Последнее обновление: 23 октября 2026 года
Рынок недвижимости Бразилии в 2026 году растёт быстрее, чем инфляция, но медленнее, чем арендные ставки: цены на недвижимость за двенадцать месяцев выросли на 5,5 %, арендные ставки — на 9,1 %, а ставка Selic, наконец, начинает снижаться. Вот цифры, которые важно учитывать, если вы планируете приобрести недвижимость в Бразилии как иностранный гражданин, — а также информация о том, куда на самом деле вкладывают средства иностранные покупатели.
| Показатель | Стоимость (сентябрь 2026 г.) | Источник |
|---|---|---|
| Средняя запрашиваемая цена на жилую недвижимость в 56 городах | R$ — 10 015 за м² | Индекс продаж FipeZAP |
| Цены реализации за последние 12 месяцев | +5,51 за 1 квартал и 3 месяца (инфляция по индексу IPCA: +4,45 за 1 квартал и 3 месяца) | FipeZAP / IBGE |
| Цены реализации, январь–сентябрь 2026 года | +4.04 % | FipeZAP |
| Арендная плата за жилье за последние 12 месяцев | +9,13 %, валовая доходность от аренды 6,13 % в год | Индекс арендной платы FipeZAP |
| Базовая ставка Selic | 13,75 % после пятого подряд снижения на 0,25 пункта (16 сентября 2026 г.) | Центральный банк Бразилии |
Обращают на себя внимание два фактора. Недвижимость в Бразилии растёт в цене в реальном выражении — цены опережают инфляцию как с начала года, так и за последние двенадцать месяцев — а рост арендных ставок происходит почти в два раза быстрее, чем рост цен на продажу. Именно этот разрыв делает бразильскую недвижимость привлекательной для инвесторов: вы приобретаете объект по цене, которая выросла умеренно, и сдаёте его в аренду по ставке, которая растёт быстрыми темпами, благодаря чему валовая доходность по стране превышает 6 %.
Индекс FipeZAP отслеживает цены предложения в 56 городах. В сентябре 2026 года десятью самыми дорогими рынками по цене за квадратный метр были:
Четыре из пяти лидеров рейтинга — это небольшие прибрежные города в штатах Санта-Катарина и Эспириту-Санту, где предложение ограничено, а спрос формируется за счет состоятельных местных покупателей. В двух крупных мегаполисах — Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро — средняя стоимость квадратного метра по городу в целом ниже, однако за этими средними показателями скрываются элитные районы: в Рио, Цены в Леблоне и Ипанеме в два–два с половиной раза превышают средний уровень по городу, что ставит их выше всех остальных адресов в Бразилии.
Рынки, продемонстрировавшие самый быстрый рост за двенадцать месяцев, — это Вила-Велья (+14,76 %), Жабоатао-дус-Гуарарапес (+13,06 %), Витория (+11,93 %), Кампинас (+11,24 %) и Сан-Жозе-дус-Пиньяйс (+11,05 %). Среди столиц штатов лидировали Витория, Манаус (+10,54 %), Сальвадор (+10,38 %), Форталеза (+10,20 %) и Бразилиа (+9,80 %). Рио-де-Жанейро продемонстрировал рост на 5,57 % — в соответствии со средним показателем по стране, но с гораздо более высокого исходного уровня.
За двенадцать месяцев, закончившихся в сентябре 2026 года, арендная плата за жилье выросла на 9,13 % при инфляции по индексу IPCA на уровне 4,58 %, а только за период с января по сентябрь — на 7,11 %. Средняя валовая доходность от аренды в городах, включённых в мониторинг, составляет 6,13 % в год; наибольшую доходность демонстрируют однокомнатные квартиры — 6,74 %. Среди столиц штатов самая высокая арендная плата наблюдается в Сан-Паулу (R$ 65,78 за м² в месяц), за которым следуют Ресифи (R$ 64,39), Белен (R$ 62,25), Рио-де-Жанейро (R$ 61,86) и Флорианополис (R$ 61,81).
Рио-де-Жанейро выделяется по темпам роста: за двенадцать месяцев арендная плата в городе выросла на 14,80 %, что является самым значительным ростом среди крупных столиц. Рекордные показатели туризма, нехватка новых объектов недвижимости в Зоне Сул и возвращение долгосрочных арендаторов после пандемии — все эти факторы способствуют росту цен. Для покупателя это означает, что Доходность от сдачи в аренду по районам Рио-де-Жанейро это цифра, которую необходимо изучить до того, как определиться с ценой покупки.
16 сентября 2026 года базовая ставка Бразилии (Selic) была снижена до 13,75 % — это пятое подряд снижение на 0,25 пункта. Рынки ожидают, что ставка останется на этом уровне до конца года, а дальнейшие шаги будут зависеть от данных по инфляции. Для рынка недвижимости это имеет значение в двух аспектах. Внутренний спрос на ипотечные кредиты постепенно восстанавливается по мере снижения ставок, что поддерживает цены в среднем ценовом сегменте. А для иностранных покупателей — которые почти всегда расплачиваются наличными, поскольку Бразильские банки редко предоставляют кредиты нерезидентам – Высокая ставка Selic сдерживала конкуренцию на рынке элитной недвижимости. По мере снижения ставок это окно возможностей сужается.
Официального реестра иностранных покупателей с разбивкой по городам не существует, поэтому рассматривайте данный раздел скорее как наблюдения брокера, а не как статистические данные. По результатам нашей собственной практики и по данным агентств, с которыми мы сотрудничаем, международный спрос сосредоточен в четырёх типах мест:
Что объединяет все четыре варианта: иностранец может приобрести недвижимость, имея только паспорт и номер CPF, без необходимости получения вида на жительство, и стать полноправным владельцем объекта. Эти правила подробно изложены в нашем руководстве по Приобретение недвижимости в Бразилии иностранцем, а актуальные объявления размещены на сайте недвижимость на продажу в Бразилии .
Три фактора будут определять ситуацию в ближайшие двенадцать месяцев. Снижение процентных ставок должно постепенно вернуть на рынок местных покупателей, что будет поддерживать цены на уровне ниже отметки R$ 1 миллион в большей степени, чем выше этой отметки. Рост арендной платы, опережающий рост цен в два раза, позволяет сохранить привлекательность доходности, особенно в Рио-де-Жанейро и столицах Северо-Восточного региона. Кроме того, обменный курс определяет начальную цену для тех, кто расплачивается в евро, долларах или фунтах стерлингов: ослабление реала по сравнению с началом десятилетия снизило начальную цену для покупателей, получающих доход в евро или долларах, что является главной причиной постоянного роста числа запросов от иностранных покупателей. Ничто из вышесказанного не является прогнозом цен; это совокупность фактов, которые покупатель должен взвесить, прежде чем сделать выбор между инвестицией с целью получения дохода в Рио и приобретением дома для отдыха в Баии.
Инвесторская виза: приобретение недвижимости стоимостью не менее 1 миллиона R$ в городской местности дает право на получение бразильской визы на проживание по программе «Виза через инвестиции» (VITEM IX). Подробности в нашем Руководство по программе «Золотая виза» Бразилии.
Да, в умеренных пределах. Индекс FipeZAP, отражающий заявленные цены на жилье, вырос на 5,51 % за двенадцать месяцев до сентября 2026 года и на 4,04 % с начала года; оба показателя превышают уровень инфляции по индексу IPCA. Арендные ставки росли быстрее — на 9,13 % за двенадцать месяцев.
В сентябре 2026 года средняя по стране запрашиваемая цена в 56 городах, включенных в мониторинг, составила R$ 10 015 за м². Витория, Бальнеарио-Камбориу и Итапема являются самыми дорогими городами (цена превышает R$ 15 000); в Сан-Паулу средняя цена составляет 12 206 R$, а в Рио-де-Жанейро — 11 302 R$, при этом в престижных районах, таких как Леблон, она значительно превышает 25 000 R$.
Да. Недвижимость в городах может приобрести любой иностранец, имеющий паспорт и бразильский налоговый номер (CPF); виза или вид на жительство не требуются, а право собственности является полным и бессрочным. Ограничения распространяются только на земельные участки в сельской местности и приграничные районы.
Согласно индексу арендных ставок FipeZAP, средняя валовая доходность в сентябре 2026 года составила 6,13 % в год (6,74 % для квартир с одной спальней). Доходность варьируется в зависимости от города и района; в Рио-де-Жанейро самый высокий рост арендной платы среди всех крупных столиц (+14,80 % за двенадцать месяцев) способствует повышению доходности в районе Зона-Сул.
Это зависит от поставленной цели. С точки зрения дохода от аренды и ликвидности — Зона-Сул в Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу; с точки зрения роста цен — побережье штата Санта-Катарина и столицы северо-восточных штатов, которые лидировали в рейтинге в 2026 году; с точки зрения использования в качестве места отдыха по низким стартовым ценам — Баия и Сеара. Компания Oabitat осуществляет продажи в Рио-де-Жанейро и готова вместе с вами сравнить различные варианты.
Мы являемся лицензированным агентством недвижимости в Ипанеме, Рио-де-Жанейро, и работаем с иностранными покупателями на английском, немецком, французском и португальском языках. Если вы сравниваете рынок Бразилии с другими рынками, 30-минутная консультация с предоставлением реальных сравнительных данных станет самым быстрым способом принять решение.
Источники: индекс продаж жилой недвижимости и индекс арендных ставок FipeZAP, отчеты за сентябрь 2026 года (Fipe); Центральный банк Бразилии, решение Копома от 16 сентября 2026 года; IBGE (IPCA). Приведённые цифры представляют собой средние значения запрашиваемых цен, а не цен заключённых сделок. Настоящая статья содержит рыночную информацию и не является инвестиционной или юридической консультацией.
Узнать больше Недвижимость в Рио-де-Жанейро или ознакомьтесь с текущей продажа домов в Рио-де-Жанейро.
Закрытые и только что выставленные квартиры, пентхаусы и дома в Ипанеме, Леблоне, Копакабане и Южной зоне. Не чаще одного письма в неделю.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you