Обновлено в октябре 2026 года · Проверено Дэвидом Шильке, риэлтором (CRECI-RJ 089162/O) · Источники: FipeZAP (Fipe), ADEMI-RJ/Brain, Центральный банк Бразилии, объявления на сайте Oabitat

Рынок жилой недвижимости Рио-де-Жанейро занимает десятое место в Бразилии по уровню запрашиваемых цен: R$ 11 131 за м² по всему городу в июле 2026 года, что на 4,72 % выше, чем за последние двенадцать месяцев (FipeZAP). Цены в престижных прибрежных районах в два–два с половиной раза превышают этот показатель — Leblon R$ 28 432/м² и Ипанема R$ 26 178/м² — именно там находится большинство объектов недвижимости, представленных на этой странице. На сайте Oabitat в настоящее время размещено 167 объектов недвижимости на продажу в Рио-де-Жанейро, от 1,0 млн R$ до 60 млн R$, при этом медианная запрашиваемая цена составляет 3,7 млн R$; приведенный ниже список обновляется по мере появления и снятия объектов с рынка.

Воспользуйтесь формой поиска выше, чтобы отфильтровать результаты по району, цене, количеству спален и типу недвижимости, либо читайте далее, чтобы узнать, что означают эти цифры, что можно приобрести за определенный бюджет в каждом районе и как иностранный покупатель оформляет сделку по покупке недвижимости здесь.

Продажа недвижимости в Рио-де-Жанейро

Практически весь спрос со стороны иностранцев и покупателей элитного жилья сосредоточен в Зоне Сул — полосе районов, расположенных между пляжами и лесом Тижука, — а также в закрытых жилых комплексах на холмах Жоа и Сан-Конрадо. Это находит отражение в базе данных Oabitat: Ипанема (61 объект на продажу), Копакабана и Леме (36), Леблон (28), Лагоа (9), Гавеа и Урка (по 6), Жардим-Ботанико и Сан-Конрадо (по 4), а также отдельные объекты в Ботафого, Фламенго, Жоа, Санта-Тереза и Барра-да-Тижука. По типу недвижимости: 137 квартир, 64 пентхауса, 22 дома и 14 объектов в новых жилых комплексах (объявления могут относиться к нескольким типам одновременно).

• Квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро — от однокомнатной квартиры площадью 48 м² на улице Rua Barão da Torre в Ипанеме по цене 1,85 млн реалов до резиденций площадью 370 м² в первой линии на проспекте Avenida Atlântica.
• Пентхаусы на продажу в Рио-де-Жанейро — дуплексы с частными бассейнами; это вторая по величине категория объектов недвижимости после квартир.
• Дома на продажу в Рио-де-Жанейро — закрытые жилые комплексы в Жоа, Сан-Конрадо и Итанханга, а также отдельно стоящие дома в Санта-Тереза, Гавеа и Жардим-Ботанико.
• Новые события — объекты на стадии строительства и недавно сданные в эксплуатацию здания, преимущественно в районах Ипанема, Леблон и Ботафого.

Стоимость недвижимости в Рио-де-Жанейро (2026 г.)

В таблице приведены средние цены предложения на квадратный метр по данным FipeZAP для районов города, которые находятся в поле зрения агентства (июль 2026 г.), изменение по сравнению с данными FipeZAP за сентябрь 2025 года для того же района, а также медианную цену предложения за м² по текущим объявлениям Oabitat, если их количество достаточно для расчета. Наши медианные значения превышают средние показатели FipeZAP во всех районах: FipeZAP усредняет данные по всем выставленным на продажу квартирам, тогда как в наших объявлениях преобладают квартиры с видом на улицу, отремонтированные и расположенные на верхних этажах.

Источники: Индекс продаж жилой недвижимости FipeZAP, выпуски за июль 2026 г. и сентябрь 2025 г. (Fipe/ZAP); база данных объявлений Oabitat, 2 октября 2026 г. Данные по районам, не охваченным отчётом FipeZAP (Урка, Гавеа, Жардим-Ботанико, Жоа, Сан-Конрадо, Леме), приводятся исключительно на основе наших собственных объявлений, размещённых на страницах соответствующих районов.

Обращают на себя внимание три момента. Районы Леблон и Ипанема заметно опережают остальную часть города — за последний год цены на недвижимость в них росли примерно в два раза быстрее, чем в среднем по городу, при весьма ограниченном предложении земельных участков на побережье. Копакабана представляет собой исключение в обратном направлении: при цене 13 479 реал за м² недвижимость здесь стоит вдвое дешевле, чем в Ипанеме, при том что речь идет о том же пляже, — именно поэтому этот район привлекает как покупателей, планирующих ремонт, так и инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду. При этом город в целом по-прежнему остаётся более доступным, чем курортные рынки Бразилии — Витория, Итапема и Бальнеарио-Камбориу, где цены превышают 15 000 R$ за м² — несмотря на более высокий спрос на аренду в Рио-де-Жанейро.

В районах Ипанема и Леблон улица имеет такое же значение, как и сам район

Средние показатели FipeZAP скрывают разброс в 30–40 % в пределах одного района, и при их расчете мы руководствуемся несколькими простыми правилами, которые применяем при каждой оценке. В Ипанеме самыми дорогими кварталами являются Четырехугольник — район между площадью Носса-Сеньора-да-Пас и границей Леблона, расположенный на расстоянии от двух до четырёх улиц от пляжа, — где отремонтированные квартиры и новые элитные жилые комплексы определяют максимальный уровень цен в этом районе. В пределах «Квадрилатеро» тихие улицы стоят значительно дороже, чем магистральные дороги: Улица Редентор, например, закрыта для сквозного движения с обоих концов, а владельцы зданий, расположенных на ней, совместно оплачивают частную охрану улицы, благодаря чему она является одним из самых востребованных адресов в Ипанеме, а цены на недвижимость здесь превышают цены в соседних кварталах. Двигаясь на восток по главной артерии района, Улица Висконде-де-Пиража (которая в районе Леблон переходит в проспект Атаульфо-де-Пайва), цены на квартиры с видом на проспект снижаются: по нему курсируют автобусы Зона-Сул и проезжает транзитный транспорт, и этот шум учитывается в стоимости — квартира с такой же планировкой на параллельной боковой улице обойдется дороже. Там, где проспект заканчивается, кварталы вокруг улицы Гомеса Карнейро и площади Генерала Осорио — это всё ещё Ипанема, но местные жители называют этот район "Копанема" — заметно дешевле в расчёте на квадратный метр: отремонтированную квартиру с тремя спальнями там по-прежнему можно найти по цене около R$ 2 миллионов, чего в районе Квадрилатеро не было уже много лет. Квартиры, как правило, более старые и просторные, при этом их адрес по-прежнему находится в Ипанеме — именно поэтому Копанема представляет собой ту самую возможность, на которую мы обращаем внимание инвесторов, занимающихся краткосрочной арендой: гость, ищущий на Airbnb "Ипанема", находит это объявление, владелец приобрел эту недвижимость по ценам Копанемы, а от проспекта Раинья-Элизабет или улицы Жоаким-Набуко до пляжа по-прежнему можно дойти за несколько минут. Третьим фактором является близость к Павао-Паваозинью — Кантагало район, простирающийся по склону холма от Ипанемы до Копакабаны: чем ближе улица расположена к нему, и прежде всего к его лестничным входам, тем ниже цена за квадратный метр, независимо от качества здания. В Леблоне наблюдается та же закономерность, но в меньших масштабах — кварталы, примыкающие к Крузада Сан-Себастьяна Жилой комплекс рядом с торговым центром «Shopping Leblon» продаётся по ценам ниже, чем в остальной части района, в то время как в «Alto Leblon», расположенном на склоне холма, покупателям предлагают виды вместо близости к пляжу. Повсюду в Зона-Сул действует общее правило: каждый квартал, расположенный ближе к пляжу, повышает стоимость недвижимости, а прямой вид на море прибавляет к ней больше, чем любой ремонт.

Что можно приобрести за 2 миллиона R$, 4 миллиона R$ и 8 миллионов R$

Примеры из нашего текущего списка предложений (октябрь 2026 года); каждая ссылка ведёт на актуальное объявление и заменяется после продажи объекта.

• Около 2 миллионов R$: a Квартира с 2 спальнями площадью 82 м² в Леблоне с видом на статую Христа (R$ 1,85 м); а Квартира площадью 100 м² с двумя спальнями в районе Альто-Леблон (R$ 1,95 м); либо Двухуровневый пентхаус площадью 144 м² в Гавеа (R$ 1,8 млн). В районе Квадрилатеро на эту сумму можно приобрести квартиру с удобным расположением и подходящей планировкой, но без отделки; на улицах Копанемы в направлении Копакабаны за эту сумму можно приобрести отремонтированную квартиру с тремя спальнями.
• Около 4 миллионов R$: a Квартира площадью 159 м² с 3 спальнями в Ипанеме (R$ 4,1 млн); а Квартира площадью 256 м² с 4 спальнями в Урке с видом на храм Христа (R$, 3,95 м); либо Дом площадью 350 м² с садом в Санта-Тереза (R$ 3,9 млн). Именно это и составляет основу рынка недвижимости для иностранных покупателей: квартира семейного типа, расположенная в двух–четырёх кварталах от пляжа.
• Около 8 миллионов R$: a Пентхаус площадью 389 м² с панорамным видом на океан в Копакабане (R$ 7,6 млн); а Квартира площадью 370 м² на проспекте Атлантика (R$ 7,8 млн); либо а) Двухуровневый пентхаус площадью 260 м² на берегу моря в Леме (R$, 7,8 млн). Квартира в первом ряду, с видом на море, терраса. За ту же сумму в Ипанеме или Леблоне можно приобрести квартиру площадью примерно 250–300 м², расположенную на одну улицу дальше от пляжа.

Рынок недвижимости Рио-де-Жанейро: текущая ситуация в 2026 году

Цены. Запрашиваемые цены в Рио выросли на 4,72 % за двенадцать месяцев до июля 2026 года и на 2,76 % за первые семь месяцев текущего года, что несколько ниже показателя национального композитного индекса FipeZAP (+5,46 %), однако в престижных районах этот показатель значительно превышает его. Арендная плата представляют собой более впечатляющую картину: в июне 2026 года запрашиваемая арендная плата в городе достигла R$ 59,87/м² в месяц, что на 11,65 % выше, чем годом ранее — это в два с половиной раза превышает уровень инфляции по индексу IPCA, составляющий 4,64 % — что обеспечивает валовую доходность от аренды на уровне 6,25 % по сравнению с 6,13 % в среднем по стране (FipeZAP Locação, июнь 2026 года). Именно этот разрыв между ростом арендной платы и ростом цен является причиной возвращения инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду, в Копакабану и Ботафого. Наш Сравнение доходности от аренды по районам представляет данные в разбивке по регионам.

Процентные ставки. 16 сентября 2026 года Центральный банк Бразилии снизил ставку Selic до 13,75 % — это стало первым снижением с пикового значения в 14,00 %, при этом банк не взял на себя обязательств по дальнейшим снижениям. Ипотечный кредит по-прежнему остается недоступным для бразильцев, что обусловливает преобладание на рынке первоклассной недвижимости расчетов наличными и дает преимущество в переговорах иностранным покупателям, расплачивающимся в евро или долларах; см. варианты финансирования для иностранных покупателей о том, на какие цели бразильские банки готовы предоставлять кредиты нерезидентам, а на какие — нет.

Новая партия товара. В первом полугодии 2026 года застройщики вывели на рынок города 13 272 единицы жилья (+2,26 % по сравнению с аналогичным периодом 2025 года) и реализовали 12 883 единицы (+4,65 % по сравнению с аналогичным периодом 2025 года), согласно данным ADEMI-RJ и Brain Inteligência Estratégica; половина выпущенных объектов пришлась на субсидируемый сегмент «Minha Casa Minha Vida», что означает, что новое предложение в Зона-Сул по-прежнему остается ограниченным — как правило, это небольшие здания на 10–40 квартир, расположенные на боковых улицах Ипанемы и Леблона, которые в настоящее время находятся под защитой Правила сохранения босса-новы в регионе АТР. Наш индикатор цены за квадратный метр обновляется с каждым выпуском FipeZAP.

Краткосрочная аренда. Решение Суда штата Жуниор (STJ) от 2026 года по делу об использовании Airbnb в кондоминиумах изменило правила, регулирующие действия собственников в отношении квартир; мы подробно рассматриваем этот вопрос в Инвестиции Airbnb в Рио после решения Верховного судебного суда. Прежде чем приобретать недвижимость для краткосрочной сдачи в аренду, ознакомьтесь с правилами эксплуатации здания — мы проверяем их в рамках комплексной проверки.

Приобретение недвижимости в Рио-де-Жанейро иностранцем

Иностранцы могут приобретать городскую жилую недвижимость в Бразилии на своё имя без каких-либо требований к проживанию и без ограничений на перепродажу или вывоз средств за границу, при условии, что сделка оформлена надлежащим образом. Шесть этапов, по каждому из которых имеется собственное руководство:

1. Получите CPF (Бразильский налоговый номер) — выдается в консульстве или в Бразилии в течение нескольких дней; требуется при каждой подписи. Руководство по CPF и финансированию.
2. Зарезервируйте объект недвижимости с помощью договора о намерении купли-продажи — обязательный преддоговор, как правило, с внесением залога в размере 10–20 %. Что должно содержаться в обещании.
3. Комплексная проверка — регистрационное свидетельство (матрикула), задолженности продавца и судебные иски, задолженность по коммунальным платежам, налог на недвижимость (IPTU), а также в районах Копакабана и Леме — информация о том, является ли участок «террено-де-маринья» (федеральная прибрежная зона). Контрольный список для проведения комплексной проверки.
4. Осуществите перевод средств посредством зарегистрированного биржевого контракта — именно благодаря записи в Центральном банке вы впоследствии сможете снова снять эти деньги. Перевод денег в Бразилию.
5. Оплатите ITBI и подпишите эскритуру — муниципальный налог на передачу права собственности в Рио составляет 3 % от стоимости; договор подписывается в нотариальной конторе. Объяснение термина ITBI.
6. Зарегистрируйте договор в Реестре недвижимости (Registro de Imóveis) — право собственности переходит после регистрации, а не при подписании договора. Заложите примерно 5 % от покупной цены на уплату налога ITBI, услуги нотариуса и регистрацию в совокупности; рассчитать расходы, связанные с оформлением сделки за указанную вами цену.

Полное описание процесса, сроки выполнения и наиболее распространённые ошибки приведены в Приобретение недвижимости в Рио-де-Жанейро иностранцем. При покупке R$ на сумму 1 миллион или более также предоставляется право на Инвесторская виза VITEM IX.

Районы Рио-де-Жанейро

Ipanema Это центр рынка и нашей базы объектов: пляжные зоны «Посто 9» и «Посто 10», район «Квадрилатеро», расположенный за ними, боковые улицы между улицей Руа-Пруденте-де-Мораис и лагуной, а также более доступные по цене кварталы Копанема в направлении Арпоадора и Копакабаны. Леблон этот район меньше по площади, в нём преобладает жилая застройка, а стоимость квадратного метра здесь самая высокая в городе; недвижимость в Альто-Леблоне, расположенном на склоне холма, продаётся по цене ниже, чем на равнинных улицах. Копакабана А в районе Леме представлен самый широкий выбор недвижимости по самым низким ценам на побережье: там на Авенида Атлантика можно найти просторные квартиры, построенные в 1950–1970-х годах, которые отлично подходят для ремонта. Лагоа Предлагает апартаменты с видом на лагуну и статую Христа по цене на треть ниже, чем в Ипанеме. Ботанический сад (Jardim Botânico) и Gávea отличаются экологичностью, малоэтажной застройкой и популярностью среди семей; Urca представляет собой полуостров с невысокими зданиями и домами на берегу моря, имеющий собственный небольшой пляж; Joá и Сан-Конрадо именно там расположены частные дома и закрытые жилые комплексы. Сравнение доходности по районам см. в каком районе приобрести недвижимость.

Почему стоит совершать покупки через Oabitat

Oabitat — это брокерская компания, имеющая лицензию CRECI, с офисом в Ипанеме, управляемая немецко-французской командой и являющаяся членом AHK (Немецко-бразильской торговой палаты). Мы ведём работу на английском, немецком, французском, португальском и испанском языках, сопровождаем оформление CPF, заключение договора купли-продажи и регистрацию в нотариальной конторе (cartório) совместно с нашими партнёрами-юристами, а также управляем недвижимостью для владельцев, проживающих за рубежом. Большинство наших покупателей — это жители Европы, США и Аргентины, которые оформляют сделку дистанционно после одного или двух визитов; Вот как это работает. Если вы сообщите нам, что именно вы ищете, через форма запроса на поиск, вы будете получать соответствующие объявления по электронной почте, зачастую ещё до их публикации.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Рио-де-Жанейро?

Да. Нерезиденты могут приобретать городскую недвижимость в Бразилии на своё имя при наличии налогового номера CPF и паспорта; виза или вид на жительство не требуются. Ограничения распространяются только на земельные участки в сельской местности и приграничные районы, но не на квартиры или дома в городе.

Сколько стоит квартира в Рио-де-Жанейро?

В июле 2026 года средняя запрашиваемая цена по городу составляла R$ 11 131 за м² (по данным FipeZAP). В районах Ипанема и Леблон она составляет от 26 000 до 28 500 R$ за м², а в Копакабане — около 13 500 R$ за м². В наших текущих предложениях отремонтированная квартира с двумя спальнями, расположенная в двух кварталах от пляжа, стоит от 3 до 5 миллионов R$ в районе Квадрилатеро в Ипанеме, около 2 миллионов R$ на улицах Копанемы в направлении Копакабаны, и от 1,5 до 3 млн R$ в самой Копакабане.

Каковы расходы, связанные с оформлением сделки при покупке недвижимости в Рио?

Примерно 5 % от покупной цены: налог на передачу права собственности (ITBI) в размере 3 %, а также нотариальные (escritura) и регистрационные сборы в размере примерно 1,5–2 %. Комиссионные риэлтора оплачивает продавец.

Является ли недвижимость в Рио-де-Жанейро выгодным вложением средств в 2026 году?

За год до середины 2026 года цены выросли на 4,72 %, а арендная плата — на 11,65 %, что обеспечило валовую доходность на уровне 6,25 % (FipeZAP). Наиболее высокая доходность наблюдается в районах Копакабана и Ботафого в сегменте аренды, а также в Леблоне и Ипанеме в сегменте прироста капитала. Для покупателей, расплачивающихся евро или долларами, колебания валютных курсов имеют не меньшее значение, чем местные цены.

Могу ли я, будучи иностранцем, получить ипотечный кредит в Бразилии?

В редких случаях и по ставкам, привязанным к Selic, превышающим 13 % в год. Практически все иностранные покупатели осуществляют оплату наличными из-за рубежа посредством зарегистрированного валютного контракта, который также гарантирует право на репатриацию выручки впоследствии.

Какой район лучше всего подойдет иностранному покупателю?

Ипанема и Леблон — за стабильность стоимости недвижимости и удобство передвижения пешком; Копакабана — за доходность от аренды и самые низкие стартовые цены на недвижимость на берегу моря; Лагоа, Жардим-Ботанико и Гавеа — для семей; Жоа и Сан-Конрадо — за дома с садами и охраной.

Сколько времени занимает оформление покупки?

Как правило, с момента принятия предложения до регистрации акта собственности проходит 30–60 дней, при условии, что право собственности не обременено и средства уже подготовлены. Оформление CPF занимает несколько дней; перевод средств через валютную биржу — от двух до пяти рабочих дней.

Получу ли я бразильскую визу в случае покупки недвижимости?

Инвестиции в недвижимость на сумму не менее 1 миллиона рандов (700 000 рандов в Северной и Северо-Восточной провинциях) дают право на получение инвестиционной визы VITEM IX. Само по себе приобретение недвижимости не дает автоматического права на проживание; визу необходимо оформлять отдельно.