимость (IPTU). Мы выясняем все эти сведения до того, как Вы сделаете предложение.