База знаний / Инвестиции и рыночные данные
В Рио-де-Жанейро до сих пор отсутствует единый закон, регулирующий краткосрочную аренду, а решение Верховного суда Бразилии, имеющее обязательную силу, пока не принято. Вот что мы рекомендуем клиентам приобрести, пока сохраняется эта неопределённость.
Практически каждый клиент, которому мы в этом году предоставляем консультации по вопросам приобретения недвижимости для краткосрочной аренды, задает тот или иной вариант одного и того же вопроса. В Рио-де-Жанейро пока нет единого закона, регулирующего аренду по типу Airbnb, а высший суд страны ещё не вынес окончательного решения по этому вопросу. Так что же на самом деле безопасно приобретать? Наш ответ неизменен, и он не заключается в том, чтобы "подождать". Обратите внимание на здания апарт-отелей: квартиры, построенные и управляемые в рамках структуры, по-настоящему напоминающей гостиничную, а не в обычном жилом доме, где возможность краткосрочного проживания зависит от решения, принятого единогласно владельцами квартир.
Номер в апарт-отеле может показаться дорогостоящим по сравнению с обычной квартирой той же площади, расположенной поблизости. Если сравнивать исключительно по цене за квадратный метр, он зачастую действительно обходится дороже. Однако за эту цену вы получаете нечто иное: вы приобретаете не просто стены. В структуру эксплуатации самого здания уже входят услуги по размещению гостей на короткий срок, а также дополнительные услуги, которые позволяют апартаментам конкурировать за гостей без необходимости владельцу самостоятельно организовывать всё это — ежедневная уборка или уборка по запросу, бассейн, тренажёрный зал, иногда сауна и стойка регистрации. При правильном управлении такая комбинация со временем приносит доход, с которым не может сравниться стандартный 30-месячный договор аренды жилья.
В данной статье рассматриваются три вопроса: почему пробелы в нормативно-правовом регулировании влияют на ваш выбор при покупке недвижимости, чем именно здание апарт-отеля (или кондо-отеля) отличается от объекта, просто "подходящего для сдачи через Airbnb", и почему нынешнее сочетание высоких процентных ставок и относительно низких цен делает данный момент благоприятным для совершения сделки.
7 мая 2026 года Верховный суд Бразилии (STJ) постановил REsp 2.121.055 незначительным большинством голосов — 5 против 4. Периодическая краткосрочная сдача в аренду через такие платформы, как Airbnb, настолько изменяет характер жилого помещения, что теперь для этого требуется отдельное разрешение со стороны сообщества собственников квартир, которое выдаётся большинством в две трети голосов при внесении поправок в устав кондоминиума. Через месяц суд принял к рассмотрению ещё два дела в качестве Повторяющаяся тема 1.443 и приостановил рассмотрение всех связанных с этим дел по всей стране до вынесения обязательного к исполнению решения, которое на момент написания настоящего документа пока не принято. Кроме того, муниципальный законопроект в Рио (Projeto de Lei 372/2025) предусматривает обязательную регистрацию хозяев и гостей; он был одобрен комитетом городского совета, однако пока не вступил в силу.
Ничто из вышесказанного не запрещает краткосрочную аренду. Это означает, что разрешение на её осуществление теперь зависит от одного документа: внутреннего регламента конкретного здания. Вы можете ознакомиться с этим документом до совершения покупки. Кроме того, будущее собрание собственников может внести в него изменения после совершения вами покупки, если в здании ранее не рассматривался данный вопрос. Мы подробно освещаем данное постановление и рассматриваемый вопрос в наш анализ решения Суда по делам штатов (STJ) от 2026 года, а также отслеживаем общую ситуацию в законодательной сфере в нашем Перспективы регулирования Airbnb в Рио.
На практике: Наиболее рискованной покупкой на данный момент является чисто жилое здание, в котором никогда не проводилось голосование по вопросу краткосрочной аренды. В настоящее время это не запрещено. Однако одно единственное решение собрания собственников в будущем может положить конец этой стратегии после того, как вы уже обставите квартиру — именно этого риска и призвана избежать структура «апарт-отель».
Апарт-отель иногда называют "кондо-отелем" или продают под брендом отеля как «брендированные резиденции». Это здание, с самого начала спроектированное для гостей, прибывающих на краткосрочное проживание, а не жилой дом, в котором просто разрешено такое проживание. Владельцы владеют квартирами индивидуально, точно так же, как и в обычной многоквартирной жилой здании. Однако само назначение здания, общая инфраструктура и зачастую договор на управление ориентированы на гостиничное обслуживание: стойка регистрации, ежедневная или плановая уборка, бассейн, тренажёрный зал, иногда сауна, а в более устоявшихся объектах — программа сдачи в аренду, в организации которой участвует само здание.
В Рио имеется небольшое, но реальное предложение таких объектов, в том числе комплексных проектов, в которых представлены международные гостиничные бренды. Одним из примеров, имеющихся на сегодняшний день в нашем портфеле, является Резиденции Grand Hyatt комплекс в Барра-да-Тижука. Это высотное здание на берегу моря с самого начала строилось с расчётом на управление под брендом отеля, а не было переоборудовано для этих целей позднее.
Наш совет: Этот профиль риска существенно отличается от профиля риска жилого здания, в котором в настоящее время разрешена сдача в аренду в соответствии с действующими правилами, однако это не является гарантией отсутствия каких-либо будущих ограничений. Рекомендуем ознакомиться с фактическими эксплуатационными документами здания, а не полагаться на маркетинговое название; ниже мы подробно расскажем, на что именно следует обратить внимание.
Этот вопрос нам задают практически после каждого просмотра. Если цена на эту квартиру превышает рыночную стоимость для объектов такого же размера и на этой улице, почему она до сих пор не продана? Честный ответ: большинство покупателей, которые сравнивают объявления исключительно по цене и площади, ориентируются не на то, что следует. Они сравнивают «голые» помещения друг с другом, а апартамент-отель — это не просто «голые» помещения.
Рассмотрите, что на самом деле входит в цену. Во-первых, собственное разрешение здания на краткосрочное проживание — то, чего у обычного жилого дома может не быть и что невозможно просто утвердить голосованием в одночасье. Во-вторых, инфраструктура гостиничного обслуживания: стойка регистрации, логистика уборки, а иногда и программа бронирования или управления, которую владелец в противном случае должен был бы налаживать самостоятельно, по каждому номеру в отдельности. В-третьих, меблированное или практически готовое к заселению состояние, а не пустой каркас, требующий месяцев подготовки, прежде чем он принесет доход за одну ночь. Оцените все три составляющие по отдельности и сравните итоговую сумму — и вы увидите, что апартамент-отель зачастую является более экономичным способом достижения того же результата, а не более дорогостоящим.
Среди примерно 32 200 действующих объявлений о краткосрочной аренде в Рио-де-Жанейро средняя суточная стоимость аренды составляет около US$121. Коэффициент заполняемости составляет около 40,81 TP3T, что обеспечивает средний годовой доход на уровне US$12 800 на одно объявление за двенадцать месяцев до июля 2026 года. Доходность от долгосрочной аренды за тот же период, согласно индексу FipeZAP, составила 6,25% — показатель стабильный, однако с одним арендатором и без сезонного роста доходов. Наш Калькулятор рентабельности инвестиций в Airbnb позволяет проанализировать оба сценария с учетом конкретной цены и ставки.
Для объекта типа "апарт-отель" наиболее важным критерием сравнения является не общий показатель заполняемости, а чистый показатель после вычета затрат. Частный владелец обычной квартиры, сдаваемой через «Airbnb», должен самостоятельно организовывать уборку между заселениями, общение с гостями, а порой и соблюдение стандартов меблировки. В структуре здания типа «апарт-отель» значительная часть этой работы уже заложена. Это не устраняет затраты: коммунальные сборы в таких зданиях выше, а управляющая компания или программа совместной аренды обычно взимает комиссию. Однако это меняет то, кто выполняет эту работу, а значит, меняется и фактическое время, затрачиваемое владельцем, и его чистая прибыль, а не только валовая цифра, указанная в объявлении.
Базовая ставка Selic в Бразилии оставалась двузначной практически на протяжении всего 2026 года, даже после нескольких снижений, которые позволили снизить её с более высокого пикового значения, зафиксированного в начале года. Для бразильского покупателя, привлекающего финансирование на местном рынке, это делает заимствования настолько дорогостоящими, что значительная доля внутреннего спроса оказывается вытеснена с рынка. Покупатель, оплачивающий покупку наличными, или иностранный покупатель, привлекающий средства из-за рубежа, сталкивается с меньшей конкуренцией при приобретении тех же объектов, а цены пока не соответствуют тому доходу, который фактически приносит здание, построенное в соответствии с разрешением и оснащённое дополнительными удобствами.
В этом заключается вторая часть ответа на вопрос "почему эта квартира до сих пор выставлена на продажу". Покупатели недооценивают стоимость всего того, что входит в комплект апартаментов-отеля, а те покупатели, которые с наибольшей вероятностью могли бы поднять цену — местные покупатели, использующие заемные средства, — в настоящее время не могут получить необходимое для этого финансирование из-за высоких ставок. Такая ситуация не будет длиться бесконечно, как только ставки снизятся ещё больше.
Уточните, входит ли использование объекта для краткосрочного проживания в рамки зарегистрированного назначения кондоминиума и его устава или же эта практика была введена владельцами в неформальном порядке. Название, напоминающее название отеля, является маркетинговым ходом, а не юридической гарантией.
В некоторых зданиях владельцам квартир предписывается вступать в обязательный пул сдачи в аренду; в других это остается по выбору. Прежде чем сделать предложение, зафиксируйте в письменной форме размер комиссии, срок действия договора и условия расторжения договора.
Плата за обслуживание в зданиях типа «апарт-отель» обычно выше, чем в обычных жилых домах, поскольку она идет на финансирование гостиничных услуг. Учитывайте этот фактор при расчете чистой доходности, а не валовой.
Задайте себе вопрос: кто впоследствии купит у вас эту квартиру — другой инвестор или, возможно, покупатель, планирующий проживать в ней сам? У квартиры, представляющей интерес исключительно для инвестора, занимающегося краткосрочной арендой (STR), рынок перепродажи более ограничен, чем у той, которая подходит для обоих вариантов.
Предложение на рынке недвижимости в районах Зона-Сул и Барра-да-Тижука является сконцентрированным и неравномерным. Ipanema и Леблон располагают самым ограниченным и востребованным ассортиментом номеров и предлагают самые высокие в городе цены за ночь. Копакабана предлагает более широкий выбор объектов недвижимости и начальных цен, в том числе известные высотные здания на берегу моря вдоль Авенида Атлантика; именно здесь мы наблюдаем наибольшее количество объем краткосрочной аренды в городе. В районе Барра-да-Тижука сосредоточено большинство новых жилых комплексов международных брендов — в том числе «Grand Hyatt Residences» — причем начальная цена за квадратный метр здесь, как правило, ниже, чем в прибрежной зоне Зона-Сул.
Независимо от того, какой район Вы рассматриваете, организационная структура здания имеет большее значение, чем его адрес. Прежде чем показать клиенту квартиру, готовую к краткосрочной сдаче в аренду, мы внимательно изучаем устав товарищества собственников жилья (convencao de condominio), а также любые договоры об управлении или о совместной сдаче в аренду. Этот же стандарт мы применяем ко всему нашему обширному списку Квартиры в Рио-де-Жанейро, подходящие для сдачи через Airbnb, и это определяет аргументацию в пользу того, следует ли оформить объект недвижимости в качестве объекта краткосрочной или долгосрочной аренды как только он станет вашим.
Да. В Рио-де-Жанейро нет запрета на краткосрочную аренду. Существует постановление Высшего суда (Superior Tribunal de Justiça), согласно которому частая сдача жилья в краткосрочную аренду через онлайн-платформы требует одобрения со стороны кондоминиума, а также обязательная к исполнению директива по конкретным вопросам (Tema 1.443), которая пока находится на рассмотрении. Отдельный законопроект о муниципальной регистрации пока не принят. Законность на городском уровне не вызывает сомнений; необходимо проверить наличие разрешения на уровне конкретного жилого комплекса.
Квартира, "подходящая для Airbnb", представляет собой обычное жилое помещение в здании, правила эксплуатации которого на данный момент допускают краткосрочную сдачу в аренду. Здание апарт-отеля (или кондо-отеля) с самого начала проектируется и эксплуатируется с учетом краткосрочного размещения гостей как неотъемлемой части его структуры; зачастую в таких зданиях имеются стойка регистрации, служба уборки, а иногда и программа аренды, управляемая непосредственно администрацией здания.
В принципе, да. Ни одно здание в Бразилии не может считаться полностью защищённым от собственного перепрофилирования. На практике же голосовать против здания, зарегистрированное в качестве объекта гостиничного бизнеса и имеющее соответствующие договоры об эксплуатации, гораздо сложнее, чем против обычного жилого здания, в отношении которого этот вопрос решается впервые. Риск в данном случае значительно ниже, но не равен нулю, и мы проверяем документы конкретного здания, а не исходим из предположения, что его тип гарантирует результат.
В стоимость входит не только сама квартира, но и разрешение на сдачу в аренду для краткосрочного проживания, предоставляемое застройщиком, а также общая инфраструктура комплекса (бассейн, тренажерный зал, стойка регистрации, услуги по уборке), причём зачастую квартира сдаётся меблированной или в состоянии «под ключ». При сопоставимом анализе с самостоятельной организацией аналогичной конфигурации данный вариант зачастую оказывается более выгодным, а не более дорогостоящим.
Для покупателей, оплачивающих покупку наличными или иностранной валютой, нынешнее сочетание высокой ставки SELIC и относительно низких цен играет вам на руку: дорогое местное финансирование вытесняет с рынка значительную часть бразильских покупателей, что означает меньшую конкуренцию при приобретении объектов, которые по своим характеристикам хорошо подходят для получения дохода от краткосрочной аренды. Этот разрыв, как правило, сокращается по мере снижения ставок.
На рынке краткосрочной аренды в Рио средний годовой доход на одно объявление за двенадцать месяцев до июля 2026 года составил примерно $12 800 долларов США, в то время как валовая доходность по долгосрочной аренде по индексу FipeZAP составила 6,25%. Объект типа «апарт-отель» обычно демонстрирует более выгодные показатели чистой прибыли в рамках данного сравнения, поскольку здание уже берет на себя часть операционных расходов, которые в противном случае пришлось бы нести частному владельцу.
Да. В Бразилии не существует ограничений на владение городской жилой недвижимостью для иностранных граждан, а также не предъявляется требований к проживанию в стране. Вам понадобится CPF (индивидуальный налоговый номер), который также позволяет декларировать доход от аренды, а сделку купли-продажи можно оформить дистанционно на основании доверенности. Ознакомьтесь с нашей справочник по правовым и налоговым вопросам для просмотра полной последовательности.
Это зависит от конкретного здания. В некоторых комплексах апарт-отелей владельцам квартир предписывается присоединиться к обязательному пулу аренды с фиксированной комиссией; в других же управление остается по выбору. Уточните этот вопрос в письменной форме до того, как сделаете предложение, поскольку это влияет как на вашу чистую прибыль, так и на степень контроля, который вы сохраняете над квартирой.
Мы изучаем устав кондоминиума и договор аренды и управления ещё до того, как вы сделаете предложение, а не после — и честно сообщаем вам, если здание не соответствует тому, что обещано в рекламных материалах.
Записаться на консультациюПравила владения квартирами в кондоминиуме, муниципальные нормы и процентные ставки могут изменяться и варьироваться в зависимости от конкретного здания. Настоящая статья носит исключительно общий информационный характер — перед покупкой уточните действующие правила в отношении конкретного объекта недвижимости у администрации кондоминиума и у бразильского бухгалтера.
Закрытые и только что выставленные квартиры, пентхаусы и дома в Ипанеме, Леблоне, Копакабане и Южной зоне. Не чаще одного письма в неделю.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you
