Недвижимость на продажу в Бразилии: дома и квартиры для иностранных покупателей

Вы, как иностранец, рассматриваете варианты покупки жилья в Бразилии? В Бразилии иностранцам разрешено приобретать жилую недвижимость в полную собственность на своё имя без каких-либо требований к проживанию в стране. На самом деле большинство покупателей из Европы и Северной Америки принимают решение не независимо от того, они могут приобрести жилье в Бразилии, но где: квартира на побережье, дом с садом, пентхаус, который приносит доход от сдачи в аренду, когда они находятся в отъезде.

Oabitat — это агентство, имеющее лицензию CRECI и расположенное в районе Ипанема в Рио-де-Жанейро. Мы занимаемся продажей домов, квартир и пентхаусов в Рио — это единственный рынок, на котором мы работаем, и мы сразу об этом заявляем. На этой странице вы найдёте актуальные предложения по продаже недвижимости в Рио, объективные сравнительные данные по ценам в крупнейших городах Бразилии на основе индекса FipeZAP, а также краткую информацию о том, как иностранцу приобрести недвижимость. Если вы планируете приобрести недвижимость в другом регионе Бразилии, всё равно сообщите нам об этом; мы честно объясним, в чём мы сможем вам помочь, а в чём — нет.

Подборка наших текущих объявлений

• Дома на продажу в Рио-де-Жанейро — виллы, таунхаусы и дома в закрытых жилых комплексах в районах Гавеа, Жардим-Ботанико, Сан-Конраду и Барра
• Квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро — от пляжных апартаментов с одной спальней до семейных апартаментов в Ипанеме, Леблоне и Копакабане
• Пентхаусы на продажу в Рио-де-Жанейро — дуплексные и триплексные пентхаусы с террасой и бассейном
• Недвижимость в Рио-де-Жанейро — полный ассортимент Oabitat с указанием цен по районам

Недвижимость на продажу в Бразилии: что можно приобрести за 1 миллион R$ в разных городах

Средние заявленные цены на жилую недвижимость, июль 2026 года (индекс FipeZAP, Fipe / ZAP; R$ за м²):

Источник: Отчет FipeZAP о продажах жилой недвижимости, июль 2026 года — ежемесячный индекс, рассчитываемый Fipe (Университет Сан-Паулу) на основе объявлений, размещенных на сайте ZAP. Средние показатели охватывают города в целом; показатели по районам, в которых фактически приобретают недвижимость иностранцы, значительно превышают эти средние значения.

Здесь обращают на себя внимание два момента. Средние показатели по городам близки друг к другу — Рио-де-Жанейро в среднем не является самым дорогим городом Бразилии; им являются Витория и побережье штата Санта-Катарина. А разброс внутри город гораздо обширнее, чем его территория между Города: согласно тому же отчету FipeZAP, цены в Леблоне составляют R$ 28 432/м², а в Ипанеме — R$ 26 178/м², в то время как в Итайм-Биби — R$ 19 990/м², самом дорогом районе Сан-Паулу. Два самых престижных жилых района Бразилии — это прибрежные улицы в зоне «Зона-Сул» Рио-де-Жанейро. Именно там наблюдается наибольшая ликвидность на рынке вторичного жилья и самый высокий спрос на аренду, и именно поэтому большинство наших иностранных клиентов в конечном итоге останавливаются именно там.

Недвижимость на продажу в Бразилии: почему большинство иностранных покупателей выбирают Рио-де-Жанейро

• Пляж, город и международный аэропорт — всё в одном месте. Ипанема, Леблон и Копакабана — единственные районы Бразилии, где от квартиры на берегу океана можно дойти пешком до ресторанов, станции метро и международного аэропорта, расположенного примерно в получасе езды. В Сан-Паулу нет побережья; среди курортов штата Санта-Катарина нет города, который мог бы с ними сравниться.
• Спрос на аренду в течение всего года. Рио привлекает иностранных туристов в течение всего года, поэтому квартиру, которой вы пользуетесь три месяца в году, можно сдавать в аренду остальные девять месяцев. Владельцы-нерезиденты уплачивают фиксированный налог в размере 15 % с дохода от сдачи недвижимости в аренду в Бразилии (см. нашу руководство по аренде).
• Стоимость при перепродаже. В районах Леблон и Ипанема зафиксированы самые высокие цены за квадратный метр в стране (FipeZAP, июль 2026 г.). Приобрести недвижимость здесь дорого, однако именно эти районы сохраняют свою ценность в период спада на рынке.
• В 15 минутах езды от пляжа расположены дома с садами. В районах Гавеа, Жардим-Ботанико, Санта-Тереза, а также в закрытых жилых комплексах Сан-Конрадо и Барра-да-Тижука представлены частные дома, которые европейский покупатель воспринимает именно как дома, а не как участки в центре города.

Покупка жилья в Бразилии иностранцем — краткое руководство

1. Вы можете владеть недвижимостью в полной собственности на своё имя. Для приобретения городской жилой недвижимости не требуется ни виза, ни вид на жительство, ни бразильский партнер.
2. Вам необходим CPF (бразильский налоговый номер). Оформление занимает несколько дней, и его можно получить из-за границы через бразильское консульство.
3. Расходы на оформление сделки составляют примерно 5 % от цены — налог на передачу права собственности (ITBI), нотариальные и регистрационные сборы, а также услуги юриста по проведению комплексной проверки.
4. Большинство иностранцев расплачиваются наличными. Ипотечные кредиты для нерезидентов доступны, однако они обходятся дорого; покупатели, как правило, перечисляют средства посредством договора об обмене валюты, зарегистрированного в Центральном банке, который также фиксирует сумму средств для последующей продажи.
5. Резидентство инвестора Предоставляется лицам категории R$ при вложении 1 миллиона в недвижимость в Рио-де-Жанейро или Сан-Паулу (в некоторых других регионах порог ниже).
6. Проведение комплексной проверки — это то, что обеспечивает вам защиту: Прежде чем будет перечислена хоть одна копейка, проверяются выписка из реестра недвижимости (matrícula), задолженности продавца, задолженность по коммунальным платежам и любые нарушения в строительстве.

Составить список подходящих объектов недвижимости, выставленных на продажу в Бразилии, — это самая простая часть; вот с оформлением документов покупателям и требуется помощь. Полная информация о процессе, налогах, визовых правилах и возможных сложностях приведена в нашем руководстве: Приобретение недвижимости в Бразилии иностранцами: руководство на 2026 год.

Что мы делаем для вас

«Oabitat Real Estate Ltda» — это лицензированное агентство (CRECI-RJ), офис которого расположен в Ипанеме. Мы работаем с иностранными покупателями на английском, немецком, французском и португальском языках: подбор объектов по электронной почте, просмотр недвижимости лично или посредством видеозвонка, услуги юриста для проведения юридической экспертизы, заключение договора купли-продажи, оформление акта о праве собственности — а также, по Вашему желанию, последующее управление сдачей в аренду, чтобы квартира приносила доход в Ваше отсутствие.

Расскажите нам, что вы ищете — бюджет, район, дом или квартира, с видом на море или без — и мы ответим вам в тот же рабочий день, предложив подходящие варианты жилья.

Запишитесь на бесплатную 30-минутную консультацию - WhatsApp +55 21 95902-8516 - Пришлите нам свои критерии поиска

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец приобрести жилье в Бразилии?

Да. Иностранные граждане могут приобретать городскую жилую недвижимость в Бразилии на праве полной собственности на своё имя без необходимости получения вида на жительство. В отношении земельных участков в сельской местности действуют ограничения; в отношении городских домов и квартир таких ограничений нет.

Сколько стоит дом в Бразилии?

Цены на жилье, выставленное на продажу в Бразилии, в большей степени варьируются в зависимости от района, чем от города. Средние показатели по городам в июле 2026 года колебались от примерно R$ 7 500/м² в Порту-Алегри до R$ 15 400/м² в Витории (FipeZAP). В Рио-де-Жанейро средняя цена по городу составляет 11 131 R$ за м², однако в Леблоне и Ипанеме — самых дорогих районах Бразилии — она превышает 26 000 R$ за м². В нашем текущем портфеле отремонтированные квартиры с двумя спальнями в Ипанеме и Леблоне стоят от 1,8 млн R$, таунхаусы и небольшие дома — от 1,7 млн R$, а семейные дома с видом — от 3,5 до 6 млн R$.

Где в Бразилии иностранцам лучше всего приобретать недвижимость?

Если речь идет о жилье, в котором Вы будете проживать сами, то, как правило, оптимальным выбором станет прибрежный район, за которым располагается полноценный город. Зона-Сул в Рио-де-Жанейро — единственное место в Бразилии, где сочетаются проживание на берегу океана, наличие международного аэропорта и самый развитый в стране рынок аренды и вторичного жилья, именно поэтому большинство наших клиентов из Европы и Северной Америки приобретают недвижимость именно здесь.

Могу ли я сдавать в аренду свою недвижимость в Бразилии, когда меня там нет?

Да. Краткосрочная аренда в Рио-де-Жанейро разрешена законом, однако кондоминиум может ограничить её при условии, что за это проголосуют две трети владельцев, поэтому перед покупкой мы проверяем правила, действующие в данном здании (см. Правила Airbnb в кондоминиумах Рио-де-Жанейро). Владельцы-нерезиденты уплачивают фиксированный налог в размере 15 % с дохода от аренды. Компания Oabitat занимается управлением квартирами для владельцев, проживающих за рубежом.

Нужно ли мне находиться в Бразилии, чтобы совершить покупку?

Нет. При наличии CPF и доверенности все документы по сделке купли-продажи может подписать представитель в Рио; многие из наших клиентов просматривают документы по видеосвязи и подписывают их удаленно.