更新于2026年9月 · 由Oabitat里约热内卢房地产专家阿基莱·马希厄审核
此页面上的每个物业都位于一栋建筑内，其中 允许短期出租. 由于巴西高等司法法院于2026年5月裁定，允许平台民宿必须得到业主委员会公约的准许，这一单一事实决定了一套里约公寓是否根本可以作为Airbnb运营——而这是无法从房源照片、价格或中介的热情中看出来的。.
这些大多是位于伊帕内玛（Ipanema）、科帕卡巴纳（Copacabana）和莱布隆（Leblon）的待售公寓和顶层公寓，由打算将其出租的人购买。使用上方的搜索功能按街区、面积和价格进行筛选，并使用下方的计算器查看特定的购买价格和每晚租金实际能带来怎样的回报。.
这意味着我们已经阅读了该建筑物的 业主大会章程 以及最近的业主大会会议记录，发现并没有禁止短租的规定。在大多数建筑要么禁止、要么从未对此做出决定的市场中，这是一个很有意义的筛选条件。.
这不是保证，我们宁愿直言不讳，也不愿向您兜售无法给予的确定性。根据民法典第1,351条，公约可通过三分之二的所有权人多数意见进行修改，且高等司法法院尚未就该问题发布具有约束力的论点。我们能告诉您的是文件目前的记载内容，我们将把这些文件交到您手上，而不是要求您听信我们的一面之词。.
在里约市场的其他任何地方，你买的是公寓。而在这里，你首先买的是大楼的规矩，其次才是公寓。.
关于 2026年5月7日 最高法院决定 REsp 2.121.055 以5比4的多数意见认为：通过数字平台进行的经常性短期出租破坏了单位的严格居住用途，接近于酒店经营，因此只有在公寓公约允许的情况下才是允许的 明确授权. 在 2026年6月8日 法院受理了第 2.272.536 号和第 2.272.537 号特别上诉（或：裁定第 2.272.536 号和第 2.272.537 号特别上诉为……） 主题 1.443, ，由雷乌斯·阿劳霍（Raul Araújo）部长担任报告人，并暂停了巴西所有相关的未决案件，以等待一项具有约束力的法律论点。悬而未决的问题是，单纯的"住宅用途"条款本身是否足以禁止平台短租。.
实际后果是明确的：特定建筑的惯例现在起支配作用，必须在您报价之前阅读，而不是之后。我们关于 STJ裁决带来了哪些变化 完整地梳理了推理过程。.
公约在业主大会上修改，三年前允许短期出租的大楼此后可能已经投票做出了相反的决定。会议纪要还显示该问题是否存在争议——业主们正在积极争论的大楼与无人提及此问题的大楼相比，风险完全不同。.
一座建筑在纸面上可以允许短期出租，但在实际操作中却会百般刁难：业主不在场就不得让客人进入、社交电梯内禁止放置行李、游泳池的使用受到限制。我们之所以要问，是因为这会改变你实际能够提供给客人的体验。.
许可在城市中分布并不均匀，而且这种模式相当一致。.
伊帕内玛 这里拥有我们一半以上的Airbnb友好房源，也是经济效益最好的地方：巴西最高的夜间房价、最稳定的全年入住率，以及为海滩、工作和探亲而来、比例大致相当的客人。这里的建筑通常是二十世纪中叶建造的，产权混合，历史上对租赁的态度也比较宽松。.
科帕卡巴纳 该市拥有最大幅度的宽松建筑存量，且入场价格远低于伊帕内马（Ipanema）。这也是问题所在：供应量大，价格竞争激烈，且街道与街道之间的建筑质量参差不齐。如果您能正视您将获得的每晚房价，对于以较低价格进行的首次购房来说，这是一个正确的选择。.
莱布隆 是里约热内卢最难获得建造许可的地方。那里的建筑规模更小，产权更加明晰，且公约限制也更多。这种稀缺性正是那些符合条件的公寓能够卖出如此高价的原因所在。.
博塔弗戈（Botafogo）适合较长时间的商务停留，且淡旺季波动较平缓。巴拉达蒂茹卡（Barra da Tijuca）带门禁的共管公寓通常是该市限制最多的——规模大、由专业公司管理，且倾向于禁止短租。对任何宣传为适合短租的巴拉房源，都应格外谨慎处理。.
在里约热内卢各地，大约有 32,200个有效的短期房源, ，平均日房价接近 US$121, 入住率为 40.8% 且每个房源的年均收入约为 US$12,800, ，在截至2026年7月的十二个月内。.
这个入住率数据值得花点时间琢磨：里约热内卢的短租房平均五天里有三天是空置的。与此相对，里约的长租回报率为 6.25% 根据FipeZAP指数，在2026年6月，假设只有一个租户且没有换租成本。.
短期租赁在高端市场上轻松胜出，而在中端市场上则处于劣势。区分这两者的不是城市本身，而是建筑、景观、户外空间、家具以及是否有专业人士在运营。上面的计算器使用的是全市平均水平；如果您将每晚房价和入住率更改为我们为某套具体公寓给出的报价，情况通常会大不相同。.
平台佣金，每次入住之间的清洁和床品更换，以及月度费用 公寓, ，IPTU（房产税），全年以您的名义支付的水电等杂费，家具及其更换费用，租金收入的所得税，以及如果您不在里约所需的管理费。此外，短租对公寓的磨损远比长租严重，而且里约的气候对家具、油漆和空调并不友好。.
里约的短期租赁市场今年呈现出不同寻常的旺季。. 除夕夜与狂欢节 赚取普通一周的好几倍，而其前后的几周也很强劲。淡季很长。任何将狂欢节的一周按年化计算的模型都不是真正的模型。.
在巴西，外国公民拥有城市住宅财产没有限制，也没有签证或居住要求。你需要一个 CPF, ，即个人纳税人识别号，它还允许您申报租金收入；该号码可以在境外的巴西领事馆或在您抵达前在线获取。农村土地和边境地区受限制，这两者均不适用于南部区。.
购买成本包括里约热内卢的ITBI税（按转让价值的3%计算）、注册费和公证费，以及法律审查费。我们的 法律与税务指南 涵盖了各项证明文件及完整流程。通过在巴西领事馆签署的授权委托书，可以在异地完成购房。.
有两个问题尚未解决，任何诚实的顾问都会这样告诉你。最高法院（STJ）在第1.443号主题下的约束性论点尚待裁决。此外，里约热内卢市议会一直在致力于 第372/2025号法案草案, ，这将需要房东和房产注册、Cadastur登记以及通过平台征收的市政税；一个委员会在2025年12月批准了其报告，但该法案尚未在全院通过，并且 尚未生效.
明智的反应不是回避市场，而是购买能够经受规则变更考验的东西：一套同样可以作为 长期租用 或者转售给自住业主。这样，投资就不会取决于某一条款保持不变。.
我们在您出价之前、而不是在产权转让期间就会获取公约和最近的业主大会会议记录。当一栋建筑投资前景不佳时我们会直接告知您，哪怕这会让我们失去一笔交易。我们根据该建筑或街道内同类房产的实际情况、而非全市平均水平，为您提供每晚房价和入住率的预估。如果您在购房后希望进行托管，我们专门为身在国外的业主经营短租业务——涵盖房源上架、定价、客源筛选、入住接待、清洁、维护以及月度账单，并支持英语、法语、德语、西班牙语、意大利语和葡萄牙语服务。.
我们已经阅读了该建筑的公寓公约及最近的业主大会会议记录，发现其中没有任何禁止短租的规定。这是一个有文件支持的立场，而非一种保证：公约可以通过三分之二的业主多数投票进行修改，且巴西高等法院（STJ）关于该问题的约束性裁决尚未作出。我们提供这些文件是为了让您能够形成您自己的看法。.
短期租赁在巴西是合法的，因为 短期租赁 根据第8.245/91号法律第48条。限制条件在于业主委员会（公寓管理处）：在2026年5月7日，高等司法法院（STJ）在REsp 2.121.055案中裁定，只有在规约明确授权的情况下，平台租赁才是允许的；同年6月，该法院根据第1.443号争议主题（Tema 1.443）暂停了全国范围内相关案件的审理，以等待一项具有约束力的论点出台。因此，合法性取决于您所在的具体建筑。.
是的。根据《民法典》第1,351条，经三分之二的业主多数同意，可以修改公约。这是该类别中的核心风险，也是我们建议购买同时具备长期租赁价值或易于转售给自住业主的公寓的原因。.
截至2026年7月的12个月内，全市范围内房源的平均每晚租金约为$121美元，入住率为40.8%，年收入约为$12,800美元， 涵盖约32,200个房源——此为毛收入，尚未扣除佣金、清洁费、物业费、房产税、家具费用及税费。位于伊帕内玛或莱布隆地段优越、带景观或露台的公寓，收益会高出不少。请使用上方的计算器，输入具体房产的数据进行计算。.
并非自动如此。2026年6月，在里约热内卢，仅凭一份合同且几乎无需费力，长期租赁就带来了6.25%的毛收益率；而平均而言，短期租赁每五晚就有三晚空置，还需承担佣金、清洁、家具配置及管理费用。 在顶级市场中，短期租赁显然更具优势，但在一般情况下则处于劣势。应针对具体公寓进行建模，而非仅依据类别。.
可以。外国公民购买城市住宅房产没有任何所有权限制，也无需签证或居留权。您需要一个CPF（个人纳税人登记号），这也方便您申报租金收入。可以通过在巴西领事馆签署授权书（Power of Attorney）远程完成购买。.
目前没有。372/2025 号法案将引入房东和房产注册、Cadastur 登记以及平台税收征管，一个委员会已于 2025 年 12 月批准了其报告，但该法案尚未通过全体议会，目前尚未生效。假设注册即将实施并为此做好预算。.
依帕内马拥有最高的回报率和最稳定的入住率，科帕卡巴纳则以较低的准入门槛和更宽容的建筑规定取胜，但代价是更激烈的竞争；勒布隆因其稀缺价值而备受青睐（只要允许开发）；而巴拉蒂茹卡的封闭式住宅区通常是该市限制最多的。.
可以，对于不住在里约的业主：我们提供房源上架与定价、房客筛选、入住与退房手续、清洁与布草、房屋维护以及月度对账单。我们出售的这类公寓大部分最终都由我们来管理，这也是为什么我们对推荐哪些大楼非常谨慎的原因。.
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