Aktualisiert im September 2026 · Überprüft von Achille Mahieu, Immobilienexperte bei Oabitat in Rio de Janeiro
Jede Immobilie auf dieser Seite befindet sich in einem Gebäude, in dem Eine kurzfristige Vermietung ist zulässig. Da das Superior Tribunal de Justiça im Mai 2026 entschieden hat, dass die Vermietung über Plattformen eine entsprechende Genehmigung durch die Hausordnung der Wohnanlage erfordert, entscheidet allein diese Tatsache darüber, ob eine Wohnung in Rio überhaupt als Airbnb-Unterkunft betrieben werden darf – und das lässt sich weder anhand eines Fotos in der Anzeige, noch anhand des Preises oder der Begeisterung eines Maklers erkennen.
Es handelt sich dabei überwiegend um Wohnungen und Penthäuser, die in Ipanema, Copacabana und Leblon zum Verkauf stehen und von Personen erworben wurden, die beabsichtigen, diese zu vermieten. Nutzen Sie die obige Suche, um nach Stadtteil, Größe und Preis zu filtern, und verwenden Sie den untenstehenden Rechner, um zu ermitteln, welche Rendite ein bestimmter Kaufpreis und ein bestimmter Übernachtungspreis tatsächlich erzielen.
Das bedeutet, dass wir die Bauunterlagen des Gebäudes gelesen haben. Eigentumsordnung sowie die jüngsten Sitzungsprotokolle geprüft und nichts gefunden, was Kurzzeitvermietungen verbietet. Dies stellt ein aussagekräftiges Kriterium in einem Markt dar, in dem die meisten Gebäude dies entweder verbieten oder noch keine Entscheidung getroffen haben.
Dies ist keine Garantie, und wir möchten dies lieber klar und deutlich sagen, anstatt Ihnen eine Gewissheit zu versprechen, die wir nicht geben können. Eine Hausordnung kann gemäß Artikel 1.351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit einer Zweidrittelmehrheit der Eigentümer geändert werden, und das Superior Tribunal de Justiça hat zu dieser Frage noch keine verbindliche Rechtsauffassung veröffentlicht. Was wir Ihnen mitteilen können, ist der aktuelle Wortlaut der Dokumente, und wir werden Ihnen diese Dokumente aushändigen, anstatt von Ihnen zu verlangen, dass Sie sich auf unser Wort verlassen.
Überall sonst auf dem Immobilienmarkt in Rio kaufen Sie die Wohnung. Hier kaufen Sie jedoch zuerst die Hausordnung und erst in zweiter Linie die Wohnung.
Am 7. Mai 2026 Das STJ entschied REsp 2.121.055 mit einer Mehrheit von 5 zu 4: Die wiederholte kurzfristige Vermietung über digitale Plattformen untergräbt den rein wohnlichen Zweck einer Wohnung und gleicht einem Hotelbetrieb, sodass sie nur zulässig ist, wenn die Hausordnung der Eigentumswohnanlage erteilt hierfür ausdrücklich die Genehmigung. Am 8. Juni 2026 Das Gericht legte die Aktenzeichen REsp 2.272.536 und 2.272.537 als Thema 1.443, mit Minister Raul Araújo als Berichterstatter, und setzte alle diesbezüglichen Verfahren in Brasilien bis zur Vorlage einer verbindlichen Rechtsauffassung aus. Offen bleibt die Frage, ob eine bloße Klausel über die "Wohnnutzung" allein ausreicht, um die Vermietung über Plattformen zu untersagen.
Die praktische Konsequenz ist eindeutig: Es gilt nun die Hausordnung des jeweiligen Gebäudes, und diese muss vor Abgabe eines Angebots gelesen werden, nicht erst danach. Unser Hinweis zu Was sich durch die Entscheidung des STJ ändert erläutert die Argumentation ausführlich.
Satzungsänderungen werden in Versammlungen beschlossen, und ein Gebäude, in dem vor drei Jahren Kurzzeitvermietungen erlaubt waren, könnte inzwischen anders darüber abgestimmt haben. Aus den Protokollen geht auch hervor, ob das Thema umstritten ist – ein Gebäude, in dem die Eigentümer aktiv darüber streiten, stellt ein anderes Risiko dar als eines, in dem niemand dieses Thema angesprochen hat.
Ein Gebäude kann Kurzzeitvermietungen zwar auf dem Papier zulassen, diese in der Praxis jedoch erheblich erschweren: kein Zutritt für Gäste ohne Anwesenheit des Eigentümers, kein Gepäck im Gemeinschaftsaufzug, eingeschränkte Nutzung des Schwimmbads. Wir fragen dies, da es Auswirkungen darauf hat, was Sie einem Gast tatsächlich anbieten können.
Die Genehmigungen sind nicht gleichmäßig über die Stadt verteilt, und das Muster ist recht einheitlich.
Ipanema verfügt über mehr als die Hälfte unseres Airbnb-geeigneten Bestands und bietet die besten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen: die höchsten Übernachtungspreise in Brasilien, die stabilste ganzjährige Auslastung sowie Gäste, die zu etwa gleichen Teilen wegen des Strandes, aus beruflichen Gründen und für Familienbesuche anreisen. Die Gebäude hier stammen häufig aus der Mitte des letzten Jahrhunderts, befinden sich in unterschiedlichem Besitz und wurden in der Vergangenheit eher großzügig vermietet.
Copacabana verfügt mit großem Abstand über den größten Bestand an Immobilien mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten in der Stadt, und die Einstiegspreise liegen deutlich unter denen in Ipanema. Genau darin liegt auch das Problem: Das Angebot ist groß, der Preiswettbewerb ist hart, und die Qualität der Immobilien variiert stark von einer Straße zur nächsten. Es ist die richtige Wahl für einen Erstkauf zu einem niedrigeren Einstiegspreis, vorausgesetzt, Sie sind realistisch hinsichtlich des Übernachtungspreises, den Sie erzielen werden.
Leblon ist der Ort in Rio, an dem es am schwierigsten ist, eine Genehmigung zu erhalten. Die Gebäude sind kleiner, die Eigentumsverhältnisse sind feststehend, und die Vorschriften sind häufig restriktiver. Genau diese Knappheit ist der Grund dafür, dass die Wohnungen, die die Voraussetzungen erfüllen, die entsprechenden Preise erzielen.
Botafogo eignet sich besser für längere Geschäftsaufenthalte und weist eine geringere saisonale Schwankung auf. Die bewachten Wohnanlagen in Barra da Tijuca gehören im Allgemeinen zu den restriktivsten der Stadt – sie sind groß, werden professionell verwaltet und neigen dazu, bestimmte Dinge zu verbieten. Gehen Sie bei jedem Angebot in Barra, das als für Kurzzeitvermietungen geeignet beworben wird, mit besonderer Vorsicht vor.
In ganz Rio de Janeiro gibt es ungefähr 32.200 aktive Kurzzeit-Inserate, bei einem durchschnittlichen Tagessatz von etwa US$121, eine Auslastungsrate von 40.8% sowie einen durchschnittlichen Jahresumsatz pro Inserat von etwa US$12.800, in den zwölf Monaten bis Juli 2026.
Diese Belegungszahl verdient besondere Beachtung: Die durchschnittliche Kurzzeitmietwohnung in Rio steht an drei von fünf Nächten leer. Im Gegensatz dazu erzielte die Langzeitvermietung in Rio eine Bruttorendite von 6.25% im Juni 2026 im FipeZAP-Index, mit einem Mieter und ohne Umzugs- oder Übergabekosten.
Die Kurzzeitvermietung liegt im oberen Marktsegment deutlich vor der Langzeitvermietung, im mittleren Segment hingegen hinter ihr. Was die beiden voneinander unterscheidet, ist nicht die Stadt – es sind das Gebäude, die Aussicht, der Außenbereich, die Einrichtung und die Frage, ob die Vermietung von einer kompetenten Person geführt wird. Der obige Rechner ist auf die städtischen Durchschnittswerte eingestellt; passen Sie den Übernachtungspreis und die Auslastung an die Werte an, die wir Ihnen für eine bestimmte Wohnung anbieten, und das Bild sieht in der Regel ganz anders aus.
Plattformgebühr, Reinigung und Wäschewechsel zwischen jedem Aufenthalt, die monatlichen Eigentumswohnung, IPTU, ganzjährig auf Ihren Namen lautende Versorgungsanschlüsse, die Einrichtung und deren Erneuerung, die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen sowie die Verwaltung, falls Sie sich nicht in Rio aufhalten. Kurzzeitvermietungen beanspruchen eine Wohnung zudem weitaus stärker als ein langfristiger Mietvertrag, und das Klima in Rio setzt Möbeln, Anstrichen und Klimaanlagen stark zu.
Das Jahr der Kurzzeitvermietungen in Rio verzeichnet ungewöhnlich hohe Spitzenwerte. Silvester und Karneval Sie erzielen ein Vielfaches des Umsatzes einer gewöhnlichen Woche, und die Wochen davor und danach sind ebenfalls stark. Die Nebensaison ist lang. Jedes Modell, das eine Karnevalswoche auf das ganze Jahr hochrechnet, ist kein Modell.
Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Staatsangehörige hinsichtlich des Erwerbs von städtischen Wohnimmobilien in Brasilien, und es besteht keine Visum- oder Aufenthaltsgenehmigungspflicht. Sie benötigen eine CPF, die individuelle Steueridentifikationsnummer, mit der Sie auch Ihre Mieteinnahmen melden können; diese erhalten Sie bei einem brasilianischen Konsulat im Ausland oder online, noch bevor Sie einreisen. Für ländliche Gebiete und Grenzregionen gelten Einschränkungen, die jedoch in der Zona Sul nicht zur Anwendung kommen.
Zu den Kaufkosten zählen die ITBI in Höhe von 3% des Übertragungswerts in Rio, die Register- und Notargebühren sowie die rechtliche Prüfung. Unsere Rechts- und Steuerleitfaden umfasst die „Certidões“ sowie den gesamten Ablauf. Ein Kauf kann aus der Ferne abgewickelt werden, sofern eine bei einem brasilianischen Konsulat unterzeichnete Vollmacht vorliegt.
Zwei Punkte sind noch ungeklärt, und jeder ehrliche Berater wird Ihnen dies bestätigen. Die verbindliche Entscheidung des STJ gemäß Tema 1.443 steht noch aus. Unabhängig davon hat sich der Stadtrat von Rio mit Gesetzesentwurf 372/2025, was eine Registrierung der Gastgeber und der Immobilien, eine Eintragung in das Kataster (Cadastur) sowie die Erhebung der Gemeindesteuer über die Plattformen erfordern würde; ein Ausschuss hat den Bericht im Dezember 2025 gebilligt, doch er wurde noch nicht vom Plenum verabschiedet und ist nicht in Kraft.
Die vernünftige Vorgehensweise besteht nicht darin, den Markt zu meiden, sondern etwas zu erwerben, das auch nach einer Regeländerung seinen Wert behält: eine Wohnung, die zudem als Langzeitmiete oder an einen Eigennutzer weiterverkauft wird. Auf diese Weise hängt die Investition nicht davon ab, dass eine bestimmte Klausel unverändert bleibt.
Wir beschaffen uns die Hausordnung und die aktuellen Versammlungsprotokolle, bevor Sie ein Angebot unterbreiten – nicht erst während der Eigentumsübertragung. Wir weisen Sie darauf hin, wenn eine Immobilie ein schlechtes Geschäft ist, auch wenn uns dadurch ein Verkauf entgeht. Wir nennen Ihnen einen Übernachtungspreis und eine Auslastungsprognose auf der Grundlage vergleichbarer Einheiten in diesem Gebäude oder dieser Straße und nicht anhand eines städtischen Durchschnittswerts. Und sollten Sie anschließend eine Verwaltung wünschen, übernehmen wir die Vermietung von Kurzzeitunterkünften für Eigentümer, die im Ausland leben – von der Inserierung über die Preisgestaltung und die Gästeauswahl bis hin zum Check-in, zur Reinigung, Instandhaltung und zur monatlichen Abrechnung – in Englisch, Französisch, Deutsch, Spanisch, Italienisch und Portugiesisch.
Wir haben die Hausordnung der Wohnanlage sowie die jüngsten Protokolle der Eigentümerversammlungen gelesen und nichts gefunden, was eine Kurzzeitvermietung verbietet. Es handelt sich hierbei eher um eine dokumentierte Position als um eine Garantie: Die Hausordnung kann mit einer Zweidrittelmehrheit der Eigentümer geändert werden, und die verbindliche Entscheidung des STJ zu dieser Frage steht noch aus. Wir stellen Ihnen die Unterlagen zur Verfügung, damit Sie sich selbst ein Bild machen können.
Kurzzeitvermietungen sind in Brasilien zulässig, da Ferienvermietung gemäß Artikel 48 des Gesetzes Nr. 8.245/91. Die Einschränkung betrifft die Eigentumswohnungen: Am 7. Mai 2026 entschied der STJ in der Rechtssache REsp 2.121.055, dass die Vermietung über Plattformen nur dann zulässig ist, wenn der Vertrag dies ausdrücklich gestattet, und im Juni setzte er im Rahmen des Tema 1.443 landesweit alle diesbezüglichen Verfahren bis zur Festlegung einer verbindlichen Rechtsauffassung aus. Die Rechtmäßigkeit hängt also von Ihrem konkreten Gebäude ab.
Ja. Eine Hausordnung kann gemäß § 1.351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit einer Zweidrittelmehrheit der Eigentümer geändert werden. Dies stellt das zentrale Risiko in dieser Kategorie dar und ist der Grund, warum wir den Kauf von Wohnungen empfehlen, die sich auch als Langzeitmietobjekte eignen oder sich gut an Eigennutzer weiterverkaufen lassen.
Stadtweit lag der durchschnittliche Angebotspreis bei etwa US$121 pro Nacht bei einer Auslastung von 40,8% und einem Jahresumsatz von rund US$12.800 in den zwölf Monaten bis Juli 2026, bei rund 32.200 Angeboten – Brutto, vor Provision, Reinigungskosten, Condomínio, IPTU, Einrichtung und Steuern. Eine gut gelegene Wohnung in Ipanema oder Leblon mit Aussicht oder Terrasse erzielt deutlich höhere Einnahmen. Verwenden Sie den obenstehenden Rechner mit den Zahlen für eine bestimmte Immobilie.
Nicht automatisch. Die Langzeitvermietung erzielte im Juni 2026 in Rio mit einem einzigen Vertrag und geringem Aufwand eine Bruttorendite von 6,251 TP3T, während eine durchschnittliche Kurzzeitvermietung an drei von fünf Nächten leer steht und Provisionen, Reinigungs-, Einrichtungs- sowie Verwaltungskosten verursacht. Die Kurzzeitvermietung schneidet im Spitzensegment eindeutig besser ab, im Durchschnittsfall hingegen schlechter. Erstellen Sie ein Modell für die jeweilige Wohnung, nicht für die Kategorie.
Ja. Für den Erwerb von städtischen Wohnimmobilien gelten keine Eigentumsbeschränkungen für ausländische Staatsangehörige, und es sind weder ein Visum noch eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Sie benötigen ein CPF-Konto, über das Sie auch Ihre Mieteinnahmen melden können. Der Kauf kann aus der Ferne abgewickelt werden, sofern eine beim brasilianischen Konsulat unterzeichnete Vollmacht vorliegt.
Derzeit noch nicht. Der Gesetzentwurf 372/2025 sieht die Registrierung von Gastgebern und Immobilien, die Eintragung in das Cadastur-Register sowie die Erhebung einer Plattformsteuer vor. Ein Ausschuss hat den Bericht dazu im Dezember 2025 gebilligt, doch der Gesetzentwurf wurde vom Plenum noch nicht verabschiedet und ist somit nicht in Kraft getreten. Gehen Sie davon aus, dass die Registrierung bevorsteht, und planen Sie entsprechende Mittel ein.
Ipanema bietet die höchsten Preise und die stabilste Auslastung, Copacabana einen niedrigeren Einstiegspreis und großzügigere bauliche Möglichkeiten – allerdings auf Kosten eines stärkeren Wettbewerbs –, Leblon hingegen einen Seltenheitswert, sofern eine Baugenehmigung vorliegt. Die bewachten Wohnanlagen in Barra da Tijuca weisen im Allgemeinen die strengsten Auflagen in der Stadt auf.
Ja, für Eigentümer, die nicht in Rio wohnen: Inserierung und Preisgestaltung, Gästeauswahl, An- und Abreise, Reinigung und Wäsche, Instandhaltung sowie eine monatliche Abrechnung. Die meisten Wohnungen, die wir in dieser Kategorie vermitteln, werden letztendlich von uns verwaltet; dies ist auch der Grund, warum wir bei der Empfehlung von Gebäuden sehr sorgfältig vorgehen.
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