Прежде чем обставить хотя бы одну комнату или подписать договор аренды, выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой определяет все последующие шаги — ваши управленческие расходы, периодичность подачи налоговой отчетности, а также то, допускают ли внутренние правила вашего здания тот вариант, который вы предпочитаете. Ниже приведены рекомендации, как тщательно продумать этот вопрос, если вы являетесь иностранным владельцем, проживающим за рубежом.
Большинство иностранных покупателей рассматривают выбор между краткосрочной (по типу Airbnb) и долгосрочной арендой как вопрос доходности — какой вариант приносит больше прибыли. Это действительно важный фактор, но не самый главный. В первую очередь необходимо выяснить, разрешают ли уставные правила вашего конкретного жилого комплекса (convenção de condomínio) краткосрочную аренду вообще. Все больше жилых комплексов в Рио принимают решения об ограничении или полном запрете такой аренды, и узнать об этом после того, как вы уже обставили квартиру для сдачи через Airbnb, обойдётся вам весьма дорого.
Высший суд правосудия Бразилии (STJ) постановил, что использование жилого помещения для краткосрочной аренды по типу по типу Airbnb, представляет собой вид использования, который в достаточной степени изменяет характер здания, что требует одобрения со стороны самого кондоминиума — а именно, внесения поправок в «convenção de condomínio», что в соответствии с бразильским законодательством о кондоминиумах, как правило, требует большинства в 2/3 голосов собственников (а не только тех, кто присутствует на собрании). В отношении зданий, где уже было проведено голосование о разрешении или запрете краткосрочной аренды, правовая ситуация ясна в любом случае; более рискованным является положение тех зданий, где этот вопрос ещё не рассматривался, поскольку неблагосклонное собрание собственников может проголосовать за введение ограничений после того, как вы уже приступили к реализации данной стратегии.
Меньше, чем ожидают большинство владельцев. Владельцы бразильской арендуемой недвижимости, не являющиеся резидентами страны, облагаются одинаковым федеральным налогом, удерживаемым у источника выплаты (IRRF), с дохода от аренды, независимо от того, поступает ли он от одного долгосрочного арендатора или от ряда краткосрочных бронирований — 15% для резидентов большинства стран, а для владельцев, проживающих в юрисдикциях, которые Бразилия рассматривает как режимы с низким уровнем налогообложения, эта ставка повышается до 25%. Разница заключается в административном ритме: доход от краткосрочной аренды поступает меньшими, но более частыми суммами, которые всё равно необходимо суммировать и отражать в отчётах с той же ежемесячной периодичностью DARF, что на практике означает больший объём бухгалтерской работы, несмотря на то что сама налоговая ставка остаётся неизменной.
Прежде чем вы примите решение в отношении стратегии, а не после этого, мы проверяем договор о совместном владении зданием и последние протоколы собраний собственников, а также можем подробно рассмотреть реалистичные прогнозы доходности для обоих вариантов в отношении конкретного объекта недвижимости. Наш Услуги по управлению недвижимостью охватывают как краткосрочные, так и долгосрочные структуры, поэтому смена стратегии в дальнейшем не означает смену управляющих.
Перед тем как принять решение, компания Oabitat может проанализировать внутренние правила конкретного здания и рассчитать реалистичный доход как от краткосрочной, так и от долгосрочной аренды.
Забронировать брифингПравила внутреннего регламента кондоминиума, муниципальные нормы, регулирующие краткосрочную аренду, а также ставки удержания налогов могут различаться в зависимости от здания и меняться со временем. Настоящая статья носит исключительно общий информационный характер — уточните действующие правила в отношении конкретного объекта недвижимости у администрации кондоминиума и у бразильского бухгалтера.
Дата последнего пересмотра: октябрь 2026 года.
Краткосрочная аренда, как правило, приносит более высокий валовой доход за ночь в туристических районах, таких как Ипанема, Копакабана и Леблон, однако сопровождается сезонными спадами и гораздо более высокими накладными расходами (меблировка, уборка, общение с гостями). Долгосрочная аренда приносит меньший доход, но обеспечивает предсказуемый ежемесячный доход при минимальном участии со стороны арендодателя.
Да. Суд штата Сан-Паулу (STJ) постановил, что краткосрочная аренда изменяет жилой характер здания и требует одобрения в уставе кондоминиума (convenção de condomínio), для чего, как правило, необходимо большинство в две трети голосов всех собственников. Прежде чем принять решение о внедрении стратегии краткосрочной аренды, ознакомьтесь с уставом и последними протоколами собраний собственников.
Стандартные договоры аренды жилья в соответствии с «Lei do Inquilinato» (Закон № 8.245/1991) заключаются на срок от 12 до 30 месяцев, причем обычным сроком является 30 месяцев; данный закон устанавливает правила продления договоров, выселения и внесения залогов, а управляющие компаниями жилых комплексов редко налагают ограничения на долгосрочных арендаторов.
Нет. Владельцы-нерезиденты уплачивают одинаковый федеральный налог, удерживаемый у источника выплаты (IRRF), с доходов от аренды — 15 % или 25 % для резидентов юрисдикций, которые Бразилия рассматривает как юрисдикции с низким уровнем налогообложения, — независимо от того, какую структуру они используют. Доход от краткосрочной аренды просто поступает более частыми платежами меньшего размера, которые, тем не менее, подлежат отражению в ежемесячной декларации DARF.
В настоящее время обсуждается проект муниципального закона, обязывающий владельцев жилья и гостей, арендующих жилье на короткий срок, регистрироваться в городских органах власти. Правила в этой сфере постоянно меняются, поэтому перед разработкой стратегии, связанной с краткосрочным проживанием, рекомендуется уточнить текущее положение дел.
Да. Меблированную квартиру можно сдавать в долгосрочную аренду в любое время, и долгосрочная аренда редко ограничивается положениями местных нормативных актов. Услуги по управлению недвижимостью компании Oabitat охватывают оба типа объектов, поэтому смена стратегии не влечет за собой смену управляющей компании.
Ищете жилье в городе? Просмотрите предложения квартиры в аренду в Рио-де-Жанейро или квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро.
Цена за м² по районам, доходность аренды, налоговые изменения и что сейчас ищут иностранные покупатели.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you