Aggiornato a settembre 2026 · A cura di Achille Mahieu, esperto immobiliare di Oabitat a Rio de Janeiro
Ciascuna proprietà in questa pagina si trova in un edificio in cui È consentita la locazione a breve termine. Poiché il Tribunale Superiore di Giustizia ha stabilito nel maggio 2026 che la locazione tramite piattaforme richiede che il regolamento condominiale lo consenta, questo singolo fatto determina se un appartamento a Rio possa essere gestito come Airbnb, e non è qualcosa che si possa comprendere da una fotografia dell'annuncio, da un prezzo o dall'entusiasmo di un agente.
Si tratta principalmente di appartamenti e attici in vendita a Ipanema, Copacabana e Leblon, acquistati da persone che intendono affittarli. Utilizzate la ricerca soprastante per filtrare per quartiere, dimensioni e prezzo, e usate il calcolatore sottostante per verificare il rendimento effettivo di un determinato prezzo d'acquisto e tariffa notturna.
Significa che abbiamo letto l'edificio regolamento condominiale e i verbali dell'assemblea recente, non riscontrando alcuna disposizione che vieti le locazioni brevi. Si tratta di un filtro significativo in un mercato in cui la maggior parte degli edifici o le vieta o non ha mai preso una decisione al riguardo.
Non costituisce una garanzia, e preferiamo dirlo chiaramente piuttosto che vendervi una certezza che non possiamo offrire. Una convenzione può essere modificata da una maggioranza di due terzi dei proprietari ai sensi dell'articolo 1.351 del Codice Civile, e il Superior Tribunal de Justiça non ha ancora emesso la sua tesi vincolante sulla questione. Quello che possiamo dirvi è ciò che i documenti d'oggi attestano, e vi consegneremo tali documenti anziché chiedervi di fidarvi della nostra parola.
In ogni altra parte del mercato di Rio si acquista l'appartamento. Qui si acquistano prima le regole dell'edificio e in seguito l'appartamento.
Il 7 maggio 2026 la STJ ha deciso REsp 2.121.055 con una maggioranza di 5 contro 4: la locazione breve ricorrente tramite piattaforme digitali compromette la destinazione esclusivamente residenziale di un'unità immobiliare e si avvicina all'attività alberghiera, risultando pertanto consentita esclusivamente laddove il regolamento condominiale autorizza espressamente. Attivo 8 giugno 2026 la Corte ha preso in esame i ricorsi n. 2.272.536 e 2.272.537 quali Tema 1.443, con il relatore Ministro Raul Araújo, e ha sospeso ogni causa correlata in Brasile in attesa di una tesi vincolante. La questione aperta è se una semplice clausola di "uso residenziale" sia di per sé sufficiente a vietare la locazione tramite piattaforme.
La conseguenza pratica è inequivocabile: la consuetudine dello specifico edificio ora prevale, e deve essere letta prima di presentare un'offerta, e non dopo. La nostra nota del Cosa cambia con la sentenza della Corte Suprema di Giustizia analizza il ragionamento in modo completo.
I regolamenti vengono modificati durante le assemblee, e un edificio che tre anni fa consentiva gli affitti brevi potrebbe aver votato diversamente nel frattempo. I verbali rivelano inoltre se la questione sia oggetto di contesa: un edificio in cui i proprietari stanno attivamente discutendo la questione presenta un rischio diverso rispetto a uno in cui nessuno l'ha sollevata.
Un edificio può consentire le locazioni brevi sulla carta e renderle impossibili nella pratica: nessun accesso per gli ospiti senza la presenza del proprietario, nessun bagaglio nell'ascensore condominiale, uso limitato della piscina. Lo chiediamo perché ciò modifica ciò che è effettivamente possibile offrire a un ospite.
I permessi non sono distribuiti equamente in tutta la città e il modello risulta piuttosto costante.
Ipanema detiene più della metà del nostro inventario compatibile con Airbnb ed è il luogo in cui la redditività è ottimale: le tariffe giornaliere più alte del Brasile, un'occupazione annuale più costante e ospiti che arrivano per la spiaggia, per motivi di lavoro e per visite familiari in misura pressoché uguale. Qui gli edifici risalgono spesso alla metà del secolo scorso, presentano una proprietà mista e sono storicamente flessibili riguardo alla locazione.
Copacabana vanta il patrimonio edilizio più permissivo della città, con un ampio margine, e prezzi d'ingresso notevolmente inferiori a quelli di Ipanema. Questo è anche il problema: l'offerta è elevata, la concorrenza sui prezzi è spietata e la qualità degli edifici varia notevolmente da una strada all'altra. È la scelta giusta per un primo acquisto a un prezzo d'ingresso inferiore, a condizione di essere realistici riguardo alla tariffa notturna che si riuscirà a ottenere.
Leblon è il luogo più difficile di Rio in cui ottenere permessi. Gli edifici sono più piccoli, la proprietà è più consolidata e i regolamenti condominiali sono più spesso restrittivi. Questa scarsità è esattamente il motivo per cui gli appartamenti che soddisfano i requisiti richiedono le tariffe che hanno.
Botafogo si adatta a soggiorni d'affari più lunghi e presenta una stagionalità più lineare. I complessi residenziali recintati di Barra da Tijuca sono generalmente i più restrittivi della città: ampi, gestiti professionalmente e inclini ai divieti. Si raccomanda di trattare con particolare attenzione qualsiasi annuncio relativo a Barra che si pubblicizzi come favorevole agli affitti brevi.
In tutta Rio de Janeiro vi sono circa 32.200 annunci attivi per soggiorni di breve durata, a una tariffa giornaliera media vicina a US$121, un tasso di occupazione pari a 40.8% e un fatturato medio annuo per annuncio pari a circa US$12.800, nei dodici mesi fino a luglio 2026.
Quel dato sull'occupazione merita una riflessione: la locazione breve media a Rio resta vuota tre notti su cinque. Per contro, la locazione a lungo termine a Rio ha fatto registrare un rendimento lordo pari a 6.25% nel mese di giugno 2026 sull'indice FipeZAP, con un solo inquilino e senza costi di ricambio.
Gli affitti brevi superano agevolmente i ricavi tradizionali nella fascia più alta del mercato, mentre risultano inferiori in quella media. A fare la differenza tra le due modalità non è la città, bensì l'edificio, la vista, lo spazio esterno, l'arredamento e la competenza di chi ne cura la gestione. Il calcolatore sopra riportato si basa sulle medie cittadine; modificando la tariffa giornaliera e il tasso di occupazione con i valori che vi comunicheremo per uno specifico appartamento, il quadro risulta solitamente ben diverso.
Commissione della piattaforma, pulizia e biancheria tra un soggiorno e l'altro, il canone mensile condominio, l'IPTU, le uttenze intestate a vostro nome tutto l'anno, l'arredamento e la sua sostituzione, l'imposta sul reddito derivante dalla locazione e la gestione nel caso in cui non vi troviate a Rio. Gli affitti brevi usurano inoltre un appartamento molto più rapidamente rispetto a un contratto a lungo termine, e il clima di Rio non è clemente con mobili, vernice e aria condizionata.
L'anno degli affitti a breve termine a Rio ha registrato un picco insolito. Capodanno e Carnevale guadagnare un multiplo di una settimana ordinaria, e le settimane che la circondano sono forti. La bassa stagione è lunga. Qualsiasi modello che annualizzi una settimana di Carnevale non è un modello.
Non vi è alcuna restrizione per i cittadini stranieri riguardo alla proprietà di immobili residenziali urbani in Brasile, né alcun requisito di visto o residenza. È necessario disporre di un CPF, il codice fiscale individuale, che consente anche di dichiarare i redditi da locazione; può essere ottenuto presso un consolato brasiliano all'estero o online prima dell'arrivo. La terra rurale e le zone di frontiera comportano restrizioni, e nessuna delle due si applica nella Zona Sul.
I costi di acquisto comprendono l’ITBI pari al 3% del valore di trasferimento a Rio, le spese di registrazione e notarili, nonché la revisione legale. I nostri guida legale e fiscale comprende le certidões e l'intera sequenza. Un acquisto può essere completato a distanza tramite una procura firmata presso un consolato brasiliano.
Due questioni rimangono irrisolte, e qualsiasi consulente onesto ve lo confermerà. La tesi vincolante del STJ nell'ambito del Tema 1.443 è in attesa di definizione. Separatamente, il consiglio comunale di Rio ha lavorato su Progetto di legge n. 372/2025, la quale richiederebbe la registrazione del locatore e della proprietà, l'iscrizione al Cadastur e la tassa comunale riscossa tramite le piattaforme; una commissione ha approvato la sua relazione nel dicembre 2025, ma non è stata approvata dall'aula plenaria ed è non in vigore.
La risposta ragionevole non è evitare il mercato, ma acquistare qualcosa che sopravviva a un cambiamento di regole: un appartamento che funzioni anche come noleggio a lungo termine oppure rivende a un acquirente che intende abitarvi. In questo modo l'investimento non dipende dal fatto che una singola clausola rimanga immutata.
Acquisiamo il regolamento condominiale e i verbali dell'assemblea recente prima che voi facciate un'offerta, e non durante le procedure di trasferimento immobiliare. Vi informiamo quando un edificio rappresenta un cattivo investimento, anche quando ciò ci costa una vendita. Vi forniamo una stima della tariffa giornaliera e dell'occupazione basata su unità comparabili nello stesso edificio o nella stessa via, anziché su una media cittadina. E se desiderate che venga gestito successivamente, gestiamo locazioni brevi per proprietari che risiedono all'estero — inserzione, definizione dei prezzi, selezione degli ospiti, check-in, pulizie, manutenzione e un rendiconto mensile — in inglese, francese, tedesco, spagnolo, italiano e portoghese.
Di aver letto il regolamento di condominio dello stabile e i recenti verbali dell'assemblea e di non aver riscontrato alcun divieto relativo alle locazioni brevi. Si tratta di una posizione documentata piuttosto che di una garanzia: i regolamenti possono essere modificati da una maggioranza di due terzi dei proprietari e la sentenza vincolante della Corte di Cassazione sulla questione è ancora pendente. Forniamo i documenti affinché possiate formarvi una vostra opinione.
Gli affitti a breve termine sono legali in Brasile in quanto affitto stagionale ai sensi dell'articolo 48 della legge 8.245/91. Il vincolo è rappresentato dal condominio: il 7 maggio 2026 la STJ ha stabilito, nel ricorso REsp 2.121.055, che la locazione tramite piattaforme è consentita esclusivamente ove il regolamento condominiale la autorizzi espressamente e, nel mese di giugno, ha sospeso i procedimenti correlati a livello nazionale ai sensi del Tema 1.443, in attesa di un principio di diritto vincolante. Pertanto, la legittimità dipende dal vostro specifico edificio.
Sì. Un regolamento condominiale può essere modificato con la maggioranza dei due terzi dei proprietari ai sensi dell'articolo 1351 del codice civile. Questo rappresenta il rischio principale della categoria e il motivo per cui suggeriamo di acquistare appartamenti che si prestino anche a locazioni a lungo termine o che abbiano una buona rivendibilità sul mercato per acquirenti diretti.
A livello cittadino, l’annuncio medio si attestava a circa US$121 a notte, con un tasso di occupazione del 40,8% e un fatturato annuo di circa US$12.800 nei dodici mesi fino a luglio 2026, su circa 32.200 annunci — importo lordo, al lordo di commissioni, spese di pulizia, spese condominiali, IPTU, arredamento e imposte. Un appartamento ben posizionato a Ipanema o Leblon, dotato di vista o terrazza, genera un guadagno notevolmente superiore. Utilizzi il calcolatore qui sopra inserendo i dati relativi a un immobile specifico.
Non necessariamente. Nel giugno 2026, a Rio, l’affitto a lungo termine ha generato un rendimento lordo del 6,25% con un unico contratto e uno sforzo minimo, mentre l’affitto a breve termine medio rimane sfitto per tre notti su cinque e comporta costi di commissione, pulizia, arredamento e gestione. L’affitto a breve termine risulta chiaramente vantaggioso nella fascia alta e svantaggioso nel caso medio. Si raccomanda di elaborare un modello specifico per l’appartamento in questione, non per la categoria.
Sì. La proprietà residenziale urbana non prevede alcuna restrizione di proprietà per i cittadini stranieri e non richiede alcun visto o residenza. È necessario disporre di un CPF, che consente anche di dichiarare i redditi da locazione. L'acquisto può essere completato a distanza tramite una procura firmata presso un consolato brasiliano.
Al momento no. Il Progetto di Legge 372/2025 introdurrebbe la registrazione di host e proprietà, l'iscrizione al Cadastur e la riscossione di tasse sulle piattaforme; una commissione ne ha approvato la relazione nel dicembre 2025, ma il testo non è stato approvato dall'intero consiglio e non è in vigore. Si prega di presumere che la registrazione sarà introdotta e di predisporre il relativo budget.
Ipanema per i rendimenti più elevati e la maggiore stabilità dell'occupazione, Copacabana per un prezzo d'accesso inferiore e edifici più permissivi a fronte di una maggiore concorrenza, Leblon per il valore di scarsità laddove vi sia edificabilità. I condomini chiusi di Barra da Tijuca sono generalmente i più restrittivi della città.
Sì, per i proprietari che non risiedono a Rio: gestione degli annunci e dei prezzi, selezione degli ospiti, check-in e check-out, pulizia e fornitura di biancheria, manutenzione e rendiconto mensile. La maggior parte degli appartamenti che vendiamo in questa categoria viene poi gestita da noi, motivo per cui prestiamo particolare attenzione agli edifici che consigliamo.
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