在里约热内卢的公寓楼内开展爱彼迎（Airbnb）业务不再属于法律灰色地带。2026年5月7日，巴西最高司法法院（STJ）就REsp 2.121.055/MG案作出裁决， 裁定：只要该限制获得三分之二业主的确认，即使大楼章程中从未明确提及“爱彼迎”一词，公寓楼的“仅限居住用途”条款就足以阻止频繁、专业的短期租赁行为。 该裁决并未在里约热内卢全面禁止爱彼迎。它做了一件更具体的事情：为公寓业主大会提供了一个更明确的法律工具，以便针对每栋楼分别决定是否允许短期租赁。.
我们与伊帕内玛、莱布隆和科帕卡巴纳地区的购房者和业主合作，他们主要依靠短期租赁收入，而这一裁决是2026年对该群体而言最重要的法律进展。 同样重要但鲜少被报道的是：最高法院（STJ）此后已受理了一起重复上诉案件（Tema Repetitivo 1.443），该案将针对一个范围更窄且尚未解决的问题确立具有全国约束力的规则——全国所有类似诉讼均已暂停，直至该案作出裁决。 在该问题最终解决之前，国会中正在审议的三项法案也可能再次改变现行法律框架。.
下面，我们将详细说明5月7日实际发生了哪些变化、哪些事项尚未确定、待审议的立法草案提出了哪些内容，以及我们建议客户在购买——或继续租赁——里约热内卢的公寓前应核实哪些事项。.
简而言之：州法院裁定，即使没有明确的"禁止Airbnb"条款，公寓管理处仍可禁止住宅单元被反复用于专业性短期出租——但前提是该变更须经业主大会三分之二业主批准。以下是该裁决的理由。.
该案涉及米纳斯吉拉斯州一名公寓业主，她希望通过数字平台将自己的公寓作为短期住宿出租。该楼的《业主大会章程》并未具体提及爱彼迎（Airbnb）；该章程仅要求"纯粹作住宅用途"（estritamente residencial），并禁止将单元房用作寄宿处、旅馆或酒店。 一审法院支持了业主委员会的立场。最高司法法院（STJ）第二分庭以多数票维持了这一判决，由南希·安德里吉大法官担任报告人。.
法院采取的关键举措是设立了一个名为 短期非典型合同 ——"非典型短期租赁合同"——既不属于《租赁法》（第8.245/1991号法律）规定的标准“temporada”租赁，也不属于《旅游法》（第11.771/2008号法律）规定的酒店式“hospedagem”。 法院指出，房源是否属于这一非典型类别，取决于以下事实：该房源的出租频率、是否设有最短入住期限、是否在独立房间内接待陌生人，以及是否提供酒店式服务（如每日清洁、床上用品、礼宾服务）。 仅偶尔通过平台出租，且采用普通“temporada”条款，这一行为本身并不会改变该房源的居住性质。而频繁、类似商业运作的短期出租则会改变其居住性质。.
一旦某项挂牌信息越过这一界限，根据《巴西民法典》第1.351条的规定，将其视为该建筑指定用途的变更——鉴于2022年的一项法律（第14.405/2022）将批准门槛从“全体一致”下调后，现需获得三分之二单元业主的批准，而非简单多数。.
实际操作中： 该裁决并不适用于那些每年仅按标准“季节性租赁”条款出租公寓几周的普通业主。其针对的是频繁、类似商业性质的经营行为——这类行为最容易遭到业主大会的反对投票。.
不。州高等法院明确指出，仅使用Airbnb这类平台这一行为本身，并不会导致该单元丧失住宅属性。 变化在于举证责任和程序：建筑物的业主大会现在拥有更明确的法律依据，可以通过三分之二的投票限制频繁的短期租赁；而受到质疑的业主则必须证明其使用行为不构成“reiterada exploração econômica”（反复的商业开发）。.
实际结果是市场呈现两极分化。一些建筑——尤其是那些实际上专为短期租赁市场而建的新建项目和高层楼宇——其业主大会章程已对此予以授权，或者业主大会不太可能对此投反对票。 而其他建筑，尤其是那些较旧、以家庭为导向的住宅楼，则更可能利用这一裁决来正式确立相关限制。这种分化在2026年5月之前就已经非正式地存在了；STJ的裁决使其具有了法律效力。.
“重复案件 1.443”是一起独立的、目前仍在审理中的联邦最高法院（STJ）案件，已分配给拉乌尔·阿劳霍大法官审理，该案将解决5月裁决中未明确的问题： 仅凭一条简单的“仅限住宅用途”条款，是否足以禁止短期住宿平台租赁——即使租赁合同中从未明确提及此类用途——抑或必须有明确的禁止性规定。 由于该案已被选入巴西的重复上诉程序，最高法院已在全国范围内暂停了所有涉及同一争议点的待决个别诉讼和集体诉讼，直至第1.443号案件作出裁决。.
这是值得关注的裁决。REsp 2.121.055/MG 仅针对该案的具体事实作出了裁决；而 Tema 1.443 将为巴西所有公寓楼确立一项具有约束力的统一解释。截至本文发布之时，尚未公布任何裁决结果。.
我们的建议： 不要将2026年5月的裁决视为最终定论。如果您拥有或正在购买用于短期租赁获利的房产，从法律角度来看，更稳妥的做法是遵循《Tema 1.443》最终确立的规定——我们会为客户持续跟踪相关动态，并在任何更新影响实际交易之前及时提醒。.
或许吧，但目前还未实现。国会目前有三项法案涉及这一具体问题，但均未通过表决成为法律。.
由劳拉·卡内罗众议员于2026年3月提交。该法案拟将短期平台租赁纳入《租赁法》（第8.245/1991号法律）的管辖范围，而非《旅游法》，从而在全国范围内为其确立更明确的合同地位。.
待委员会审议将直接修订《民法典》第1.336条，针对住宅公寓内单元的高周转率短期使用增加具体规定。.
陷入僵局，正在等待新报告员这三种方式中历史最悠久的一种。在通过平台将单元进行短期出租之前，必须获得业主大会的明确授权，并将该授权写入《业主公约》。.
自2019年起在委员会任职这些法案指向不同的方向——其中一项将使短期租赁更容易得到支持，另外两项则将使公寓楼更容易予以阻止。国会可能在Tema 1.443案裁决前或裁决后采取行动，因此这一问题目前仍悬而未决。.
无论您已经拥有一套里约热内卢的公寓，还是正在考虑购买一套用于短期租赁获利，只需四个步骤就能涵盖今年真正重要的绝大多数事项。.
请特别留意是否包含"residencial"条款，以及任何涉及“pensões”、“hotéis”或短期住宿用途的表述。里约热内卢的大多数建筑从未针对网络平台租赁时代更新过这些条款——而正是这种沉默，成为了2026年5月那起案件的关键所在。.
如果某栋楼已经就短期租赁问题进行过表决、对某户处以罚款或发出过正式通知，那么它实际上已经向你表明了立场——无论书面章程上怎么规定。.
房源的出租频率、最短入住天数以及酒店式服务（如客人离店后的清洁、礼宾服务、床上用品更换等）是法院考量的重要因素。如果您的房源符合其中多项条件，请做好预算，以应对可能出现的业主大会投票反对该房源的情况。.
如果建筑物的位置确实不明，根据第1.351条获得的三分之二书面批准，将消除该裁决造成的不确定性——这对您的投资方案而言，其价值可能比原合同中的任何条款都要大。.
对于那些在短期租金收益与长期稳定性之间权衡利弊的买家而言，该裁决现已成为我们尽职调查的常规环节，与该建筑的 物业费 以及储备基金。我们在配套文章中探讨了投资方面的内容——包括收益率、管理成本，以及如何在短期租赁与长期租赁之间做出决策——, Airbnb 在里约热内卢的投资：里约热内卢法院新判决的变化, ，以及在我们对……的更广泛探讨中 里约热内卢市针对爱彼迎的监管规定 的发展方向。如果您仍在为某套具体房产的租赁策略犹豫不决，我们的指南将为您 规划短期或长期租赁 逐一分析了这些数据。.
位于 伊帕内玛 和 科帕卡巴纳 短期住宿单元密度最高的地区，其建筑群往往早已对此习以为常；而在较为安静、以家庭为导向的建筑中， 莱布隆 更可能对其加以限制。在每次检查中，我们都会核查建筑物的实际情况——而不仅仅是其印制的规章制度—— 财产管理 参与度，并利用我们的模型模拟收入影响 爱彼迎投资回报率计算器.
是的，根据圣何塞地方法院（STJ）2026年5月在REsp 2.121.055/MG案中的裁决，如果三分之二的业主批准了有关聚会的限制条款，则该限制有效。但仅凭一项笼统的"住宅用途"条款，不得禁止偶尔进行的、符合常规的季节性租赁。.
根据经第14.405/2022号法律修订的《民法典》第1.351条规定，需获得三分之二（dois terços）业主的同意。在该法律颁布之前，则需获得全体业主的一致同意。.
通常来说，不是。最高法院将偶尔进行的、符合标准条款的租赁与反复进行的、以营利为目的的租赁区分开来。只有后者才有被重新定性为“用途变更”的风险。.
另一桩由拉乌尔·阿劳霍大法官审理、目前尚待裁决的联邦最高法院案件，将裁定仅凭一条简单的“仅限住宅用途”条款是否足以禁止短期租赁。该案的裁决结果对全国各级法院均具有约束力；截至本文发布之日，该案尚未作出裁决。.
涉及与“Tema Repetitivo 1.443”相同法律问题的诉讼，在全国范围内均暂停审理，直至该问题作出裁决。基于不同事实的案件仍可继续审理。.
是的。目前国会正在审议三项法案——PL 1.153/2026、PL 1.337/2025 和 PL 2.474/2019——这些法案可能会改变现行框架。截至本文发布之日，上述三项法案均未获得通过。.
如果议会随后限制短期住宿的使用，继续违反该决议将面临罚款、禁令和诉讼费用的风险。在确定短期住宿策略之前，就应明确该建筑物的立场，而不是事后才做决定。.
该裁决仅针对一桩案件作出裁决；并不意味着其他地方的房源会自动下架。该裁决为各议会提供了更明确的途径，以便今后就限制现有短期租赁用途进行表决，因此房东面临的风险比以往更大，但并非自动被禁止。.
本文总结了截至发布之日的巴西法院判决及待审议的立法情况，仅供一般参考；本文不构成法律建议，且该领域的法律正在不断变化。在根据本文内容作出购买或租赁决定之前，请向持牌的巴西律师确认最新情况。.
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