Обновлено в сентябре 2026 года · Проверено Ахиллом Махье, специалистом по недвижимости компании Oabitat в Рио-де-Жанейро
Каждый объект недвижимости на этой странице расположен в здании, где краткосрочная аренда разрешена. Поскольку в мае 2026 года Верховный суд юстиции постановил, что для сдачи жилья через платформы необходимо разрешение кондоминиума, этот единственный факт определяет, может ли квартира в Рио вообще сдаваться через Airbnb, и это невозможно определить по фотографии в объявлении, цене или энтузиазму агента.
В основном это апартаменты и пентхаусы на продажу в районах Ипанема, Копакабана и Леблон, приобретенные лицами, планирующими их сдачу в аренду. Используйте поиск выше для фильтрации по району, площади и цене, а также калькулятор ниже, чтобы оценить реальную доходность при определенной покупной цене и стоимости ночлега.
Это означает, что мы ознакомились с планом здания устав кондоминиума и с недавними протоколами собраний, и не обнаружил ничего, что запрещало бы краткосрочную аренду. Это существенный фильтр на рынке, где в большинстве зданий она либо запрещена, либо этот вопрос никогда не рассматривался.
Это не гарантия, и мы предпочитаем заявить об этом прямо, нежели продавать вам уверенность, которую мы не можем предоставить. Регламент может быть изменен двумя третями голосов собственников в соответствии со статьей 1351 Гражданского кодекса, а Высший суд справедливости еще не вынес своего обязательного постановления по данному вопросу. Все, что мы можем вам сообщить, содержится в текущих документах, и мы передадим их вам, вместо того чтобы просить верить нам на слово.
Во всех остальных частях рынка Рио вы покупаете квартиру. Здесь вы сначала покупаете правила здания, а во вторую очередь — квартиру.
О 7 мая 2026 года Суд постановил REsp 2.121.055 большинством в 5 голосов против 4: регулярная краткосрочная аренда через цифровые платформы подрывает исключительно жилое назначение объекта и приближается к гостиничной деятельности, поэтому она допустима только в том случае, если кондоминиумный регламент прямо уполномочивает на это. На 8 июня 2026 года Суд принял постановления по делам № 2.272.536 и № 2.272.537 в качестве Тема 1.443, под руководством докладчика министра Рауля Араужо, и приостановил производство по всем связанным делам в Бразилии до вынесения обязательного правового заключения. Открытым остается вопрос о том, достаточно ли одного лишь пункта о "жилом использовании" для запрета сдачи жилья через платформы.
Практическое следствие недвусмысленно: теперь действует регламент конкретного здания, и с ним необходимо ознакомиться до подачи предложения, а не после. Наша заметка о Что изменяет решение STJ полностью излагает ход рассуждений.
Положения могут быть изменены на собраниях, и в здании, где три года назад разрешалась краткосрочная аренда, с тех пор могло быть принято иное решение. Протоколы также показывают, является ли данный вопрос спорным: здание, где собственники активно спорят по этому поводу, представляет собой иной риск по сравнению с тем, где этот вопрос никто не поднимал.
Здание может разрешать краткосрочную аренду на бумаге и делать ее невыносимой на практике: отсутствие доступа для гостей без присутствия собственника, запрет на провоз багажа в пассажирском лифте, ограниченное пользование бассейном. Мы спрашиваем об этом, поскольку это меняет то, что вы фактически можете предложить гостю.
Разрешения распределены по городу неравномерно, и эта закономерность носит достаточно устойчивый характер.
Ipanema содержит более половины нашего фонда недвижимости, пригодного для размещения на Airbnb, и является регионом с наиболее эффективной экономикой: самыми высокими ставками за ночь в Бразилии, стабильной круглогодичной заполняемостью и гостями, которые приезжают ради пляжа, по работе и для семейных визитов примерно в равных пропорциях. Здешние здания часто относятся к середине прошлого века, имеют смешанную форму собственности и исторически лояльно относятся к сдаче в аренду.
Копакабана обладает самым большим объемом доступного для застройки фонда в городе с большим отрывом, а цены при входе значительно ниже, чем в Ипанеме. В этом же заключается и проблема: предложение велико, ценовая конкуренция высока, а качество зданий сильно различается от улицы к улице. Это правильный выбор для первой покупки по более низкой начальной цене, при условии реалистичной оценки достигаемой стоимости суточной аренды.
Леблон Это самое сложное место в Рио для получения разрешения. Здания здесь меньше, права собственности урегулированы более четко, а правила чаще носят ограничительный характер. Именно этот дефицит объясняет столь высокие ставки на квартиры, которые все же соответствуют критериям.
Ботафого подходит для более длительных деловых поездок и отличается менее выраженной сезонностью. Закрытые кондоминиумы Барра-да-Тижуки в целом являются самыми строгими в городе: они отличаются масштабностью, профессиональным управлением и склонны к введению запретов. К любым объектам недвижимости в Барре, рекламируемым как подходящие для краткосрочной аренды, следует относиться с особым вниманием.
По всему Рио-де-Жанейро насчитывается примерно 32 200 действующих объявлений о краткосрочной аренде, при среднесуточной ставке около US$121, коэффициент заполняемости составляет 40.8% и среднегодовая выручка на одно объявление, составляющая примерно US$12 800, за двенадцать месяцев по июль 2026 года.
Этот показатель заполняемости заслуживает внимания: среднее предложение краткосрочной аренды в Рио пустует три ночи из пяти. В противовес этому, долгосрочная аренда в Рио обеспечила валовую доходность в размере 6.25% в июне 2026 года по индексу FipeZAP, с одним арендатором и без затрат на смену арендатора.
Краткосрочная аренда уверенно превосходит традиционную в премиальном сегменте и проигрывает ей в среднем. Разница между ними заключается не в городе, а в самом здании, виде из окна, наличии открытого пространства, обстановке и профессионализме управляющего. Представленный выше калькулятор настроен на средние показатели по городу; если изменить стоимость ночи и уровень заполняемости на те, что мы предлагаем для конкретных апартаментов, картина обычно выглядит совсем иначе.
Комиссия платформы, уборка и смена постельного белья после каждого проживания, ежемесячно кондоминиум, IPTU, коммунальные услуги, оформленные на ваше имя круглый год, меблировка и ее замена, подоходный налог с арендного дохода, а также услуги управляющего в случае вашего отсутствия в Рио. Кроме того, краткосрочная аренда изнашивает квартиру гораздо сильнее, чем долгосрочная, а климат Рио пагубно влияет на мебель, лакокрасочное покрытие и кондиционеры.
В Рио в этом году наблюдается необычно высокий пик спроса на краткосрочную аренду. Новогодняя ночь и карнавал зарабатывать кратно обычной неделе, а недели вокруг них являются сильными. Низкий сезон продолжителен. Любая модель, которая аннуализирует неделю Карнавала, не является моделью.
Иностранные граждане могут без каких-либо ограничений владеть городской жилой недвижимостью в Бразилии, при этом наличие визы или вида на жительство не требуется. Вам необходим CPF, индивидуальный номер налогоплательщика, который также позволяет декларировать доход от аренды; его можно получить в консульстве Бразилии за рубежом или онлайн до вашего прибытия. На приобретение сельских земель и приграничных территорий распространяются ограничения, однако ни то, ни другое не относится к зоне Сул.
Расходы на приобретение включают налог ITBI в размере 3% от трансферной стоимости в Рио, регистрационные и нотариальные сборы, а также расходы на юридическую экспертизу. Наши справочник по правовым и налоговым вопросам охватывает справки и всю последовательность действий. Покупка может быть завершена дистанционно по доверенности, подписанной в консульстве Бразилии.
Два вопроса остаются нерешенными, и любой честный советник скажет вам об этом. Обязывающий тезис Верховного суда (STJ) в рамках Темы 1.443 находится на рассмотрении. Независимо от этого, городской совет Рио работает над Законопроект № 372/2025, что потребовало бы регистрации собственников и объектов недвижимости, внесения в реестр Cadastur и уплаты муниципального налога, взимаемого через платформы; комиссия одобрила свой доклад в декабре 2025 года, однако он еще не прошел рассмотрение в полном составе палаты и находится не вступивший в силу.
Разумным ответом является не уход с рынка, а приобретение актива, способного пережить изменение правил: квартиры, которая также функционирует как долгосрочная аренда или перепродает владельцу-покупателю. Таким образом, инвестиции не зависят от неизменности какого-либо одного положения.
Мы получаем уставные документы товарищества собственников жилья и недавние протоколы собраний до того, как вы сделаете предложение, а не в процессе юридического оформления сделки. Мы сообщаем вам, когда объект недвижимости является невыгодным приобретением, в том числе тогда, когда это стоит нам потери продажи. Мы предоставляем вам расчет суточной стоимости аренды и прогноз заполняемости на основе сопоставимых объектов в этом здании или на этой улице, а не в среднем по городу. А если в дальнейшем вы захотите передать объект в управление, мы занимаемся краткосрочной арендой для собственников, проживающих за рубежом, включая размещение объявлений, ценообразование, проверку гостей, заселение, уборку, техническое обслуживание и ежемесячную отчетность, на английском, французском, немецком, испанском, итальянском и португальском языках.
Что мы ознакомились с кондоминиальной конвенцией здания и протоколами его недавних собраний и не обнаружили ничего, что запрещало бы краткосрочную аренду. Это задокументированная позиция, а не гарантия: конвенции могут быть изменены двумя третями голосов собственников, а обязательное к исполнению решение Высшего суда справедливости (STJ) по данному вопросу еще не вынесено. Мы предоставляем документы, чтобы вы могли сформировать собственное мнение.
Краткосрочная аренда в Бразилии является законной, поскольку сезонная аренда на основании статьи 48 Закона № 8.245/91. Ограничение связано с кондоминиумом: 7 мая 2026 года Верховный суд (STJ) в рамках дела REsp 2.121.055 постановил, что сдача в аренду через платформы допускается только в том случае, если это прямо разрешено регламентом, а в июне приостановил рассмотрение аналогичных дел по всей стране в рамках Темы 1.443 до выработки обязательного правового заключения. Таким образом, законность зависит от правил вашего конкретного здания.
Да. Регламент может быть изменен двумя третями голосов собственников в соответствии со статьей 1351 Гражданского кодекса. Это главный риск в данной категории и причина, по которой мы рекомендуем приобретать квартиры, которые также подходят для долгосрочной аренды или пользуются хорошим спросом при перепродаже владельцам-обитателям.
По городу в целом средняя стоимость аренды составляла около US$121 за ночь при заполняемости 40,8% и годовом доходе примерно в US$12,800 за двенадцать месяцев до июля 2026 года, по данным примерно 32 200 объявлений — это валовые показатели, до вычета комиссии, расходов на уборку, коммунальных платежей (condomínio), налога на недвижимость (IPTU), стоимости меблировки и налогов. Квартира в Ипанеме или Леблоне, расположенная в выгодном месте и имеющая красивый вид или террасу, приносит значительно больший доход. Воспользуйтесь калькулятором выше, указав данные конкретного объекта недвижимости.
Не всегда. В июне 2026 года в Рио долгосрочная аренда обеспечила валовую доходность в размере 6,25% при заключении одного договора и минимальных затратах, в то время как среднестатистическая квартира, сдаваемая в краткосрочную аренду, простаивает три ночи из пяти и сопряжена с комиссионными, расходами на уборку, меблировку и управление. Краткосрочная аренда явно выигрывает в сегменте элитного жилья и проигрывает в среднем сегменте. Разрабатывайте модель с учётом конкретной квартиры, а не её категории.
Да. На приобретение городской жилой недвижимости иностранными гражданами не распространяются ограничения по праву собственности, а также не требуются виза или вид на жительство. Вам необходим индивидуальный номер налогоплательщика (CPF), который также позволяет декларировать доход от аренды. Покупка может быть оформлена дистанционно на основании доверенности, заверенной в консульстве Бразилии.
В настоящее время нет. Законопроект № 372/2025 предполагает введение регистрации объектов и собственников, включение в реестр Cadastur и сбор налогов с платформ. В декабре 2025 года профильная комиссия одобрила отчет по нему, однако документ не был принят муниципальным советом в полном составе и в силу не вступил. Тем не менее, рекомендуется исходить из того, что регистрация будет введена, и заложить соответствующие расходы в бюджет.
Ипанема предлагает самые высокие ставки и наиболее стабильную заполняемость, Копакабана привлекает более низкой начальной стоимостью и более лояльными правилами застройки ценой более жесткой конкуренции, Леблон обладает высокой ценностью за счет дефицита при наличии разрешений на строительство. Закрытые кондоминиумы Барра-да-Тижуки являются, как правило, самыми строгими в городе.
Да, для собственников, которые не проживают в Рио: размещение объявлений и ценообразование, проверка гостей, регистрация заезда и выезда, уборка и предоставление постельного белья, техническое обслуживание, а также ежегодный отчет. Большинство апартаментов, которые мы продаем в этой категории, в конечном итоге управляются нами, именно поэтому мы так внимательно подходим к выбору зданий, которые рекомендуем.
A password will be e-mailed to you
