作为外国人购买巴西房产：2026年指南

外国人可以在巴西以自己的名义购买房产，享有完全所有权，无需在该国居住，也无需有巴西籍配偶。 您需要的是一个巴西纳税人识别号、一份产权无瑕疵的证明，以及对税费、融资以及资金实际流向的清醒认识。Oabitat是一家位于里约热内卢的德法合资房地产中介机构；本指南首先介绍适用于巴西全境的规则，然后重点介绍我们所服务的国际买家最终选择的购房地点。.

外国人可以在巴西购买房产吗？

是的。巴西对购买城市房产的外国个人与巴西买家一视同仁：公寓或房屋将在不动产登记处（Registro de Imóveis）以您的名义登记，您拥有完全所有权，可以出售、出租或将其留给您的继承人。 您无需具备居民身份、持有签证或成立公司。唯一的先决条件是 CPF ——巴西个人纳税人识别号——非居民可通过巴西领事馆或巴西联邦税务局（Receita Federal）的在线渠道申请，通常几天内即可获得。.

实际上只有三项限制，而且这些限制很少会影响到城市购房者。. 农村土地 对外国人有所限制（第5709/1971号法律对面积设定了上限，并规定超过一定阈值时须经INCRA批准）。该区域内的土地 150公里边境地带 需要获得国防委员会的批准。此外，一些沿海地块 海军用地 — 联邦“海军用地”采用长期租赁而非永久产权形式持有，因此每次转让时都会产生一笔转让费（laudêmio）。在里约热内卢，这一点对于科帕卡巴纳、伊帕内玛和莱布隆的海滨地段尤为重要，这也是我们在尽职调查中首先确认的事项之一。.

外国人在巴西的实际购房地点

巴西是一个大陆型国家，国际需求主要集中在少数几个市场，而这些市场的特点各不相同。如实了解这些差异，可为买家节省数月时间。.

里约热内卢

生活方式市场：位于南区（伊帕内玛、莱布隆、科帕卡巴纳、拉戈阿、植物园）以及加维亚和乔阿山区的海景公寓、顶层公寓和独栋住宅。 除圣保罗顶级街区外，该地区每平方米价格位居全国之首；受旅游业推动，短期租赁市场十分活跃；房源主要为成熟楼盘中的二手公寓。这正是Oabitat所覆盖的市场——详见 里约热内卢的当前房源 以及我们的 各社区的价格数据.

圣保罗

商业市场：作为南半球最大的城市，企业搬迁需求旺盛，贾丁斯（Jardins）、伊泰姆·比比（Itaim Bibi）、维拉·诺瓦·康塞桑（Vila Nova Conceição）和皮尼耶罗斯（Pinheiros）地区的长期租金收益率表现强劲。这里与其说是第二居所目的地，不如说更适合作为投资和搬迁之选。.

弗洛里亚诺波利斯及南部地区

岛屿海滩、科技经济以及庞大的阿根廷和欧洲买家群体。房价起价低于里约热内卢，夏季旅游旺季表现强劲，冬季则较为清幽。.

东北海岸

巴伊亚州（特兰科索、普拉亚多福尔特）、北里奥格兰德州（皮帕）、帕拉伊巴州和塞阿拉州凭借海滨别墅、精品酒店项目及土地吸引着欧洲买家——且这些地区的投资者签证门槛较低（R$ 700,000）。 与大城市相比，当地的基础设施、产权历史和转售流动性差异更大，因此当地的法律工作至关重要。.

购买流程分步指南

巴西的房产交易流程以公证为基础，如果操作得当，从接受报价到完成产权登记通常需要四到八周时间。.

1. 领取您的中央公积金（CPF） 此外，如果您无法亲自前往巴西参加签字仪式，请准备一份授权书（procuração），委托一位值得信赖的代表代为办理——该授权书可在巴西领事馆办理。.
2. 提交书面报价。. 在巴西，通常由卖方支付经纪人的佣金（5–6%），因此您谈妥的价格就是实际支付的价格。.
3. 尽职调查。. 您的律师或代理机构会调取该房产的 注册费 （显示所有权、抵押和留置权的登记记录）、卖方的无欠款证明（税务、法院和劳动债务）、业主委员会账单和房产税（IPTU）账单，以及——对于沿海房产——海事状况。请阅读我们的指南，了解 在里约热内卢购买房产时的尽职调查风险.
4. 承诺合同（可选）。. A 买卖意向书 在核查和资金转账完成期间锁定条款；通常需支付10–20%作为押金。.
5. 请转账。. 购入款项将通过一家授权银行，依据外汇合同汇入巴西。请妥善保存每份外汇合同：这是您在出售时将资金汇出所需的凭证。.
6. 签署公证书（escritura） 在公证处（Cartório de Notas）缴纳市政转让税（ITBI），然后 办理产权登记 在不动产登记处。所有权仅在登记时转移，而非在签署时转移。.

有关里约专属版本（含时间安排及我们要求的文件），请参见 在里约热内卢购房 和 在里约购置房产的费用和时间安排.

购房成本——税费

• ITBI（转让税）： 一项市政税，税率为价格或评估值（以较高者为准）的2–3%——在里约热内卢和圣保罗，税率为3%。.
• 公证与登记： 合计约为1–1.5%，具体数额由各州根据滑动比例表确定。.
• 法律费用： 通常，一份完整的尽职调查和交割文件包的费用为1–2%。.
• 劳德米奥： 仅针对联邦海军土地的价值，按5%计算，并在产权转让时支付。.
• 经纪人： 由卖方在巴西市场上支付。.

在标准城市购房价格的基础上，还需预留约5–6%的预算。年度持有成本包括市政房产税（IPTU，通常每年远低于市场价值的1%）和物业费，在里约热内卢的带服务设施的楼盘中，物业费是一项相当可观的开支——参见 “公寓管理费”实际上包括哪些内容.

购房后的税务问题——针对非居民

租金收入 非居民获得的收入需按15%的统一税率在源头代扣代缴（若您居住在巴西列为避税天堂的司法管辖区，则税率为25%）。. 资本利得 在巴西，无论您居住在哪里，出售所得均需按分级税率纳税： 15% 至 R$ 500 万的收益部分，税率为 17.5%；1000 万的收益部分，税率为 20%；3000 万的收益部分，税率为 22.5%；超过 3000 万的部分，税率为 22.5%。 非居民卖方必须指定一名巴西税务代表来处理此事。您的本国是否会对同一笔收入再次征税，取决于其相关法规及任何税收协定：法国与巴西之间有一项有效的税收协定，而德国自2006年以来一直没有此类协定——具体实践中的影响将在我们的 德国买家指南 和 法国买家指南, ，以及巴西队在 2026年巴西所得税指南.

融资：对于外国买家来说，什么才是切合实际的？

巴西银行很少向非居民发放贷款，即使发放，其条款也与欧洲或北美买家习惯的条件相去甚远：持有居留权的外国人年利率约为9.5–14.5%，且需支付高额首付，贷款期限较短。 实际上，大多数国际买家选择现金支付、分期汇款或使用 开发商融资 在新建项目中，开发商通常会在施工期间接受分期付款。将您在海外已拥有的房产进行再融资，其成本往往低于任何巴西抵押贷款。我们的 外籍购房者融资与中央公积金指南 列出了各种选项以及每种选项所需的文件。.

通过购房获得居留权和签证

购买房产本身并不能获得居留权，但巴西的投资者签证（VITEM IX）将房地产视为符合条件的投资： R$ 1,000,000 在东南、南部和中西部地区的城市房地产，或者 R$ 700,000 在北部和东北部地区，以您本人名义，并通过官方兑换渠道转账。该签证可使您及家属获得居留权，并最终获得永久居留身份。具体细节、所需文件及办理时限请参阅我们的 巴西黄金签证指南 和 投资者签证（VITEM IX）概述. 对于仅希望在巴西长期逗留而无意投资的买家，可以考虑申请数字游民签证，或者办理普通90天旅游签证，该签证每年可延长至180天。.

货币、转账及取款

房产的定价和支付均以巴西雷亚尔计价。通过任何授权银行或持牌外汇经纪商汇入资金都很简单；关键在于留存书面记录。每笔入境汇款都需通过一份外汇合同进行记录，合同中须注明您为收款人，且汇款用途为购房。 当您出售房产时，正是这些文件使销售所得——包括税后收益——能够无上限地兑换并汇往国外。若买家以非正规渠道或亲属名义汇入资金，将丧失这一权利，并在转售时引发问题。.

常见问题

本指南为面向国际买家的通用信息，截至2026年有效。税率、签证门槛及市政费用可能会发生变化；在做出决定之前，请向持牌的巴西律师以及您居住国的税务顾问确认适用于您具体情况的具体数额。.