市场数据 · 2026年海外买家报告
目前，在科帕卡巴纳、伊帕内玛和莱布隆售出的紧凑型公寓中，约有三分之一由外国人购入。 本报告揭示了这一需求的来源——法国、意大利、阿根廷、美国和德国的买家占Oabitat收到的海外咨询总数的七成——并详细说明了国际买家在南区（Zona Sul）实际购买了哪些房产、采用何种支付方式以及背后的原因。 本报告综合了Oabitat过去十二个月的自有需求数据、已公布的市场数据以及我们已成交交易的模式。.
32%
在科帕卡巴纳、伊帕内玛和莱布隆售出的单间公寓和一居室中，有（2025年11月至2026年4月，Pilar Capital数据）
法国
#1是访问Oabitat的房产搜索中来自海外的来源——占所有非巴西谷歌点击量的15%，领先于意大利、阿根廷、美国和德国
58%
海外需求中，40%来自欧洲，40%来自美洲——基于12个月的谷歌搜索数据，共13,000次海外点击
9.2 M
2025年巴西接待的外国游客数量将创下历史新高；里约热内卢的国际游客数量一年内增长了46%
Oabitat 提供八种语言版本，因此搜索里约房产的用户国籍在数据中直接体现出来。 在截至2026年9月的12个月内，谷歌从巴西境外向oabitat.com导入了13,049次点击，另有20,870次真实访问会话来自海外（已剔除来自新加坡、中国等地的机器人流量）。 无论从这两项指标来看，还是从 WhatsApp 联系人（这是我们能统计到的最接近咨询的行为）来看，排名都保持稳定。.
| 国家 | 谷歌点击量（12个月） | 海外点击占比 | 访客会话 | WhatsApp 联系人 |
|---|---|---|---|---|
| 法国 | 2,012 | 15.4% | 2,969 | 17 |
| 意大利 | 1,785 | 13.7% | 2,269 | 13 |
| 阿根廷 | 1,656 | 12.7% | 2,365 | 29 |
| 美国 | 1,449 | 11.1% | 4,003 | 32 |
| 德国 | 1,366 | 10.5% | 2,180 | 15 |
| 智利 | 857 | 6.6% | 1,140 | 13 |
| 西班牙 | 746 | 5.7% | 1,043 | 13 |
| 乌拉圭 | 418 | 3.2% | 486 | — |
| 俄罗斯 | 371 | 2.8% | 507 | — |
| 瑞士 | 283 | 2.2% | 459 | 5 |
| 英国 | 262 | 2.0% | 565 | 4 |
| 加拿大 | 208 | 1.6% | 388 | 8 |
| 荷兰 | 122 | 0.9% | 343 | 5 |
| 巴西以外的所有国家 | 13,049 | 100% | 20,870 | 183 |
有两组数据值得关注。首先，欧洲是更大的流量来源：58%的海外点击量来自欧洲国家，而美洲地区仅为40%，其中仅法国一国的点击量就超过了美国。 其次，美洲地区的转化速度更快：美国人和阿根廷人每次访问发送的WhatsApp消息数量最多，这与我们在办公室的观察相符——阿根廷或美国买家往往在抵达时已预订好机票，而法国或德国买家则会带着电子表格前来。 六个国家——法国、意大利、阿根廷、美国、德国和西班牙——贡献了全部海外需求的69%，这也是Oabitat提供法语、德语、英语、葡萄牙语和西班牙语服务的原因。.
2025年11月至2026年4月期间，在科帕卡巴纳、伊帕内玛和莱布隆售出的54套单间公寓和一居室公寓中，有17套被外国人购得——32%（Pilar Capital / 巴西联合新闻社）。 里约热内卢房地产商协会（Sinduscon-Rio）估计，伊帕内玛和莱布隆地区新推出的紧凑型住宅中，外国买家所占比例约为30%。.
Lobie公司为投资者在里约热内卢管理着约1,620套单间公寓，该公司报告称，外国业主持有的房源占比已从其投资组合的约2%降至18%——这家短期租赁投资企业现已成为市场结构中的重要组成部分。.
2025年，巴西接待了创纪录的920万名外国游客，2026年前五个月接待了490万名；2025年，里约热内卢的国际游客数量增长了46%。 里约热内卢拥有超过6万套爱彼迎房源，是2022年的两倍多。我们接触的大多数外国买家最初都是作为游客到访的。.
已公布的数据与Oabitat的自有数据在国籍构成上一致，但在权重分配上有所不同。针对开发商出售的新建单间公寓的调查显示，阿根廷人位居首位；而我们涵盖较大面积及老旧公寓二手房市场的需求数据显示，法国人位居首位，意大利人、阿根廷人、美国人和德国人紧随其后。 这两组数据在各自所涵盖的细分市场中均属准确。阿根廷和智利买家主要集中购买用于短期租赁的新建紧凑型公寓；而欧洲和北美买家则广泛分布于老旧楼盘、顶层公寓和联排别墅中。.
以下是我们自2020年以来在Oabitat的交易、估值和看房记录中观察到的趋势，此处以经纪人的观察而非调查报告的形式呈现。在伊帕内玛和莱布隆，法国人以明显优势成为最大的单一群体。 伊帕内玛国际化的、开放包容的氛围——包括南美洲最活跃的同性恋社群之一——是该地区买家构成如此欧洲化的部分原因：意大利人和德国人紧随法国人之后，我们也经常看到来自丹麦、荷兰、瑞士、以色列和美国的买家。 另一群年龄稍长的买家，其中不乏英国人，购置房产是为了退休生活：一套公寓、一片海滩和一种生活方式，完全没有出租的打算。.
以下四笔已成交的交易展示了价格范围。. 弗拉门戈区一套两层的海滨顶层公寓，可饱览海湾全景，被一位意大利人以R$1.6百万的价格购入。莱布隆区一套面积非常大、经过全面翻新的顶层公寓，虽无景观，却被一位美国人以R$12.5百万的价格购入——空间与地段比景观更重要。 一对德裔美国夫妇此前一直租住楼下的一套爱彼迎房源，因与房东未能就租金达成一致，遂以1.7亿雷亚尔的价格从一位年长卖家手中购得楼上那套未经翻新的公寓，随后对其进行了彻底翻新。 同年，还有两位法国买家：一套位于伊帕内玛的家庭公寓，价格约为$2百万；以及一套位于伊帕内玛与科帕卡巴纳交界处的小型公寓式酒店单元，目前正在翻新中。.
欧洲买家通常会选择1950年代至1970年代建造的、没有电梯或24小时门卫的楼房，而巴西买家已不再看重这类房产。对他们而言，高挑的天花板、厚实的墙壁以及优质的街区比休闲区域更重要——而且每平方米的价格要低20–40%。.
在伊帕内玛、莱布隆和科帕卡巴纳，顶层公寓依然是外国买家最青睐的经典选择：私家露台、游泳池，且作为租赁物业，其性价比在欧洲无出其右。顶层公寓每平方米的售价比同一栋楼内的普通公寓高出20–45%——详见 南区房价指数.
与海滨地区相比，圣特蕾莎的老别墅和联排别墅价格低廉，因此吸引了特定类型的外国买家：其中一些已被欧洲业主改造成精品酒店和民宿。.
外国买家对地段的考量也与本地买家不同。 对里约人来说，会拉低房产价值的景观或街道——比如靠近贫民窟、地段过于繁忙，或是建筑缺乏声望——往往不会让外国买家觉得房产价值降低。因为他们的参考标准是巴黎或米兰的房价，而他们的爱彼迎房客则仅凭照片和距离海滩的远近来评判公寓。 正是这种差异造就了物超所值的交易，也是当地经纪人赚取佣金的关键所在：他们懂得分辨哪些是真正的降价因素，哪些只是文化差异造成的。.
最常见的方案就是购买一处能自负盈亏的第二居所。买家每年在里约居住几周或几个月，其余时间将公寓进行短期出租。以下两条规定使非居民能够实现这一模式： 支付给非居民的租金收入按15%的固定税率预扣税（低税率司法管辖区的居民为25%），无需在巴西申报纳税；同时，保持非居民身份可避免因在原籍国和巴西均有收入而产生的双重申报问题。 自2026年5月巴西最高司法法院（STJ）作出裁决以来，住宅公寓的短期出租需获得业主三分之二的投票赞成，因此购房者现在会在购买公寓前先查阅大楼的规定——我们的指南介绍 里约热内卢适合在爱彼迎上出租的房源 这已经涵盖了。.
第二类买家纯粹出于投资目的购房，通常购买一两套小户型房产用于短期出租，他们首先关注毛收益率——在Zona Sul地区，短期租金上涨前该收益率为5–7%，详见 租金收益率对比. 第三类买家是为了退休或居住而购房：没有出租计划，非常青睐伊帕内玛、莱布隆、乌尔卡和拉戈阿等地的安静街道。第四类买家人数较少，他们购买价格在$1百万雷亚尔以上的房产，专门用于申请房地产投资者居留权，这要求资金必须来自国外。.
在Oabitat，几乎所有外国买家的购房款都是以现金支付的——资金通过注册的外汇合同从国外汇入，这也使得这笔资金在日后转售或申请居留权时可以追溯。 理论上，外国人可以申请巴西抵押贷款，但实际使用率极低：年利率超过10%，且需要提供CPF（个人纳税人识别号）、收入证明和本地担保人，这对大多数人来说并不现实。 实际需要考虑的问题是汇率时机（过去一年里，雷亚尔兑欧元汇率从$6.3波动至$5.9）以及汇款途径——我们的指南中 向巴西汇款而不受汇率损失的影响 解释了各项选项。除房款外，其他购买费用对所有人来说都是一样的：里约热内卢的ITBI税费为3%，加上公证费和登记费约1%（参见 交易费用计算器)，以及 面向外国人的分步指南 需要四到八周。.
需求数据 oabitat.com 的 Google 搜索控制台数据（按国家/地区划分的点击量，2025 年 9 月 19 日至 2026 年 9 月 16 日） 以及 Google Analytics 4（按国家/地区划分的会话数和"点击聊天"事件，截至 2026 年 9 月 18 日的 12 个月数据），数据已排除机器人流量（会话数达数千次但无用户互动的国家/地区：新加坡、中国、塞舌尔、巴基斯坦、孟加拉国、越南）。 数据份额统计对象为排名前40的非巴西国家。. 市场数据 来自以下列出的来源。. 购买行为 这是Oabitat基于2020年以来交易、估值及看房情况的观察结果，报告即以此形式呈现；文中所述的四笔成交案例均为真实案例，且已进行匿名处理。该报告每年更新一次。.
记者和研究人员可以转载这些图表 注明出处并附上链接。建议引用格式：
Oabitat，《2026年外国买家报告》——谁在里约热内卢购买房产。https://www.oabitat.com/en/foreign-buyers-rio-de-janeiro-report/
如需获取引语、相关数据表，或对特定国籍或社区发表评论，请发送邮件至 consultant@oabitat.com 或通过 WhatsApp 联系我们。 +55 21 95902-8516.
需求数据反映的是某家中介机构收到的咨询情况，并非购房总量的统计；市场数据引自指定来源，统计期间如所示。税收和签证规定会发生变化；购买前请向专业顾问确认最新规定。Oabitat 是一家持牌经纪公司（CRECI-RJ），并非税务或法律顾问。.
在Oabitat的需求数据中，法国人位居首位（占海外搜索点击量的15%），其次是意大利人、阿根廷人、美国人和德国人；加上西班牙，这六个国家合计占海外需求的69%。针对开发商售出的新型紧凑型住宅的调查显示，阿根廷人位居榜首。 欧洲占海外关注度的58%，美洲占40%。.
在2025年11月至2026年4月期间，科帕卡巴纳、伊帕内玛和莱布隆地区售出的32%套单间公寓和一居室中，约占小户型总量的三分之一 （Pilar Capital），此外，伊帕内玛和莱布隆地区新推出的紧凑型住宅约为30%套（Sinduscon-Rio）。对于面积较大的公寓和顶层公寓，目前尚无可比数据，在这些房源中，外国买家所占比例虽小，但交易金额更高。.
几乎总是通过海外汇款。虽然有针对非居民的住房贷款，但年利率超过10%，且有中央公积金（CPF）和收入要求，通常还需提供担保人，因此这类贷款很少被使用。.
对租金总额按15%的固定税率预扣税款（对于巴西认定为低税率管辖区的居民，税率为25%），且无需提交巴西所得税申报表。税务居民则需按净租金收入缴纳最高达27.5%的累进税率。.
是的——投资者居留计划要求购置价值至少为R$1百万（北部和东北部地区为R$700,000）的房产，且资金须从国外汇入。请参阅 巴西投资者签证指南.
Ipanema、Leblon、Copacabana 及南区的非公开与新上市公寓、顶层公寓和别墅。每周最多一封邮件。
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