Новое решение Высшего суда по делу о деятельности Airbnb в многоквартирных домах Рио-де-Жанейро, а также приостановка рассмотрения аналогичных исков на всей территории страны меняют правила, определяющие, какие меры могут и не могут принимать управляющие зданиями в отношении краткосрочной аренды.
Деятельность Airbnb в кондоминиумах Рио-де-Жанейро больше не находится в правовой «серой зоне». 7 мая 2026 года Верховный суд Бразилии (STJ) вынес решение по делу REsp 2.121.055/MG, постановив, что положение о жилом назначении в уставе кондоминиума может служить достаточным основанием для запрета на частую профессиональную сдачу жилья в краткосрочную аренду — даже если в уставе здания Airbnb прямо не упоминается — при условии, что данное ограничение одобрено двумя третями владельцев квартир. Данное решение не запрещает деятельность Airbnb в Рио. Оно имеет более конкретный характер: оно предоставляет собраниям собственников кондоминиумов более четкий правовой инструмент для принятия решений, здание за зданием, о том, допускается ли сдача жилья в краткосрочную аренду.
Мы сотрудничаем с покупателями и владельцами недвижимости в районах Ипанема, Леблон и Копакабана, доходы которых зависят от краткосрочной аренды, и данное судебное решение является самым значимым правовым событием для этой группы в 2026 году. Не менее важно, хотя об этом и сообщается реже: Верховный судебный суд (STJ) впоследствии возбудил дело по повторной апелляции — Tema Repetitivo 1.443, которое установит обязательное для исполнения на всей территории страны правило в отношении более узкого и до сих пор нерешенного вопроса; при этом рассмотрение всех аналогичных судебных исков в стране приостановлено до вынесения решения по данному делу. Кроме того, три законопроекта, находящихся на рассмотрении в Конгрессе, также могут вновь изменить правовую базу до того, как этот вопрос будет окончательно урегулирован.
Ниже мы подробно рассмотрим, что именно изменилось 7 мая, какие вопросы пока остаются нерешенными, что предлагается в находящихся на рассмотрении законопроектах, а также что мы рекомендуем нашим клиентам проверить перед тем, как приобрести квартиру в кондоминиуме в Рио-де-Жанейро или продолжить аренду жилья в таком кондоминиуме.
Вкратце: Суд штата Сан-Паулу (STJ) постановил, что повторяющаяся профессиональная сдача жилого помещения в краткосрочную аренду может быть запрещена управляющей компанией кондоминиума даже в отсутствие явно сформулированного положения "без Airbnb" — однако только в том случае, если данное изменение одобрено двумя третями собственников на общем собрании. Ниже приводятся аргументы, лежащие в основе данного решения.
Дело касалось владелицы квартиры в кондоминиуме в штате Минас-Жерайс, которая желала сдавать свою квартиру в аренду через цифровую платформу для краткосрочного проживания. В уставе кондоминиума (convenção condominial) не упоминался конкретно сервис Airbnb; в нем просто содержалось требование об "исключительно жилом" (estritamente residencial) использовании и запрещалась сдача квартир в аренду в качестве пансионатов, гостиниц или отелей. Суд первой инстанции принял сторону кондоминиума. Вторая секция Верховного суда справедливости (STJ) большинством голосов подтвердила это решение; докладчиком выступила судья Нэнси Андриги.
Ключевым шагом суда стало введение категории, которую он называет нестандартные краткосрочные трудовые договоры — "нетипичные договоры краткосрочного проживания" — которые не являются ни стандартным договором аренды «сезона» в соответствии с Законом об аренде (Lei 8.245/1991), ни размещением гостиничного типа в соответствии с Законом о туризме (Lei 11.771/2008). По мнению суда, отнесение объявления к этой нетипичной категории зависит от таких фактов, как: как часто сдаётся данное жилое помещение, предусмотрен ли минимальный срок проживания, размещаются ли посторонние лица в отдельных комнатах и предоставляются ли услуги гостиничного типа (ежедневная уборка, постельное бельё, услуги консьержа). Сдача жилья через платформу лишь изредка, на обычных условиях сезонной аренды, сама по себе не изменяет жилой характер объекта. А вот частая сдача в аренду на короткие сроки в коммерческих целях — изменяет.
Как только объект недвижимости пересекает эту черту, статья 1.351 Гражданского кодекса Бразилии рассматривает это как изменение назначения здания — которое, в соответствии с законом от 2022 года (Закон № 14.405/2022 года) снизило порог с единогласного согласия, теперь требует одобрения двумя третями владельцев квартир, а не простого большинства.
На практике: Данное постановление не распространяется на случайных владельцев, сдающих свою квартиру в аренду на несколько недель в году на стандартных условиях «сезонной аренды». Оно направлено против частых и профессионально организованных операций — именно таких, которые в наибольшей степени подвержены риску, что собрание собственников кондоминиума проголосует против них.
Нет. Суд штата (STJ) четко указал, что само по себе использование такой платформы, как Airbnb, не лишает жилое помещение статуса жилого. Изменились лишь бремя доказывания и порядок действий: теперь у собрания собственников здания появились более чёткие правовые основания для ограничения частых сдач в аренду на короткий срок большинством в две трети голосов, а владелец, в отношении которого выдвигаются претензии, должен доказать, что его использование не представляет собой «повторяющуюся коммерческую эксплуатацию» (reiterada exploração econômica).
Практическим результатом стало разделение рынка. В некоторых зданиях — особенно в новых жилых комплексах и высотных зданиях, построенных фактически для краткосрочной аренды — уже действуют правила, разрешающие такую практику, либо органы самоуправления, которые вряд ли проголосуют против этого. В других случаях, особенно в старых жилых зданиях, ориентированных на семьи, гораздо более вероятно, что это постановление будет использовано для введения официального ограничения. Такое разделение неофициально существовало и до мая 2026 года; решение STJ придаёт ему юридическую силу.
Дело № 1.443 — это отдельное, все еще находящееся на рассмотрении в Верховном суде штатов (STJ) дело, закрепленное за судьей Раулем Араужо, которое позволит разрешить вопрос, оставшийся открытым в решении, вынесенном в мае: достаточно ли одного лишь положения о жилом назначении, чтобы запретить краткосрочную аренду через платформы, даже если в договоре аренды это прямо не оговорено, или же требуется явный запрет. Поскольку данное дело было отобрано для рассмотрения в рамках бразильской процедуры повторных апелляций, Верховный судебный суд (STJ) приостановил на всей территории страны рассмотрение всех находящихся на рассмотрении индивидуальных и коллективных исков, в которых поднимается тот же вопрос, до вынесения решения по делу № 1.443.
На это постановление следует обратить особое внимание. Постановление REsp 2.121.055/MG разрешило конкретный случай с учетом его индивидуальных обстоятельств; постановление Tema 1.443 установит единое и обязательное к исполнению толкование для всех кондоминиумов в Бразилии. На момент публикации данной статьи решение еще не было объявлено.
Наш совет: Не считайте постановление от мая 2026 года окончательным решением. Если вы владеете объектом недвижимости или приобретаете его с целью получения дохода от краткосрочной аренды, более безопасной с юридической точки зрения позицией является та, которая в конечном итоге будет закреплена в документе «Tema 1.443» — мы отслеживаем его за наших клиентов и своевременно сообщаем о любых обновлениях, прежде чем они повлияют на текущую сделку.
Возможно, но пока еще нет. В Конгрессе в настоящее время рассматриваются три законопроекта, касающихся именно этого вопроса, и ни один из них пока не был принят в качестве закона.
Законопроект, внесенный депутатом Лаурой Карнейро в марте 2026 года. Предполагается, что арендодание жилья через платформы для краткосрочного проживания будет регулироваться Законом об аренде жилья (Закон № 8.245/1991), а не Законом о туризме, что обеспечит более четкий договорный статус таких отношений на всей территории страны.
Ожидается рассмотрение комитетомПредлагается внести изменения непосредственно в статью 1.336 Гражданского кодекса, добавив конкретные правила, регулирующие краткосрочное использование квартир в жилых кондоминиумах с высокой текучестью.
Процесс приостановлен, ожидается назначение нового докладчикаСамый старый из трёх вариантов. Для сдачи квартиры в краткосрочную аренду через платформу потребуется специальное разрешение кондоминиума, закреплённое в уставе (convenção).
Является членом комитета с 2019 годаЭти законопроекты направлены на достижение разных целей: один из них упростит защиту прав на краткосрочную аренду, а два других — облегчит кондоминиумам возможность блокировать такую аренду. Конгресс может принять решение до или после вынесения решения по делу «Тема 1.443», поэтому ситуация в данном вопросе пока остается неопределенной.
Независимо от того, владеете ли Вы уже квартирой в Рио-де-Жанейро или рассматриваете возможность приобретения такой квартиры с целью получения дохода от краткосрочной аренды, четыре шага охватывают практически все, что действительно имеет значение в этом году.
Обратите особое внимание на пункт "residencial" и любые формулировки, касающиеся пансионатов (pensões), отелей (hotéis) или краткосрочного проживания. В большинстве зданий Рио этот текст так и не был обновлён с учётом эпохи аренды через онлайн-платформы — именно это упущение и стало ключевым моментом в деле, рассмотренном в мае 2026 года.
Управление, которое уже проводило голосование по вопросу краткосрочной аренды, наложило штраф на одного из жильцов или направило официальные уведомления, фактически изложило Вам свою позицию — независимо от того, что говорится в печатной редакции устава.
Частота сдачи в аренду, минимальный срок проживания и услуги, характерные для гостиниц (уборка между заселениями гостей, услуги консьержа, предоставление постельного белья) — вот факторы, которые учитывает Суд. Если к вашему объявлению применимы несколько из них, будьте готовы к тому, что собрание проголосует против него.
В случае, если расположение здания действительно неясно, задокументированное одобрение двумя третями голосов в соответствии со статьёй 1.351 устраняет неопределённость, порождённую данным решением, — и может иметь для вашего инвестиционного проекта большее значение, чем любое положение первоначального договора.
Для покупателей, которые сопоставляют доход от краткосрочной аренды и долгосрочную стабильность, данное постановление теперь является стандартной частью нашей процедуры комплексной проверки, наряду с характеристиками здания платежи за обслуживание кондоминиума и резервный фонд. Вопросы, касающиеся инвестиционной составляющей — доходности, затрат на управление, а также того, как определить соотношение между краткосрочной и долгосрочной арендой, — мы рассматриваем в сопутствующей статье, Инвестиции Airbnb в Рио-де-Жанейро: Что меняет новое решение STJ, а также в рамках нашего более широкого анализа того, где Муниципальное регулирование деятельности Airbnb в Рио-де-Жанейро направлении. Если вы все еще выбираете между различными стратегиями сдачи в аренду для конкретного объекта, ознакомьтесь с нашим руководством по организация краткосрочной или долгосрочной аренды подробно анализирует цифры.
Здания в Ipanema и Копакабана в районах с наибольшей концентрацией жилых единиц, предназначенных для краткосрочного проживания, как правило, уже имеются жилые комплексы, где это допускается; более тихие, ориентированные на семьи здания в Леблон чаще всего вводят ограничения. В каждом случае мы проверяем реальную ситуацию в здании, а не только его официальные правила и положения — управление недвижимостью взаимодействие, а также смоделировать влияние на доходы с помощью нашей Калькулятор рентабельности инвестиций в Airbnb.
Да, если две трети собственников квартир одобрят ограничение на проведение собраний в соответствии с постановлением Верховного суда штата (STJ) от мая 2026 года по делу REsp 2.121.055/MG. Не допускается запрет на эпизодическую стандартную сдачу жилья в аренду на время курортного сезона (temporada) лишь на основании общей оговорки о "жилом назначении".
Две трети (dois terços) собственников жилья в соответствии со статьёй 1.351 Гражданского кодекса в редакции Закона № 14.405/2022. До вступления в силу данного закона требовалось единогласное одобрение.
Как правило, нет. Суд высшей инстанции (STJ) провел разграничение между эпизодической арендой на стандартных условиях и систематической профессиональной эксплуатацией. Лишь в последнем случае существует риск переквалификации данного действия как изменения целевого назначения.
Отдельное дело, находящееся на рассмотрении в Суде штата (STJ) под председательством судьи Рауля Араужо, в ходе которого будет решено, достаточно ли одного лишь положения о жилом назначении для запрета сдачи жилья в краткосрочную аренду. Решение по данному делу будет обязательным для судов по всей стране; на момент публикации данной статьи решение по нему ещё не было вынесено.
Судебные разбирательства, в которых поднимается тот же правовой вопрос, что и в «Tema Repetitivo 1.443», приостанавливаются на всей территории страны до вынесения решения по данному вопросу. Дела, основанные на иных фактах, могут продолжаться.
Да. В Конгрессе находятся на рассмотрении три законопроекта — PL 1.153/2026, PL 1.337/2025 и PL 2.474/2019 — которые могут изменить данную нормативную базу. На момент публикации данной статьи ни один из них не был принят.
Если впоследствии собрание ограничит использование здания для краткосрочного проживания, продолжение деятельности вопреки принятому решению грозит штрафами, судебными запретами и судебными издержками. Определите позицию здания до того, как принять решение о стратегии краткосрочного проживания, а не после.
Данное постановление касается одного конкретного случая; оно не влечет за собой автоматическое прекращение размещения объявлений в других местах. Оно предоставляет местным советам более четкий механизм для голосования по вопросу ограничения существующих форм краткосрочной аренды в будущем, в связи с чем хозяева подвергаются большему риску, чем ранее, но не подлежат автоматическому запрету.
Перед тем как вы совершите покупку или выставите объект на продажу, мы проанализируем устав кондоминиума и протоколы собраний — чтобы вы знали своё реальное положение, а не ограничивались лишь текстом правил.
Записаться на консультациюВ данной статье приведены краткие сведения о решениях бразильских судов и законопроектах, находящихся на рассмотрении на момент публикации, исключительно в информационных целях; она не является юридической консультацией, а законодательство в данной сфере активно меняется. Прежде чем принимать решение о покупке или аренде на основании данной информации, уточните текущее положение дел у лицензированного бразильского адвоката.
Цена за м² по районам, доходность аренды, налоговые изменения и что сейчас ищут иностранные покупатели.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you
