Oabitat 由法国和德国的合作伙伴共同创立，因此从某种意义上说，法国买家正是这家公司的存在原因之一。 对您而言，有一个特别的好消息：法国是与巴西签署了有效税收协定的国家之一，这使您与那些来自未签署此类协定国家的买家相比，处于截然不同的地位。本指南将详细介绍该协定在实践中的具体含义、法国财富税如何适用于巴西房产、切实可行的融资途径，以及投资者签证申请流程的具体操作。.
与巴西的其他一些主要贸易伙伴不同，法国和巴西自1971年起便有一项双边避免双重征税协定生效，该协定在2026年仍有效。 总体而言，基于此模式的协定——这是国际标准，而非巴西与法国的特例——将不动产（房地产）出售所得视为应在该不动产实际所在地国纳税。 就您的情况而言，这意味着巴西对里约热内卢房产的增值收益拥有主要征税权，而法国随后将在您的法国纳税申报中，针对您已向巴西缴纳的税款提供避免双重征税的减免。.
建议向专家确认一下： 关于税收抵免或免税在您的法国纳税申报中具体如何适用——以及它与法国有时在所得税抵免基础上额外征收的CSG/CRDS社会税如何相互作用——这类细节会因您的个人情况而异。 我们建议您在出售房产之前（而非之后），请一位精通法巴税务的顾问根据您的具体情况（居住地、持股结构、房产是个人持有还是通过公司持有），对照税收协定文本进行审核。.
无论国籍或居住地如何，巴西都会对 增益 房产出售时——即您支付的金额（加上有凭证的购置成本和改良费用）与出售价格之间的差额——而非出售价格本身。税率是根据收益金额分级征收的，而非根据您的收入档次：
由于您是非居民卖方，根据巴西的规定，需要 检察官 ——在巴西持有您授权书的受权代理人——需代表您签署产权文件、收取销售款项并办理纳税手续，之后款项才能汇往国外。 该授权书必须明确涵盖房产出售、在公证处签署文件以及与您的银行和巴西联邦税务局（Receita Federal）打交道等事项；措辞笼统、含糊不清的授权书是交割延误的最常见原因之一。.
这是拼图中专门针对法国居民的一块，对于来自大多数其他国家的买家而言并不适用。如果您是法国税务居民，法国的 房地产财富税 (IFI) 对您的 全球 房地产资产，而不仅仅是位于法国的房产——因此，里约热内卢的一套公寓将与您拥有的其他所有资产一起计入您的IFI应税基数。只有当您的净房地产财富超过 130万欧元 以纳税年度的1月1日为准，新迁入的法国居民可享受为期五年的部分免税期。2026年的税率档次（一旦超过起征点）如下：
如果您不是法国税务居民，则不动产税（IFI）仅适用于实际位于法国境内的房地产——您在巴西的房产完全不在其征税范围内。这也是为什么值得仔细斟酌税务居民身份，而不是任其默认确定的又一个原因。.
根据第36/2018号规范性决议，购买房地产是获得巴西居留许可的公认途径之一：房产（或多处房产）总价值至少为 R$1,000,000 在里约以及东南部、南部和中西部其他地区符合条件；门槛降至 R$700,000 适用于北部或东北部的房产。无论国籍如何，此规定均适用——针对法国公民并无单独设定、更高或更低的门槛。 初始居留许可有效期为四年，期满后可转为永久居留；此外，通过R$1M+房地产途径申请者，还可享受三年入籍通道，比标准四年期限更为快捷。 完整的操作细则——包括居留许可与VITEM IX签证本身的区别、所需文件以及最低实际居住要求——均详见我们的 《VITEM IX》专用指南.
从技术上讲，巴西银行的抵押贷款对外国人开放，但在实际操作中限制非常严格： 大多数银行甚至在接受申请前就要求申请人持有永久居留签证和CRNM（国家移民登记卡）；若以境外收入作为收入来源，则需提供约24个月的银行对账单及经公证的葡萄牙语翻译件方可被采纳；对于符合资格的外国人，贷款价值比（LTV）上限约为60–70%。 目前，针对外国借款人的利率大致为 9.5%–14.5% 在巴西的私营银行——相比之下，2026年法国的抵押贷款利率大约为 3.34% 20多年以来 3.43% 在25年以上的时间里，从经济角度来看，通常更划算的做法是在国内办理贷款（或再融资），然后用现金或法国贷款的资金在里约购房，而不是在当地借款。.
对于希望获得境内融资的买家而言，切实可行的途径是通过开发商或基金为新建/在建项目提供融资——这种融资由开发商直接提供，不受中央银行抵押贷款规则的约束，且对没有CRNM的外国买家开放。 典型结构：签约时支付10–30%首付，施工阶段的分期付款与CUB指数挂钩，交付后的余款由开发商提供融资，利率约为IPCA指数加上每月0.75–1%，还款期限为8–10年。 此种融资方式仅适用于新建项目，不适用于二手房。完整详情，以及所有买家（无论采用何种融资方式）均需办理的 CPF（巴西纳税人识别号）申请流程，请参阅我们的 融资与中央公积金指南.
请通过 econsular.itamaraty.gov.br 向离您最近的巴西领事馆预约当天办理，或者抵达巴西后直接通过联邦税务总局（Receita Federal）申请——无论哪种方式都是免费的，而且在签署任何文件之前，您都需要先办理好这项手续。.
如果申请法国抵押贷款或再融资对您来说是切实可行的，请在里约签订购房合同之前就办理好相关手续（或至少确认好具体金额）——这会改变您的谈判地位和时间安排。.
如果您无法全程参与每个环节，请委托巴西公证人或您的法律代表起草一份授权书，该授权书必须明确涵盖签署产权文件及办理税款缴纳事宜，切勿使用通用模板。.
由于该条约决定了未来房产出售在您的法国纳税申报中将如何征税，且不动产税（IFI）取决于您的居住身份以及您名下所有资产的价值，因此最好在购房前就一并审查这些事项，而不是等到报税时再处理。.
如果里约对您而言不仅仅是一项纯粹的投资——如果居留权本身对您具有价值——那么从一开始就值得规划如何安排购房交易，以使交易金额超过1,000,000 R$1的门槛。.
本指南仅供一般参考，不构成法律、税务或财务建议。巴西税法、《巴西-法国税收协定》、法国财富税规定以及移民法规均可能发生变化，且您的具体情况（居留身份、收入结构、现有的法国税务状况）将影响上述规定对您的适用性。 在做出购房、融资或签证决定之前，请务必确认最新数据，并向合格的巴西和法国税务顾问及移民律师寻求个性化指导。.
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