Rechts- und Steuerleitfaden zum Immobilienkauf in Rio de Janeiro

Die „Matrícula“ ist die offizielle Eintragung der Immobilie beim „Cartório de Registro de Imóveis“ (Grundbuchamt) – eine lückenlose Aufzeichnung aller Eigentumsübertragungen, Hypotheken, Pfandrechte, Nießbrauchrechte und gerichtlichen Pfändungen, die mit dieser bestimmten Adresse verbunden sind. Sie ist die einzige rechtsverbindliche Quelle für die Feststellung, wem eine Immobilie gehört und welche Belastungen auf ihr lasten.

Warum dies von Bedeutung ist: Eine einwandfreie, kürzlich ausgestellte „Matrícula“ (fordern Sie eine an, die innerhalb der letzten 30 Tage aktualisiert wurde) bildet die Grundlage für die Sorgfaltspflicht – doch sie gibt nicht das vollständige Bild wieder. Daraus gehen weder persönliche Rechtsstreitigkeiten noch Steuerschulden des Verkäufers hervor, weshalb im Rahmen einer ordnungsgemäßen Prüfung auch separate „Certidões“ des Verkäufers eingeholt werden müssen. Lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zur Sorgfaltsprüfung für den vollständigen fünfstufigen Überprüfungsprozess.

"Der Begriff "Cartório“ umfasst zwei unterschiedliche Ämter, die sehr unterschiedliche Aufgaben wahrnehmen. Das Notariatskanzlei erstellt und beglaubigt Rechtsurkunden – hier unterzeichnen Sie die 'escritura pública“, und hier bestätigt ein Notar (tabelião) die Transaktion sowie die Identität der Parteien. Die Grundbuchamt ist das Grundbuchamt – dort wird die unterzeichnete Urkunde tatsächlich unter der Matrícula hinterlegt.

Warum dies von Bedeutung ist: Die Unterzeichnung beim Cartório de Notas bewirkt an sich noch keine Eigentumsübertragung. Das brasilianische Recht folgt dem Grundsatz "quem não registra, não é dono" – wer nicht einträgt, ist nicht Eigentümer. Der Verkauf ist erst dann abgeschlossen und vor konkurrierenden Ansprüchen geschützt, wenn er beim Cartório de Registro de Imóveis eingetragen wurde.

Die „escritura pública“ ist die formelle Kaufurkunde, die vor einem Notar unterzeichnet wird – sie ist gesetzlich für praktisch jede Immobilientransaktion in Rio vorgeschrieben. Sie unterscheidet sich von der „promessa de compra e venda“ (dem zuvor unterzeichneten privaten Vorvertrag, in dem Preis, Anzahlung und Bedingungen wie Finanzierung oder die Klärung der Unterlagen festgelegt werden) sowie von einem privaten Kaufvertrag; bei keinem dieser Dokumente erfolgt die Übertragung des rechtlichen Eigentums allein durch den Abschluss des Vertrags.

Warum dies von Bedeutung ist: Käufer gehen manchmal davon aus, dass der Kaufvertrag mit der Unterzeichnung der „Escritura“ abgeschlossen ist. Dies ist jedoch nicht der Fall – zunächst muss die ITBI entrichtet werden (Notare schließen die Urkunde ohne entsprechenden Nachweis nicht ab), und die unterzeichnete Urkunde muss noch beim „Cartório de Registro de Imóveis“ eingereicht werden, damit die Eigentumsübertragung tatsächlich erfolgt.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Die kommunale Grunderwerbsteuer von Rio de Janeiro beträgt pauschal 3% des jeweils höheren Betrags: des angegebenen Verkaufspreises oder des von der Stadt festgesetzten Marktwerts (valor venal). Sie ist vom Käufer zu entrichten und muss vor Unterzeichnung der „Escritura“ beglichen werden; der Notar verlangt einen Zahlungsnachweis. Es gelten einige wenige Ausnahmen (Übertragungen unter R$12.000, bestimmte Sozialwohnungsprogramme), jedoch gibt es keine allgemeine Befreiung für die erste Immobilie.

Warum dies von Bedeutung ist: Planen Sie diese Kosten als Teil der Abschlusskosten ein und nicht erst im Nachhinein – zusammen mit Notar- und Anwaltskosten stellt die ITBI in der Regel den größten Einzelposten der Gesamtabschlusskosten in Höhe von etwa 5% dar, die in fast jedem Gespräch über rechtliche und steuerliche Aspekte in Rio de Janeiro mit Käufern zur Sprache kommen.

Imposto Predial e Territorial Urbano – die jährliche kommunale Grundsteuer, die jeder Eigentümer entrichten muss. In Rio de Janeiro betragen die Standardsätze 1,01 TP3T des Schätzwertes für Wohnimmobilien, 2,51 TP3T für Gewerbeimmobilien und 3,01 TP3T für unbebaute Grundstücke. Die Steuer kann im Februar als Einmalzahlung (mit einem Rabatt) oder über das Jahr verteilt in bis zu zehn monatlichen Raten entrichtet werden.

Warum dies von Bedeutung ist: Die IPTU-Schulden sind an die Immobilie selbst gebunden und nicht nur an die Person, die sie geschuldet hat – vergewissern Sie sich vor Vertragsabschluss, dass die IPTU des Verkäufers vollständig beglichen ist, da Sie andernfalls die Rechnung übernehmen müssen. Lesen Sie unseren vollständigen IPTU 2026 – Leitfaden für Rio hinsichtlich der Freigrenzen und der Zahlungsmodalitäten.

Eine kommunale Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass ein Gebäude gemäß den genehmigten Plänen errichtet oder renoviert wurde und den Sicherheits- und Bewohnbarkeitsstandards entspricht; diese wird von der Prefeitura nach einer Begutachtung ausgestellt.

Warum dies von Bedeutung ist: Ohne eine "Habite-se"-Genehmigung kann eine Immobilie in der Regel weder offiziell registriert noch von einer Bank finanziert werden – das Fehlen dieser Genehmigung bei einem „fertiggestellten“ Gebäude ist ein echtes Warnsignal, das als einer der fünf Prüfpunkte in unserem Leitfaden zur Sorgfaltsprüfung.